Theo Wikipedia, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land - MCK: KHG) được thành lập năm 2009 có trụ sở chính tại tòa nhà Khải Hoàn số 5-7-9-11 Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Vốn điều lệ của Khải Hoàn Land tính đến tháng 05/2022 là hơn 4.431 tỷ đồng, do ông Nguyễn Khải Hoàn sáng lập.
Khải Hoàn Land đã xây dựng mô hình phát triển thành một tập đoàn kinh tế đa ngành. Với điểm “nổi trội” là các dự án bất động sản mang thương hiệu của Khải Hoàn Land như: Dự án La Partenza (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP. HCM), khu đô thị nghỉ dưỡng Helios Coastal City tại Phú Quốc, dự án Khu đô thị mới tại Bà Rịa - Vũng Tàu… Các dự án do Khải Hoàn Land đầu tư và phát triển hầu hết đang chậm tiến độ, mắc về thủ tục pháp lý. Trong đó, dự án La Partenza vẫn đang là mảnh đất trống khi mắc về thủ tục pháp lý. Dự án La Partenza "dính" lùm xùm xoay quanh việc huy động vốn trái pháp khi chưa đủ điều kiện thông qua “đặt cọc thiện chí” và ngày 25/02/2020 đã phát hành 80 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 03 năm; tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu 80 tỷ đồng là tất cả các quyền và lợi ích phát sinh từ dự án La Partenza, tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP. HCM; Lãi suất tính cho 04 kỳ đầu tiên là 11,5%/năm, với các kỳ tiếp theo bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 4%/năm. Đại lý phát hành, đại lý đăng ký lưu ký, thanh toán, quản lý trái phiếu, đồng thời là đại diện người sở hữu trái phiếu là CTCP Chứng khoán Tiên Phong (TPS); trong khi đại lý quản lý tài sản bảo đảm và tổ chức quản lý tài khoản là Ngân hàng TMCP Bảo Việt - Chi nhánh Sở Giao dịch. Kết quả là lô trái phiếu được 34 nhà đầu tư cá nhân mua trọn.
Trong hành trình xây dựng và phát triển thương hiệu, Khải Hoàn Land cũng gặp không ít thăng trầm về kinh doanh, đầu tư, tài chính,… khiến khách hàng, người tiêu dùng lo lắng về các quyền lợi được hưởng, đặc biệt là vấn đề tài chính khi đầu tư vào những dự án này. Đây là những thử thách trong chiến lược phát triển để Khải Hoàn Land có được niềm tin của khách hàng, người tiêu dùng, nhà đầu tư vào tính hiệu quả của các dự án. Khi viết loạt bài này, chúng tôi mong, thương hiệu Khải Hoàn Land – KHG luôn là thương hiệu "sản sinh" ra những sản phẩm thật uy tín, chất lượng cho người tiêu dùng; doanh nghiệp thì ngày càng phát triển bền vững.
Tôn chỉ của Thương hiệu & Công luận là đấu tranh chống hàng giả, hàng nhái theo chỉ đạo của Chính phủ, theo Nghị quyết 41/NQ-CP; bảo vệ thương hiệu, doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh chân chính và cũng không thể quên nhiệm vụ chung là bảo vệ pháp chế, hoạt động theo chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đấu tranh chống tiêu cực, lãng phí… Đó cũng là công việc mà Tạp chí luôn thực hiện.
Theo Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, từ đầu tháng Hai đến nay, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi các lô trái phiếu như CTCP Lâu Đài Trắng - đơn vị phát triển dự án Léman Cap Residence; Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Vina2; CTCP Lavida Invest; Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star... Tình cảnh này dự báo còn gia tăng, bởi năm 2023-2024 là thời kỳ đỉnh nợ.
Trong báo cáo mới cập nhật, chứng khoán VNDirect ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý I/2023 ước tính giảm 40% so với quý IV/2022 xuống 30.655 tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý II và quý III năm 2023 với giá trị lần lượt đạt 93.139 tỷ đồng, tăng 169% so với cùng kỳ và 89.488 tỷ đồng, tăng 50%. Sau giai đoạn thách thức này, giá trị đáo hạn trong quý IV sẽ hạ nhiệt, chỉ tăng 33% so với quý trước về mức 59.571 tỷ đồng.
