Theo quy định mới, các khu vực dành cho xe điện tại chung cư bắt buộc phải nằm trong phần diện tích dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Việc sắp xếp vị trí đỗ xe phải tuân thủ nghiêm ngặt theo thứ tự ưu tiên: Từ ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm 1 và cuối cùng mới đến các tầng hầm sâu hơn. Các tòa nhà chung cư phải phân chia rõ ràng thành các khu vực riêng biệt dành cho ô tô điện và xe mô tô, xe máy, xe đạp điện.
Cơ quan quản lý đặc biệt khuyến khích việc tách biệt hoàn toàn khu vực để xe điện với xe sử dụng nhiên liệu xăng, dầu để hạn chế tối đa nguy cơ cháy lan. Trong trường hợp điều kiện không gian thực tế không cho phép tách riêng, khu để xe hỗn hợp vẫn phải đáp ứng trọn vẹn các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe áp dụng riêng cho xe điện. Khoảng cách an toàn tối thiểu giữa các khu vực để xe được quy định là 2m. Nếu không thể bảo đảm khoảng cách này, ban quản lý hoặc chủ đầu tư buộc phải xây dựng vách ngăn hoặc tường bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu cũng đạt mức 2m.
Bên cạnh việc phân lô, toàn bộ khu vực để xe điện phải được trang bị đồng bộ hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn và các biển cảnh báo trực quan. Hệ thống camera an ninh giám sát tại đây phải được duy trì hoạt động liên tục và truyền tín hiệu trực tiếp về phòng điều khiển trung tâm, nơi có nhân sự túc trực 24/24h.
Tiêu chuẩn khắt khe cho trạm sạc và trạm đổi pin
Đối với hoạt động sạc điện, quy chuẩn mới đặt ra các giới hạn cực kỳ nghiêm ngặt nhằm kiểm soát rủi ro cháy nổ từ pin lithium-ion. Các phân vùng sạc ô tô điện và xe máy điện phải được tách rời hoàn toàn. Nếu lắp đặt dưới tầng hầm hoặc tầng bán hầm, mỗi phân vùng sạc không được bố trí quá 25 vị trí đối với ô tô điện hoặc 50 vị trí đối với xe máy điện, xe đạp điện. Tiêu chuẩn này được nới lỏng lên mức tối đa 30 vị trí sạc ô tô và 80 vị trí sạc xe máy hai bánh nếu trạm sạc được thi công trên mặt đất.
Đồng thời, công suất danh định của các trụ sạc đặt tại tầng hầm bị giới hạn không được phép vượt quá 22 kW. Hệ thống sạc điện bắt buộc phải tích hợp tính năng tự động ngắt nguồn khi phát hiện sự cố bất thường và phải được thiết kế để cho phép ngắt điện khẩn cấp khi xảy ra hỏa hoạn. Ngoài các thiết bị chữa cháy cơ bản theo quy định hiện hành, khu vực này phải lắp đặt thêm hệ thống cảm biến chuyên dụng để kịp thời cảnh báo khí carbon monoxide (CO) và Hydrofluoric acid (HF) – những loại khí độc hại phát sinh khi pin xe điện bốc cháy.
Đáng chú ý, đây cũng là lần đầu tiên quy chuẩn xây dựng đưa ra các yêu cầu pháp lý đối với khu vực đổi pin xe điện. Trạm đổi pin phải được ưu tiên đặt ở ngoài trời hoặc trên không gian mặt đất. Chỉ được phép đưa các trạm này xuống tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1 khi chủ đầu tư không còn phương án bố trí nào khả thi hơn. Dù đặt ở vị trí nào, các trạm đổi pin cũng phải đi kèm với giải pháp kỹ thuật để cô lập hoặc di chuyển thiết bị nhanh chóng khi xảy ra sự cố cháy.
Thách thức trong việc nâng cấp các chung cư hiện hữu
Thông tư mới của Bộ Xây dựng không chỉ áp dụng cho các dự án xây mới mà còn mang tính bắt buộc đối với các tòa chung cư hiện hữu đã đi vào hoạt động. Cụ thể, trong vòng 6 tháng kể từ khi Thông tư có hiệu lực vào cuối năm 2026, chủ sở hữu hoặc đơn vị được ủy quyền quản lý tòa nhà phải hoàn thành việc rà soát lại toàn bộ hiện trạng khu vực đỗ xe, điểm sạc điện và trạm đổi pin. Nếu cơ sở hạ tầng hiện tại chưa đáp ứng được bộ quy chuẩn khắt khe này, đơn vị quản lý bắt buộc phải tiến hành sửa chữa, nâng cấp và cải tạo công trình theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc cơ quan chức năng bổ sung và hoàn thiện các tiêu chuẩn an toàn chuyên biệt được giới chuyên gia đánh giá là một động thái tất yếu, bám sát với tốc độ phủ sóng của phương tiện xanh tại Việt Nam. Dù mang lại lợi ích lớn trong việc bảo đảm an toàn sinh mạng và tài sản cho cư dân, những quy định mới chắc chắn sẽ đặt ra áp lực lớn về mặt kỹ thuật lẫn tài chính cho các ban quản trị và chủ sở hữu chung cư trong quá trình quy hoạch lại không gian và nâng cấp hệ thống phòng cháy chữa cháy trong thời gian tới.
T.N
