Theo hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội, người dân khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản cần xác định đầy đủ các nghĩa vụ tài chính phát sinh, kiểm tra điều kiện miễn, giảm, xác định đúng giá tính thuế, sử dụng đúng mẫu hồ sơ, nộp đúng thời hạn và hoàn thành số tiền phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế.
Đáng chú ý, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế.
Thuế TNCN khi bán nhà đất tính thế nào?
Theo quy định mới tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng về nguyên tắc là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể tùy ý ghi giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, thì giá tính thuế được xác định theo quy định tương ứng của pháp luật đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.
Đây là điểm người mua và người bán cần đặc biệt lưu ý khi lập hợp đồng chuyển nhượng, nhất là trong bối cảnh giá giao dịch thực tế trên thị trường có thể cao hơn đáng kể so với giá được sử dụng làm căn cứ theo quy định.
Những trường hợp bán nhà đất được miễn thuế TNCN
Không phải mọi giao dịch bất động sản đều phát sinh thuế TNCN.
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa vợ và chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột thuộc diện được miễn thuế theo quy định. Chính sách này cũng áp dụng đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thuộc trường hợp được quy định.
Trường hợp bất động sản được phân chia khi vợ, chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án, thu nhập từ việc phân chia tài sản cũng thuộc diện miễn thuế.
Đáng chú ý, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất cũng có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Một trong những điều kiện quan trọng là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở và đã sở hữu, sử dụng bất động sản tối thiểu 183 ngày tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi, thời gian sở hữu được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận trước đó.
Ngoài ra, cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần bất động sản hoặc một phần quyền sở hữu, quyền sử dụng thì phần thu nhập tương ứng không thuộc diện miễn theo điều kiện này.
Cá nhân phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về việc đáp ứng các điều kiện miễn thuế. Nếu kê khai không đúng, người nộp thuế có thể bị truy thu và xử lý theo quy định.
Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%
Bên cạnh thuế TNCN, giao dịch nhà đất còn có thể phát sinh lệ phí trước bạ.
Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất theo quy định chung là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Nghĩa vụ này về nguyên tắc thuộc bên đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; các bên có thể thỏa thuận về việc bên chuyển nhượng thực hiện khoản nghĩa vụ này.
Đặc biệt, từ ngày 15/8/2026 đến hết ngày 28/2/2027, người dân đáp ứng các điều kiện về tài khoản định danh điện tử mức độ 2, thực hiện khai và nộp lệ phí trước bạ bằng phương thức điện tử và tích hợp đầy đủ các thông tin theo quy định trên VNeID có thể được giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng.
Chính sách giảm này chỉ áp dụng một lần trong một năm và mức giảm tối đa không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Như vậy, người dân thực hiện giao dịch nhà đất trong giai đoạn này cần kiểm tra điều kiện để không bỏ lỡ chính sách giảm lệ phí khi thực hiện thủ tục điện tử.
Bán nhà đất phải nộp hồ sơ thuế khi nào?
Thời hạn kê khai là một trong những nội dung người dân cần đặc biệt lưu ý để tránh phát sinh vi phạm.
Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ khai thuế TNCN phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
Quy định này cũng áp dụng trong trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán hoặc trường hợp bên thứ ba được phép bán tài sản của cá nhân, người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung về quyền sở hữu đối với bất động sản.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh quyền nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực.
Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.
Khi chuyển nhượng bất động sản làm thay đổi người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế trước khi thay đổi phải kê khai, nộp thuế và hoàn thành nghĩa vụ liên quan đến thời gian thực tế sử dụng đất. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất.
Ba mẫu giấy tờ người bán, người mua cần nhớ
Theo hướng dẫn được Thuế TP Hà Nội lưu ý, người dân cần chú ý ba mẫu biểu khi thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến giao dịch nhà đất.
Cụ thể, mẫu 03/BĐS-TNCN là tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; mẫu 01/TK-SDDPNN là tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và mẫu 01/LPTB là tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất.
Người dân có thể nộp hồ sơ giấy cùng hồ sơ chuyển nhượng tại Bộ phận Một cửa của cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có bất động sản hoặc thực hiện trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia và hệ thống giải quyết thủ tục hành chính thuế.
Sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế kèm mã hồ sơ, người nộp thuế có thể thanh toán trực tuyến qua các hệ thống được cung cấp, ứng dụng eTax Mobile hoặc nộp trực tiếp tại ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu, Kho bạc Nhà nước.
Cảnh báo kê giá bán nhà đất thấp hơn thực tế
Một trong những rủi ro lớn nhất khi thực hiện giao dịch bất động sản là việc các bên thống nhất ghi giá trên hợp đồng thấp hơn số tiền thực tế giao dịch.
Cơ quan thuế nhấn mạnh, hành vi này nhằm giảm số thuế phải nộp và có thể bị xử lý theo quy định pháp luật về thuế.
Đặc biệt, việc kê khai giá thấp không đồng nghĩa với việc nghĩa vụ thuế chắc chắn được tính theo mức giá mà các bên tự thỏa thuận. Nếu giá trên hợp đồng không đáp ứng quy định hoặc thấp hơn mức giá được pháp luật sử dụng làm căn cứ tính thuế, cơ quan thuế có thể áp dụng mức giá theo quy định để xác định nghĩa vụ tài chính.
Vì vậy, người dân không nên coi việc ghi giá thấp trên hợp đồng là một cách hợp pháp để giảm thuế.
Việc kê khai đầy đủ, trung thực giá chuyển nhượng không chỉ giúp thực hiện đúng nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước mà còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nếu phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hoặc cần xác định giá trị tài sản trong các trường hợp bồi thường, đền bù.
Trong bối cảnh chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản đã được quy định cụ thể tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, người dân khi mua bán nhà đất nên chủ động kiểm tra điều kiện miễn, giảm, xác định đúng giá tính thuế, chuẩn bị đúng mẫu hồ sơ và thực hiện đúng thời hạn thay vì tìm cách kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính.
Thảo Phương (t/h)