Các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn
Vốn điều lệ của Khải Hoàn Land tăng rất mạnh trong thời gian gần đây, từ mức 1.200 tỷ đồng hồi đầu năm 2020 và đến tháng 05/2022 là 4.431 tỷ đồng. Thực tế, nguồn vốn của Khải Hoàn Land tăng mạnh trong thời gian qua là do Công ty đẩy mạnh phát hành cổ phiếu và trái phiếu.
Mới đây, Khải Hoàn Land đã công bố báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý IV/2022. Theo ghi nhận Khải Hoàn Land sắp có các khoản trái phiếu đáo hạn trong quý I/2023 và quý II/2023 với tổng vay nợ trái phiếu ngắn hạn gần 800 tỷ đồng.
Cụ thể, lô trái phiếu BOND.KHL2020 có tổng trị giá 200 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, phát hành vào tháng Hai và tháng 03/2020. Đáo hạn vào 25/03/2023. Lô trái phiếu KHGH2123002 có tổng giá trị 300 tỷ đồng, bắt đầu phát hành từ 22/12/2021, hoàn tất phát hành vào 10/03/2022. Trái phiếu có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào 22/06/2023; Lô trái phiếu mã KHGH2123001 có tổng giá trị 300 tỷ đồng được phát hành vào 05/10/2021 có kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 05/04/2023. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo. Lãi suất danh nghĩa cố định 12%/năm.
Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của công ty. Cụ thể, số tiền thu được từ đợt chào bán trái phiếu để tăng quy mô hoạt động môi giới bất động sản, hợp tác phát triển và phân phối độc quyền giai đoạn 1.1 dự án T&T City Millennia. Lô trái phiếu này được đảm bảo bởi 42 triệu cổ phiếu KHG của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land, trong đó 25,6 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Nguyễn Khải Hoàn và 16,4 triệu cổ phiếu sở hữu bởi ông Phan Tuấn Nghĩa.
Thông tin tài sản đảm bảo ghi nhận tháng 05/2021, ông Nguyễn Khải Hoàn có giao dịch đảm bảo tổng 32 triệu cổ phần của ông tại CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land đảm bảo cho khoản vay, nghĩa vụ trị giá 211,2 tỷ đồng. Thời điểm đó Khải Hoàn Land chưa đưa cổ phiếu lên giao dịch trên sàn chứng khoán.
Ngoài ra còn có biện pháp đảm bảo bổ sung: Khải Hoàn Land sẽ giao cho Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) chi nhánh Tân Bình quản lý tiền bán 100 căn hộ thuộc dự án La Partenza hình thành trong tương lai để đảm bảo cho dòng tiền thanh toán. Và được sự bảo lãnh thanh toán của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn, bảo lãnh thanh toan của ông Nguyễn Khải Hoàn.
Như vậy, các lô trái phiếu của Khải Hoàn Land phát hành sẽ đáo hạn trong quý I/2022 và quý II/2023. Tuy nhiên, trong bối cảnh “tiền và các khoản tương đương tiền” giảm sâu, gần 90% tài sản nằm ngoài công ty và các kênh tín dụng khác vẫn đang bị 'siết' khiến Khải Hoàn Land sẽ đối mặt áp lực tài chính khi các lô trái phiếu tổng trị giá 800 tỷ đồng nêu trên đều đến ngày đáo hạn.
Theo báo cáo tài chính (BCTC) hồi đầu năm 2022, tại ngày 31/03/2022, dư nợ trái phiếu tại KHG là 811,5 tỷ đồng, trong đó trái phiếu ngắn hạn là 18,2 tỷ đồng và trái phiếu dài hạn là 793,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhiều lô trái phiếu Khải Hoàn Land không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Trong đó, 02 mã trái phiếu ngắn hạn, kỳ hạn 03 tháng, lãi suất 11%/năm của KHG đều không có tài sản đảm bảo.
