Vị trí quyết định hiệu quả logistics

Đối với doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là doanh nghiệp có hoạt động xuất nhập khẩu, vị trí khu công nghiệp là một trong những yếu tố cần được ưu tiên khi lựa chọn địa điểm đầu tư.

Khoảng cách từ nhà máy đến cảng biển, sân bay quốc tế, các tuyến cao tốc và quốc lộ lớn có thể tác động đáng kể đến chi phí vận chuyển, thời gian giao nhận nguyên vật liệu cũng như khả năng đưa sản phẩm đến thị trường.

Những khu công nghiệp có lợi thế gần cảng nước sâu, cao tốc hoặc các trung tâm logistics thường có mức giá thuê cao hơn. Tuy nhiên, mức chênh lệch này cần được đặt trong tương quan với chi phí logistics trong toàn bộ vòng đời dự án. Với doanh nghiệp sản xuất hàng xuất khẩu, việc rút ngắn quãng đường vận chuyển và thời gian lưu thông hàng hóa có thể tạo ra lợi thế đáng kể về lâu dài.

Hiện nay, khu vực Đông Nam Bộ, Đồng bằng sông Hồng và các địa bàn kinh tế ven biển miền Trung tiếp tục là những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp. Mỗi khu vực có những lợi thế khác nhau về cảng biển, đường bộ, nguồn lao động và hệ thống logistics. Do đó, doanh nghiệp cần lựa chọn dựa trên đặc điểm chuỗi cung ứng và thị trường đầu ra của mình thay vì chỉ dựa vào mức giá thuê.

Pháp lý là yếu tố cần kiểm tra trước khi đặt cọc

Thuê đất khu công nghiệp thường gắn với thời hạn sử dụng dài và khoản đầu tư lớn cho nhà xưởng, máy móc, thiết bị. Vì vậy, tính pháp lý của khu đất cần được kiểm tra kỹ trước khi doanh nghiệp đưa ra quyết định.

Một trong những nội dung quan trọng là xác định rõ nguồn gốc và tình trạng pháp lý của khu đất, quyền cho thuê lại của chủ đầu tư hạ tầng, thời hạn sử dụng đất còn lại và các điều kiện liên quan đến việc sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt.

Doanh nghiệp cũng cần kiểm tra sự phù hợp giữa quy hoạch khu công nghiệp, ngành nghề dự kiến triển khai và mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, cần làm rõ các thủ tục mà doanh nghiệp phải thực hiện trước khi xây dựng nhà xưởng, đưa dự án vào hoạt động.

Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý ngay từ đầu không chỉ giúp hạn chế rủi ro tranh chấp mà còn tránh tình trạng doanh nghiệp đã phát sinh chi phí đặt cọc, thiết kế hoặc chuẩn bị đầu tư nhưng sau đó phải điều chỉnh phương án do vướng mắc về thủ tục.

Trong trường hợp dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài, các yêu cầu về hồ sơ và thủ tục đầu tư càng cần được rà soát cẩn trọng để bảo đảm tiến độ triển khai.

Hạ tầng kỹ thuật: Không chỉ nhìn vào mặt bằng

Một khu đất có vị trí thuận lợi nhưng hạ tầng không đáp ứng yêu cầu sản xuất vẫn có thể khiến doanh nghiệp phát sinh khoản đầu tư lớn sau khi nhận bàn giao.

Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp nên đánh giá khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông nội khu, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải và viễn thông. Đối với các ngành sản xuất sử dụng nhiều điện hoặc nước, công suất cung cấp thực tế cần được xác định cụ thể thay vì chỉ căn cứ vào thông tin giới thiệu chung.

Điều kiện nền đất cũng là vấn đề đáng lưu ý. Cao độ san nền, khả năng thoát nước và địa chất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng nhà xưởng. Với những dự án có nhà xưởng quy mô lớn hoặc yêu cầu tải trọng cao, khảo sát địa chất trước khi quyết định đầu tư có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong phương án thiết kế móng và dự toán chi phí.

Bên cạnh đó, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu về môi trường cần được xem xét ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm. Nếu hạ tầng không đáp ứng yêu cầu của dự án, doanh nghiệp có thể phải đầu tư bổ sung hoặc điều chỉnh thiết kế, ảnh hưởng đến cả chi phí và tiến độ đưa nhà máy vào hoạt động.

