Thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, từ lâu đã thu hút sự quan tâm lớn của người dân và nhà đầu tư. Việc giao dịch khi tài sản chưa hoàn thiện giúp người mua có thêm lựa chọn về giá và tiến độ thanh toán, nhưng đồng thời cũng đi kèm không ít rủi ro, từ chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý cho tới nguy cơ dự án không thể hoàn thành như cam kết.
Trước thực tế đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã thiết kế một khung pháp lý chặt chẽ hơn, tập trung vào ba trụ cột là điều kiện được phép mở bán, giới hạn và lộ trình thanh toán, cùng với trách nhiệm quản lý, sử dụng dòng tiền của chủ đầu tư. Mục tiêu xuyên suốt là kiểm soát rủi ro, nâng cao kỷ luật thị trường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người thuê mua.
Theo quy định tại Điều 25 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, trước khi được phép thu bất kỳ khoản tiền nào từ khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Đây được xem như bước “lọc” quan trọng nhằm bảo đảm dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế.
Trước hết, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng bán sản phẩm trên quỹ đất chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc chưa hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng, vốn là nguyên nhân của nhiều tranh chấp trong thời gian qua.
Cùng với đó, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Trường hợp pháp luật yêu cầu, dự án phải có giấy phép xây dựng. Những điều kiện này nhằm bảo đảm dự án tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và các yêu cầu về an toàn trong xây dựng.
Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, điều kiện bắt buộc là phải hoàn thành phần móng và có biên bản nghiệm thu phần móng. Đây được xem là mốc pháp lý và kỹ thuật đặc biệt quan trọng. Trước thời điểm có biên bản nghiệm thu móng, mọi hành vi thu tiền đặt cọc hay thanh toán của chủ đầu tư đều bị coi là vi phạm pháp luật.
Một yêu cầu khác mang tính then chốt là nghĩa vụ công khai thông tin. Trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Chỉ sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan này, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng chính thức với khách hàng.
Trong thực tế, nhiều dự án bất động sản được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn triển khai. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép cơ chế linh hoạt trong trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của bên mua và ngân hàng nhận thế chấp. Khi đó, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng khi chưa giải chấp ngay, nhưng phải có lộ trình cụ thể nhằm bảo đảm việc cấp giấy chứng nhận cho người mua sau này.
Về tiến độ và giới hạn thanh toán, luật quy định rõ việc thanh toán được chia thành nhiều đợt, gắn với tiến độ xây dựng dự án. Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, và mức này đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng tách nhỏ các khoản thu để nâng tổng số tiền khách hàng phải ứng trước ngay từ đầu.
Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ thi công thực tế. Tổng số tiền mà người mua thanh toán trước khi nhận bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đối với chủ đầu tư trong nước. Cơ chế này tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải bảo đảm tiến độ xây dựng nếu muốn tiếp tục thu tiền từ khách hàng.
Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần thanh toán trước khi bàn giao nhà chỉ là 50% giá trị hợp đồng. So với mức 70% áp dụng cho doanh nghiệp trong nước, quy định này thể hiện sự thận trọng trong quản lý rủi ro, đồng thời yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài phải đưa nguồn vốn thực vào dự án thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng.
Ở giai đoạn cuối, từ khi bàn giao nhà cho đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại chỉ được thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Đây là cơ chế kinh tế quan trọng nhằm buộc chủ đầu tư hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý sau cùng cho khách hàng.
Bên cạnh mua bán, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 cũng điều chỉnh chặt chẽ hoạt động thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thuê mua là hình thức giao dịch đặc thù, trong đó bên thuê mua thanh toán trước một phần giá trị tài sản, phần còn lại trả dần dưới dạng tiền thuê và sau đó được chuyển quyền sở hữu.
Theo quy định mới, tỷ lệ thanh toán tối đa trước khi bàn giao nhà ở thuê mua được giảm từ 70% xuống còn 50%. Sự điều chỉnh này có ý nghĩa xã hội đáng kể, bởi thuê mua thường hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình hoặc thấp. Việc chỉ phải nộp tối đa 50% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.
Sau khi nộp đủ 50% và được bàn giao nhà, phần còn lại được tính thành tiền thuê và trả định kỳ theo thỏa thuận. Khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, bên thuê mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong thời gian này, bên thuê mua có quyền sử dụng tài sản và có nghĩa vụ bảo quản. Nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ cấp giấy chứng nhận hoặc không bảo đảm chất lượng công trình, bên thuê mua có quyền yêu cầu bồi thường hoặc tạm dừng thanh toán theo quy định.
Một nội dung quan trọng khác của luật là trách nhiệm sử dụng vốn của chủ đầu tư. Pháp luật nghiêm cấm việc sử dụng tiền thu từ bên mua, bên thuê mua sai mục đích. Toàn bộ số tiền này phải được dùng để đầu tư, xây dựng đúng dự án đã ký kết trong hợp đồng, nhằm tránh tình trạng lấy vốn của dự án này bù sang dự án khác, gây đình trệ và rủi ro cho người mua.
Để tăng tính minh bạch, mọi khoản thanh toán trong kinh doanh bất động sản đều phải thực hiện qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Quy định thanh toán không dùng tiền mặt giúp cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng giám sát dòng tiền tốt hơn, đồng thời góp phần bảo đảm tuân thủ các quy định về phòng, chống rửa tiền.
Ngoài ra, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư còn phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình đối với khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ như cam kết, ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả số tiền mà người mua đã nộp theo nội dung bảo lãnh.
Luật cũng cho phép bên mua, bên thuê mua được lựa chọn có yêu cầu bảo lãnh hay không tại thời điểm ký hợp đồng. Nếu khách hàng tin tưởng chủ đầu tư và muốn tiết kiệm chi phí, hai bên có thể thỏa thuận không áp dụng bảo lãnh. Ngược lại, trong trường hợp ưu tiên an toàn, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng vẫn là một công cụ bảo vệ quyền lợi rất quan trọng.
Để hạn chế rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thanh toán, bao gồm giấy tờ về đất đai, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý và chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Đồng thời, cần lưu ý rằng chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán thay mình, bởi các giao dịch ủy quyền trái quy định có thể bị tuyên vô hiệu.
Trong trường hợp chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt quá các giới hạn 70% hoặc 95% khi chưa đủ điều kiện, người mua có quyền từ chối và yêu cầu tuân thủ đúng quy định pháp luật. Hành vi thu tiền sai quy định có thể bị xử phạt hành chính từ 400 đến 600 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, và theo các dự thảo sửa đổi, mức phạt này có thể còn tăng cao hơn. Người mua cũng có thể phản ánh tới cơ quan quản lý nhà ở, gửi đơn khiếu nại hoặc khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.
Có thể thấy, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã thiết lập một khung pháp lý tương đối toàn diện, kiểm soát chặt chẽ quá trình thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Những quy định này không chỉ nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn trao cho người mua các công cụ pháp lý cần thiết để tự bảo vệ mình, qua đó góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững hơn.
Phương Thảo
