Lo ngại chi phí đội giá, gánh nặng chuyển sang người mua nhà
Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi một số điều trong Nghị định số 103/2024 và 104/2024 liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất. Tuy nhiên, quy định về việc truy thu bổ sung 5,4%/năm với các dự án chưa được xác định giá đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đang khiến cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia phản ứng gay gắt.
Theo đề xuất, những doanh nghiệp đã được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa được định giá đất sẽ phải nộp thêm khoản tiền tương ứng với lãi suất 5,4%/năm, tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, quy định này khiến doanh nghiệp "thiệt đơn thiệt kép". Theo ông, nhiều dự án mất 3-5 năm vẫn chưa được định giá đất do chậm trễ từ phía cơ quan nhà nước, khiến doanh nghiệp không thể triển khai bán hàng, không có nguồn thu nhưng vẫn gánh chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay… Nay lại phải nộp thêm 5,4%/năm là quá bất hợp lý.
Ông Quyết nêu ví dụ: 1 dự án làm tại Hà Nội có tiền thuế đất khoảng 500 tỷ đồng với 500 căn hộ. Thông thường, dự án này khoảng 4 - 5 năm sau mới được phê duyệt tiền sử dụng đất, nhưng theo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm số tiền 21,6% tổng tiền thuế dự án là khoảng hơn 100 tỷ đồng.
Chia ra từng căn hộ sẽ phải gánh thêm khoảng 20% chi phí do tiền thuế đất này và điều này sẽ làm gia tăng tối thiểu thêm 20% giá nhà, gây khó khăn cho người dân khi tiếp cận nhà ở.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cũng cảnh báo nguy cơ "thuế chồng thuế", ông Toản cho rằng: "Định giá đất là trách nhiệm của Nhà nước, không phải việc của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì không khác gì doanh nghiệp chịu phạt khi chưa bị ghi nợ".
Ông phân tích, nếu doanh nghiệp đã phải chịu phạt 5,4%/năm do chậm định giá, sau đó tiếp tục chậm nộp tiền vì chưa xoay được dòng vốn, sẽ còn bị phạt thêm 0,03%/ngày theo quy định hiện hành của ngành thuế. Điều này khiến doanh nghiệp lâm vào cảnh khốn đốn.
"Tôi cho rằng, trách nhiệm chịu phạt phải tính cho đúng, Nhà nước chậm tính không thể đổ lên đầu doanh nghiệp phải gánh chịu. Còn nếu doanh nghiệp chậm, hiện ngành thuế đã có quy định rất rõ ràng và mức lãi suất phạt khá cao 0,03%/ngày", ông Toản chia sẻ.
Cả hai lãnh đạo doanh nghiệp đều đề xuất, nếu Nhà nước chưa xác định được giá đất thì không nên tính lãi suất chậm nộp. Thay vào đó, cần quy định thời hạn cụ thể cho cơ quan chức năng xử lý việc xác định giá đất và có chế tài nếu trễ hẹn.
Cần điều chỉnh quy định để không triệt tiêu cơ hội phục hồi của thị trường
Nhiều chuyên gia cho rằng quy định truy thu bổ sung 5,4%/năm là thiếu thực tiễn và gây bất công cho những doanh nghiệp làm ăn minh bạch, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản và vốn tín dụng.
Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, cho rằng nên phân biệt rõ trường hợp lỗi từ doanh nghiệp và lỗi từ phía nhà nước. Chỉ nên truy thu nếu lỗi chậm trễ thuộc về doanh nghiệp, còn nếu do nguyên nhân khách quan hoặc chưa rõ ràng, thì không thể tính thêm chi phí.
Đồng quan điểm, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ rõ: việc định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp không thể chịu trách nhiệm khi hồ sơ bị “treo” do chưa hoàn thiện phương án giá đất, hay chậm trình lên UBND tỉnh.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc điều hành Công ty Luật ANVI, nhấn mạnh rằng quy định như vậy là đang "truy thu vì lỗi của Nhà nước", trong khi đây không phải lỗi của doanh nghiệp. Việc đội chi phí sẽ khiến giá bất động sản tăng, đi ngược chủ trương giảm giá nhà và hỗ trợ người dân.
“Chính phủ đang cố gắng kéo giá nhà xuống, nhưng quy định này lại đẩy chi phí lên cao. Điều đó mâu thuẫn với các chính sách miễn giảm thuế, tiền thuê đất mà nhà nước đang thực hiện”, ông Đức phân tích.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thanh Lịch, Chủ tịch HĐTV VNG Value, khẳng định việc áp mức bổ sung 5,4%/năm cho tất cả trường hợp là chưa công bằng. Cần tách bạch giữa trường hợp doanh nghiệp cố tình chây ì và những dự án đang bị đình trệ do cơ quan chức năng.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), đề xuất không nên áp dụng hồi tố đối với các dự án phát sinh trước ngày 1/8/2024. Với các trường hợp đó, nếu không có bằng chứng cho thấy doanh nghiệp cố tình trì hoãn nghĩa vụ tài chính, thì không nên truy thu hay tính lãi suất.
“Một chính sách nếu không xét đến bối cảnh và hệ lụy chuỗi, sẽ không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân – những người mua nhà đầu tiên,” ông Huy cảnh báo.
Cả cộng đồng doanh nghiệp lẫn các chuyên gia đều cho rằng, chính sách truy thu bổ sung tiền sử dụng đất theo lãi suất 5,4%/năm cần được xem xét lại một cách kỹ lưỡng. Cần phân loại rõ ràng các trường hợp, đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đồng thời không để người dân trở thành bên chịu gánh nặng cuối cùng thông qua giá nhà tăng vọt.
Khánh Yên (t/h)