Liên tục tăng vốn “khủng”, thế chấp cổ phiếu để vay nợ trái phiếu
Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, Khải Hoàn Land đã thông qua việc sẽ phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 50 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để tăng vốn. Theo công ty, giá phát hành sẽ không thấp hơn bình quân đóng cửa 20 phiên gần nhất ngày HĐQT phê duyệt phương án. Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land sẽ phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu.
Ngoài các phương án phát hành nói trên, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land dự kiến còn được tăng thêm thông qua việc phát hành gần 6,4 triệu cổ phiếu thưởng cho người lao động (ESOP). Nguồn vốn phát hành cũng sẽ được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Giao dịch này dự kiến bổ sung cho tập đoàn gần 64 tỷ đồng vốn điều lệ trong năm.
Đồng thời, Khải Hoàn Land còn phát hành 31,9 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2021 với tỷ lệ 10% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận 10 cổ phiếu mới). Trong đó, nguồn vốn chi trả được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đến cuối năm 2021. Tổng giá trị thu về từ các đợt chào bán này có thể lên xấp xỉ 7.000 tỷ đồng.
Số vốn thu được từ các đợt chào bán sẽ được Khải Hoàn Land sử dụng để bổ sung nguồn vốn lưu động, đầu tư phát triển quỹ đất, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án bất động sản, mua các sản phẩm bất động sản có sẵn để bán… Ngoài ra, Khải Hoàn Land cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn làm dự án.
Khải Hoàn Land có “khải hoàn” lợi nhuận?
Theo BCTC hợp nhất quý IV/2022 của Khải Hoàn Land, ghi nhận doanh thu thuần đạt 630 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 251 tỷ đồng, giảm 20%. Biên lợi nhuận gộp ở mức 41,8%, giảm 9,9 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Khoản lãi tiền hợp tác kinh doanh gần 149 tỷ đồng khiến doanh thu từ hoạt động tài chính tăng đột biến lên mức 164 tỷ đồng, gấp 4,8 lần cùng kỳ. Trong kỳ, Khải Hoàn Land báo lãi ròng 251 tỷ đồng, giảm gần 20% so với cùng kỳ năm 2021. Ngoài ra, doanh nghiệp bị phạt vi phạm hợp đồng hơn 31 tỷ đồng.
Luỹ kế năm 2022, công ty có 1.396 tỷ đồng doanh thu và lãi ròng 442 tỷ đồng, lần lượt, tăng 8% và 7% so với năm trước. Trong bối cảnh các doanh nghiệp môi giới BĐS như Tập đoàn Đất Xanh, BĐS Thế Kỷ, BĐS An Gia hay Tập Đoàn Danh Khôi báo lỗ nặng, việc Khải Hoàn Land ghi nhận lợi nhuận lên đến hàng trăm tỷ đồng trở thành điểm sáng trên thị trường.
Tính đến 31/12/2022, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt 7.044 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Tuy nhiên, cơ cấu tài sản có điểm chú ý là giá trị các khoản phải thu rất lớn chiếm 87,5% tổng tài sản (đạt 7.044 tỷ đồng).
Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 1.514 tỷ đồng, tăng 24%. Trong đó, có 511 tỷ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng liên quan đến Công ty Solution (296 tỷ đồng), đến Khải Minh Land (56 tỷ đồng) đến Bất động sản T&T (80 tỷ đồng), đến T&T Homes (72 tỷ đồng) và không có phải thu khách hàng liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Các khoản phải thu ngắn hạn khác 732 tỷ đồng cũng liên quan đến nhóm công ty có hợp tác kinh doanh như Solution, Khải Minh Land, Giao Hưởng Xanh. Còn các khoản phải thu dài hạn cũng Khải Hoàn Land đạt 4.649 tỷ đồng, tăng 15%.