Đừng chỉ nhìn vào giá thuê đất

Một trong những sai lầm thường gặp khi lựa chọn khu công nghiệp là so sánh đơn thuần giá thuê đất giữa các dự án.

Trên thực tế, tổng chi phí mà doanh nghiệp phải chi trả còn bao gồm nhiều khoản khác như phí quản lý, vận hành hạ tầng, xử lý nước thải, điện, nước, các loại phí dịch vụ và những khoản chi phí liên quan đến việc xây dựng, vận hành nhà máy.

Doanh nghiệp nên xây dựng bài toán tổng chi phí trong ít nhất 5-10 năm đầu hoạt động để có cơ sở so sánh giữa các phương án. Với mỗi khu công nghiệp, cần làm rõ giá thuê được tính theo phương thức nào, thời điểm thanh toán, các khoản phí cố định và khoản phí có thể điều chỉnh trong thời gian thực hiện hợp đồng.

Phương thức thanh toán một lần hay theo từng năm cũng tạo ra những tác động khác nhau đến dòng tiền. Vì vậy, các điều khoản về thanh toán, điều chỉnh phí, bàn giao mặt bằng, trách nhiệm của các bên và điều kiện chấm dứt hợp đồng cần được làm rõ trước khi ký kết.

Ưu đãi thuế cần được xác định theo từng dự án

Chính sách ưu đãi đầu tư cũng là yếu tố doanh nghiệp cần đưa vào bài toán lựa chọn địa điểm.

Tuy nhiên, không phải cứ đặt dự án trong khu công nghiệp là mặc nhiên được hưởng một mức ưu đãi thuế cố định. Điều kiện và mức ưu đãi phụ thuộc vào địa bàn, ngành nghề, quy mô và các tiêu chí cụ thể của từng dự án theo quy định pháp luật hiện hành.

Do đó, doanh nghiệp cần xác định chính xác dự án của mình có thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi hay không, thời gian và mức ưu đãi như thế nào trước khi đưa các khoản ưu đãi này vào phương án tài chính.

Việc đối chiếu chính sách ưu đãi ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm giúp doanh nghiệp có cái nhìn đầy đủ hơn về tổng chi phí đầu tư và hiệu quả dự án, thay vì chỉ căn cứ vào giá thuê đất ban đầu.

Cần dữ liệu để có quyết định phù hợp

Với số lượng khu công nghiệp ngày càng đa dạng, việc tự tìm kiếm và so sánh từng địa điểm có thể khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian. Quan trọng hơn, các thông tin về giá thuê, diện tích còn trống, hạ tầng, pháp lý và điều kiện hợp đồng cần được đặt cạnh nhau mới có thể đánh giá chính xác hiệu quả của từng phương án.

Theo thông tin từ RSQUARE, doanh nghiệp này hiện cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản thương mại, trong đó có mặt bằng sản xuất, nhà xưởng và đất khu công nghiệp. Đơn vị cho biết đang xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phục vụ nhu cầu tìm kiếm mặt bằng của doanh nghiệp tại Việt Nam.

Đối với nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, việc có thêm một đơn vị tư vấn tham gia quá trình tìm kiếm và đàm phán có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian khảo sát, đồng thời có thêm cơ sở để so sánh giữa các khu công nghiệp và điều kiện thuê khác nhau.

Đặc biệt, với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc được hỗ trợ bằng nhiều ngôn ngữ và có kinh nghiệm làm việc với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cũng là một yếu tố có thể hỗ trợ quá trình tìm kiếm địa điểm.

Không nên quyết định chỉ dựa trên đơn giá thuê

Thuê đất khu công nghiệp là quyết định có ảnh hưởng trong nhiều năm, thậm chí xuyên suốt vòng đời của một dự án sản xuất. Vì vậy, một khu đất có giá thuê thấp chưa chắc là phương án có chi phí thấp nhất nếu doanh nghiệp phải bù thêm chi phí logistics, xử lý nền móng, đầu tư hạ tầng hoặc chịu các khoản phí vận hành cao.

Một quyết định phù hợp cần được đặt trên tổng thể các yếu tố: vị trí và kết nối logistics, tính pháp lý, chất lượng hạ tầng, tổng chi phí đầu tư - vận hành và chính sách ưu đãi.

Đánh giá kỹ ngay từ giai đoạn đầu, khảo sát thực tế và rà soát chặt chẽ các điều khoản hợp đồng sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế những chi phí phát sinh, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho hoạt động sản xuất, kinh doanh trong dài hạn.

Khánh Linh