Thị trường BĐS Hà Nội quý 3/2020 diễn biến ra sao?

Trong bối cảnh làn sóng COVID-19 thứ hai tiếp tục kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh hưởng nặng nề với mức tăng trưởng 9 tháng thấp nhất trong thập kỷ, ở mức 2,12%.

Theo báo cáo của CBRE, thị trường chung cư trong 9 tháng đầu năm 2020, tại Hà Nội ghi nhận 10.700 căn mở bán mới, giảm 61% theo năm; trong đó, quý 3/2020 ghi nhận 3.500 căn mở bán mới. Theo phân khúc, trong quý 3/2020, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc trung cấp và bình dân mở bán với số lượng tương đối cân bằng, chiếm lần lượt 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý này là các dự án nhỏ và vừa, và nằm ngoài đường vành đai 3.

Với lượng mở bán thấp hơn, doanh số bán trong quý 3/2020 đã vượt lượng mở bán mới. Mặc dù, hoạt động bán hàng và tiếp thị dự án bị gián đoạn trong quý do làn sóng thứ hai của dịch Covid-19 từ cuối tháng 7 đến đầu tháng 8, thị trường ghi nhận 4.200 căn bán được trong quý, cao hơn 20% so với lượng mở bán mới.

CBRE công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2020 vào sáng ngày 7/10/2020

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong Q3 2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.325 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% theo năm do tỷ trọng các dự án bình dân mở bán trong quý cao hơn.

Trong năm 2020, nguồn cung chào bán mới dự kiến dao động trong khoảng từ 14.000 – 16.000 căn cho phép doanh số bán hàng bắt kịp nhanh hơn. Mức giá sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý cuối năm do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh cao hơn ở phân khúc này. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng: “Thị trường Hà Nội đang do các chủ đầu tư miền Bắc thống lĩnh. Trong thời gian tới, chúng tôi kì vọng thị trường Hà Nội sẽ có những diễn biến mới, với các dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư đến từ miền Nam và các chủ đầu tư nước ngoài”.

Về thị trường nhà ở gắn liền với đất, đại diện CBRE cho biết, do đợt bùng phát thứ hai của dịch Covid-19, thị trường này chỉ ghi nhận 45 căn mở bán mới trong quý 3. Tính trong 9 tháng đầu năm 2020, số căn mở bán mới đạt 326 căn, giảm 92% so với năm trước. Do nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu khả quan, kết quả bán hàng vẫn ở ngưỡng tích cực, đạt 570 căn trong 9 tháng đầu năm 2020, cao hơn gần 30% so với số lượng mở bán mới trong kỳ.

Về hoạt động thị trường, do không có nhiều nguồn cung mở bán mới, sự chú ý của thị trường tập trung vào các dự án hiện hữu. Giá bán thứ cấp cho biệt thự và liền kề tăng lần lượt ở mức 2,0% và 7,2% so với năm trước. Giá chào bán thứ cấp ghi nhận tăng ở một số dự án tại các khu vực dân cư đã phát triển như Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Tây Hồ. Bên cạnh đó, đây cũng là các khu vực chứng kiến sự hoàn thiện của các công trình cơ sở hạ tầng giao thông và tiện ích trong thời gian gần đây.

Dự kiến nguồn cung mở bán mới trên thị trường nhà ở gắn liền với đất sẽ chỉ ở mức hạn chế từ 500 – 600 căn trong cả năm 2020. Trong các năm tới, thị trường dự kiến sẽ lan rộng ra các khu vực mới như Đan Phượng, Đông Anh hay Văn Giang (Hưng Yên).

Với thị trường văn phòng, trong quý 3/2020, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón khoảng 93.000 m2 NLA văn phòng mới từ dự án mới Capital Place. Với dự án này, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tăng 21%, vượt mức 520.000 m2 NLA. Tổng diện tích văn phòng ở cả hai hạng tại Hà Nội đạt 1.468.000 m2 NLA.

Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục gặp khó khăn từ làn sóng COVID-19 thứ hai, do một số khách thuê tiếp tục thu hẹp diện tích văn phòng. Tổng diện tích hấp thụ của văn phòng Hà Nội trong Quý 3 2020 đạt -6.500 m2.

Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội tăng mạnh lên mức 24,1% do ảnh hưởng của COVID-19 và nguồn cung mới lớn, tăng 16,5 đpt so với quý trước 16,2 đpt so với năm trước. Tỷ lệ trống của các dự án Hạng B cũng tăng lên mức 11,5% tại cuối Quý 3/2020, tăng 0,5% so với quý trước và 2,4% so với năm trước.

Về giá thuê, thị trường chứng kiến các thay đổi trái chiều từ thị trường Hạng A và Hạng B. Trong khi giá thuê Hạng B giảm 2,7% so với quý trước, xuống 13,8 USD/m2/tháng, giá thuê Hạng A tăng 2,2% so với quý trước, lên mức 26,7 USD/m2/tháng do giá chào thuê cao của dự án Hạng A mới.

Thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung lớn trong tương lai, với khoảng hơn 50.000 m2 NLA trong Quý 4/2020 và hơn 220.000 m2 NLA trong năm 2021.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, các ngành nghề truyền thống tiếp tục là động lực thúc đẩy nhu cầu. Trong số các giao dịch được ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2020, Ngân hàng/Tài chính/Bảo hiểm, Sản xuất, Dịch vụ và CNTT chiếm hai phần ba tổng diện tích giao dịch. Các đơn vị vận hành không gian linh hoạt đang hoãn lại việc mở rộng và tập trung vào các địa điểm hiện hữu. Các đơn vị vận hành lớn báo cáo tỷ lệ lấp đầy khả quan ở mức trên 70% tại các cơ sở đã vận hành ổn định.

Trong phân khúc thị trường bán lẻ, mặc dù dịch Covid-19 tái bùng phát vào cuối tháng 7, Việt Nam vẫn nhanh chóng kiểm soát được tình hình dịch bệnh. Chính vì vậy, doanh thu bán lẻ và tiêu dùng trong Quý 3 vẫn tăng trưởng nhẹ ở mức 0,7% tính chung cho 9 tháng đầu năm 2020, mặc dù thấp hơn đáng kể so với mức tăng từ 12% đến 14% của các năm trước. Doanh thu bán lẻ tiêu dùng hàng hóa là nhóm dịch vụ có tốc độ phục hồi nhanh nhất với doanh thu chiếm hơn 76% doanh thu toàn ngành. Dấu hiệu phục hồi chưa thật sự rõ rệt ở nhóm ngành du lịch lữ hành, cư trú và ăn uống dù Việt Nam đã có nhiều biện pháp kích cầu du lịch trong nước và mở lại đường bay.

Các doanh nghiệp bán lẻ phải đối mặt với nhiều vấn đề trong và ngoài doanh nghiệp liên quan đến doanh thu, hành vi người tiêu dùng, thiếu hụt vốn và duy trì chuỗi cung ứng. Đồng thời, thị trường vẫn tiếp tục chứng kiến sự thay đổi về xu hướng tiêu dùng của khách hàng khi tập trung vào các khoản tiết kiệm thay vì chi tiêu mua sắm hàng hóa. Tuy nhiên, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, theo số liệu thống kê từ Google, số lượng người ghé thăm trung tâm thương mại hoặc các không gian bán lẻ cũng bắt đầu gia tăng và có dấu hiệu phục hồi, dù mức này vẫn còn thấp hơn so với trước Covid-19. Một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự gia tăng này là các thương hiệu nước ngoài lớn vẫn tiếp tục mở thêm các cửa hàng mới trong thời kỳ dịch bệnh như Uniqlo, MLB… thu hút được nhiều khách mua sắm.

 Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2020. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA (diện tích thực cho thuê).

Trong quý 3, thị trường cũng chứng kiến một số biến động về giá chào thuê và tỷ lệ trống do sự ảnh hưởng từ đại dịch. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực Trung tâm ghi nhận giảm 0,13% theo quý, đạt 98,62 USD/m2/tháng. Mặc dù có lợi thế về vị trí và nguồn cung hạn chế, khu vực Trung tâm chứng kiến mức tăng mạnh về tỷ lệ trống, ghi nhận ở mức 11,05%, tăng 10,33 đpt so với quý trước và 9,71 đpt theo năm. Đây là quý đầu tiên trong vòng 8 năm trở lại đây các trung tâm thương mại tại khu Trung tâm có tỷ lệ trống cao như vậy. Tuy vậy, giá thuê tầng trệt hầu như không đổi, do diện tích trống chủ yếu nằm tại các tầng trên của TTTM.

Giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt 24,53 USD/m2/tháng, giảm 1,5% theo năm và 0,78% theo quý. Tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đạt 11,15%, cao hơn 1,37 đpt theo quý và 2,93 đpt theo năm.

Vì hầu hết khách thuê đều gặp phải những thách thức trong thời gian này, các chủ nhà có những phản ứng khác nhau trong chính sách cho thuê của họ: nhiều chủ nhà cung cấp hỗ trợ tài chính như thời gian miễn phí thuê, giảm giá thuê hoặc ưu đãi giá thuê, trong khi một số chủ nhà, bao gồm cả một số chủ sở hữu nhà phố kinh doanh chấp nhận để diện tích trống. Vì vậy, sau hơn sáu tháng dịch Covid 19 bùng phát tại Hà Nội, nhiều cửa hàng trên các tuyến phố chính vẫn tiếp tục bị bỏ trống.

Dự báo, trong quý cuối cùng của năm 2020 dự kiến sẽ có khoảng 54.000 m2 NLA diện tích bán lẻ đi vào hoạt động tại Hà Nội. Sau năm 2020, dự kiến sẽ có tổng cộng 300.000m2 của các dự án Bán lẻ đã biết sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Mặc dù điều này cho thấy BĐS bán lẻ Hà Nội còn nhiều tiềm năng nhờ vào nhu cầu từ dân số trẻ và thu nhập tăng, các chủ nhà bán lẻ hơn bao giờ hết cần phải cung cấp sự linh hoạt về các kênh bán hàng và các biện pháp an toàn và sức khỏe.

Trúc Mai