Theo báo cáo tài chính của nhiều chủ đầu tư, giá trị hàng tồn kho tăng mạnh trong năm qua, chủ yếu tập trung ở các dự án đang triển khai hoặc chưa hoàn thiện pháp lý. Điều này đồng nghĩa với việc một lượng vốn rất lớn đang bị “giam” trong quỹ đất và công trình xây dựng, trong khi tốc độ bán hàng chậm hơn đáng kể so với các giai đoạn trước.

Tồn kho lớn tạo áp lực không nhỏ lên cân đối tài chính của doanh nghiệp địa ốc.
Tồn kho lớn tạo áp lực không nhỏ lên cân đối tài chính của doanh nghiệp địa ốc.

Điển hình, Taseco Land ghi nhận hàng tồn kho vượt 7.300 tỷ đồng, phân bổ tại nhiều dự án nhà ở và khu công nghiệp ở cả miền Bắc lẫn miền Trung. Chiến lược mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng đang trở thành gánh nặng khi sức mua suy yếu.

Không chỉ các doanh nghiệp lớn, nhiều đơn vị quy mô vừa và nhỏ cũng đối mặt với bài toán tồn kho. Lideco ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng hai chữ số, tập trung chủ yếu tại các dự án nhà ở đô thị, phản ánh khó khăn chung trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Ở góc độ thị trường, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản cả nước đạt gần 33.000 căn và nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư tăng hơn gấp đôi so với quý trước, cho thấy nguồn cung tiếp tục được đưa ra trong khi cầu thực không theo kịp.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở mức giá bán đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TPHCM lên tới hơn 110 triệu đồng/m². Với mức giá này, một căn hộ phổ biến 70 m² đã chạm ngưỡng 7–8 tỷ đồng, trở thành “giấc mơ xa vời” với nhiều gia đình trẻ.

Trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và tín dụng tiếp tục được kiểm soát, lực cầu bền vững nhất của thị trường bị thu hẹp rõ rệt. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn trước rủi ro thanh khoản, khiến vòng quay vốn càng chậm lại.

Tuy vậy, áp lực tồn kho cũng được xem là phép thử buộc thị trường phải tự điều chỉnh. Nhiều chuyên gia cho rằng, giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư, từ tập trung phân khúc cao cấp sang phát triển nhà ở giá hợp lý, diện tích nhỏ, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Núi hàng tồn kho hiện nay không chỉ là bài toán của từng doanh nghiệp, mà là tín hiệu cho thấy thị trường cần tái cân bằng để hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

Nam Sơn (t/h)