Trong quý IV/2022, hàng tồn kho cũng ghi nhận 461 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Chưa kể, chi phí xây dựng cơ bản dở dang ghi nhận 212 tỷ đồng. Cả hai khoản mục này chiếm gần 10% tổng tài sản của Khải Hoàn Land. Như vậy, có tới khoảng 98% tài sản của Khải Hoàn Land là các khoản phải thu, hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang – một tỷ trọng báo động về chất lượng tài sản.
Theo ghi nhận trong BCTC, hàng tồn kho của doanh nghiệp này là hàng hóa bất động sản tại các dự án Khu thương mại, biệt thự tại Huyện Cần Giuộc, Long An do Công ty Thái Sơn Long An làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thương mại, nhà ở đô thị, khu hỗn hợp văn phòng tại thị trấn Bần Yên Nhân, Hưng Yên do T&T làm chủ đầu tư; Dự án Khu hỗn hợp Trung tam Thương mại dịch vụ văn phòng nhà ở cao cấp tại TP Vinh, Nghệ An do tập đoàn T&T làm chủ đầu tư. Đáng chú ý, giá trị tồn kho bất động sản của Khải Hoàn Land mới bắt đầu được ghi nhận từ năm 2021 đến nay. Các năm trước đó báo cáo tài chính của công ty không có khoản mục này.
Còn chi phí xây dựng dở dang 212 tỷ đồng là chi phí phát sinh khi công ty nhận chuyển nhượng 2 lô đất của lãnh đạo và người nhà lãnh đạo công ty. Cụ thể, lô đất 26.265m2 tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng 120 tỷ đồng và lô đất 4.278m2 tại xã Tiến Lợi, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Định. Cả 2 lô đất này hiện đang đứng tên bà Đinh Thị Nhật Hạnh (Tổng Giám đốc) và bà Trần Thị Thu Hương (bên liên quan).
Theo Khải Hoàn Land giải trình đây là khoản công ty mẹ đầu tư vào 02 công ty con để đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản. Các công ty con đều trong giai đoạn mới đi vào hoạt động và đang hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan đến cấp quyền sử dụng đất và công tác chuẩn bị đầu tư dự án. Vì các khoản phải thu quá lớn khiến dòng tiền kinh doanh năm 2022 của Khải Hoàn Land âm tới 1.025 tỷ đồng (năm thứ hai âm liên tiếp). Dòng tiền kinh doanh âm nghĩa là lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ không thu được tiền mặt về. Để có tiền hoạt động, doanh nghiệp phải trông cậy vào các dòng vốn khác. Vì vậy, dòng tiền thuần trong kỳ âm tới 368 tỷ đồng trong khi năm 2021 dương gần 402 tỷ đồng, khiến tiền và các khoản tương đương tiền giảm 65% so với đầu năm, từ 563,8 tỷ đồng xuống chỉ còn 195,7 tỷ đồng. Trong đó có gần 96 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng và 100 tỷ đồng gửi kỳ hạn 01 tháng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội.
Năm 2022, KHG đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 2.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 800 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới chỉ hoàn thành 53% mục tiêu doanh thu và 55% mục tiêu lợi nhuận.
Thương hiệu & Công luận tiếp tục chuyến đến bạn đọc những thông tin mang thương hiệu Khải Hoàn Land.
Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 17/02, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết: Thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế. Trong những năm qua, thị trường này có tăng trưởng cao, tuy nhiên hiện nay thị trường này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Vốn cho bất động sản huy động từ nhiều kênh khác nhau, như từ thu hút FDI, trái phiếu doanh nghiệp, huy động thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, nghĩa là khi khởi công, người mua nhà cũng đã mua trước tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể huy động vốn đầu tư dự án. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua.
Trong nguồn vốn phát triển bất động sản năm 2022, 70% là vốn tín dụng, còn các kênh khác là 30%. Nên vì vậy, cần phải đánh giá trung thực, khách quan để có giải pháp tháo gỡ. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh: “Các dự án bất động sản, 70% vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng".
"Với Ngân hàng Nhà nước, tôi cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn. Để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi. NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về bất động sản", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói.
Minh An
*Bài viết có sử dụng một số nguồn tư liệu của báo bạn
