Nguồn cung mới “lẹt đẹt”
TP. HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021 - 2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung - cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.
Trao đổi với Thương hiệu và Công luận, Savills Việt Nam cho biết, quý II/2025 TP. HCM chỉ có khoảng 1.600 căn hộ chung cư mới được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.400 căn. Lượng giao dịch cũng chỉ dừng lại ở 2.400 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 45% – một con số tương đối thấp trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.
Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025 - 2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ.
“Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP. HCM” - Savills Việt Nam nhận định.
Đối với nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP. HCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn.
Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp.
Savills Việt Nam cho biết, 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.
Còn theo Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất) của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong năm 2024 thị trường nhà ở tại TP. HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở.
Đáng chú ý, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.
Trong cả năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, cả TP. HCM chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 06 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng dương + 9,1% so với cuối năm 2024.
Giải pháp khơi thông thị trường nhà ở
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Hùng cho biết, TP. Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm đô thị lớn nhất cả nước – đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở nghiêm trọng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá phù hợp với thu nhập đa số người dân. Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung nhà ở suy giảm là vướng mắc về pháp lý. Nhiều dự án bị “treo” vì chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thẩm định giá đất hoặc chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
“Thị trường đang rất cần những tín hiệu rõ ràng từ cơ quan quản lý. Nếu một số dự án được tháo gỡ thành công, sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa cho doanh nghiệp quay trở lại cuộc chơi” – chuyên gia Nguyễn Văn Hùng nhận định.
Liên quan đến vấn đề này, mới đây, HoREA cũng xuất UBND TP. HCM xem xét 9 nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở trong những tháng tiếp theo, cụ thể:
Thứ nhất, tăng nguồn cung dự án, phê duyệt danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để triển khai dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, rà soát pháp lý dự án, khẩn trương xử lý 220 dự án vướng mắc, trong đó có 86 dự án đã dừng từ lâu, để tăng nguồn cung.
Thứ ba, đẩy nhanh xử lý dự án nhà ở thương mại, giải quyết 68 dự án đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.
Thứ tư, áp dụng cơ chế đặc thù, gỡ khó cho 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15.
Thứ năm, điều chỉnh tỷ lệ thuê đất, đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25 - 0,75% giá đất thay vì mức cao hiện tại, để giảm chi phí cho doanh nghiệp.
Thứ sáu, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, sớm giải quyết dứt điểm để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ, cấp “sổ hồng” cho người dân.
Thứ bảy, giải quyết các dự án "treo" hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc... đang làm xấu bộ mặt đô thị.
Thứ tám, tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội, thực hiện hiệu quả Nghị quyết 201 và Nghị định 192.
Thứ chín, thúc đẩy kinh doanh cho thuê căn hộ, điều chỉnh Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cho phép chủ sở hữu chung cư cho thuê ngắn ngày, giúp đa dạng hóa sản phẩm du lịch đô thị.
Hoàng Bách
