Thị trường BĐS nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận: Kỳ vọng phục hồi ở một số phân khúc

Thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp

Theo báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), do việc chậm cấp phép dự án mới và thanh tra đồng loạt các dự án tại Đà Nẵng và vùng phụ cận đã làm cho nhiều dự án bị tạm ngừng triển khai. Điều này, ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản thị trường trong thời gian qua.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền trong quý I/2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 2 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 33 nền, giảm đáng kể so cùng kỳ 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 15% (khoảng 5 nền), chỉ bằng 2% so cùng kỳ năm trước. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu ở Quảng Nam, chiếm khoảng 90.9% nguồn cung toàn thị trường. Riêng Thừa Thiên Huế, tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp không có sự biến động so lần mở bán trước đó. Mặt bằng giá thứ cấp trong quý ghi nhận mức giảm 8% - 12% so quý I/2022.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận 2 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 126 căn, giảm 28% so quý trước, nhưng tăng 40% so cùng kỳ 2022. Nguồn cung mới trong quý tập trung tất cả tại thị trường Đà Nẵng, trong khi Quảng Nam và Thừa Thiên Huế, tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 23% (tương đương 29 căn), giảm 33% so cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường và phân bổ chủ yếu tại các quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn của TP. Đà Nẵng.

Đồng thời, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận sụt giảm đáng kể trước tình hình thanh tra hàng loạt dự án bất động sản. Trong 3 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đến từ 1 dự án duy nhất ở Quảng Nam, với khoảng 12 căn mở bán, chỉ bằng 18% so cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 42% (khoảng 5 căn), giảm 86% so quý I/2022.

Đây là mức tiêu thụ thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng 2% - 3% so quý trước và tăng 14% so cùng kỳ 2022, kèm theo những chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn lịch thanh toán, cam kết cho thuê… nhằm kích cầu thị trường. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản được ghi nhận ở mức thấp, giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện và mức giá bán dưới 5 tỷ đồng/căn.

Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý I/2023 ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động; phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong 9 tháng liên tiếp.

Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, hơn 60% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9.1 - 131.1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Tuy nhiên, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc còn khá mới, chưa thật sự phát triển tại thị trường 3 tỉnh miền Trung, đồng thời với sự cạnh tranh trực diện của phân khúc nhà phố/shophouse thương mại sở hữu lâu dài, nên nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chưa thể tạo ra sự tăng trưởng như những phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khác trong khu vực.

Phân khúc condotel, trong quý I/2023 không ghi nhận nguồn cung mới, do nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng. Lũy kế đến hết quý I/2023 có khoảng 669 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so quý trước và cùng kỳ năm trước. Thanh khoản sơ cấp trầm lắng do hầu hết các dự án đã đóng giỏ hàng.

Phân khúc đất nền tiếp tục dẫn dắt thị trường trong quý II/2023

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý II/2023 sẽ tăng nhẹ so 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 90 - 120 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế, tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định so quý I/2023 và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Các dự án hoàn thiện pháp lý, có vị trí tốt, đáp ứng yêu cầu của thị trường…, sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới, trong quý II/2023 có thể tăng nhẹ so quý I, dao động ở mức 200 - 300 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự báo sẽ tăng trong quý II/2023. Tuy nhiên, phân khúc chủ đạo của thị trường vẫn là căn hộ hạng B và hạng C với mức giá dao động 30 - 40 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án…

Đồng thời, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự, quý II/2023 có thể sẽ tăng so quý I, dao động khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.

Ngoài ra, với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến khoảng 20 - 50 căn, riêng condotel và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu thị trường vẫn ở mức rất thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp, không có nhiều biến động. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chia sẻ doanh thu…, vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng trong quý II/2023.

Thuận Yến