"Bắt mạch" thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) vừa công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2024.

Còn nhớ, thời điểm 6 tháng đầu năm ngoái, những khó khăn về thể chế, nguồn vốn và công tác tổ chức, triển khai tại các địa phương đã khiến nguồn cung nhà ở giảm mạnh.

Tuy nhiên, thống kê 6 tháng đầu năm 2024 của FERI cho thấy, nguồn cung nhà ở đang có sự khởi sắc mạnh mẽ, đạt mức tăng 182% so với cùng kỳ năm 2023, và tăng 46% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đó, khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, với hơn 50%. Tuy nhiên, khu vực phía Nam vẫn dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp với hơn 45%.

Tỷ lệ hấp thụ nhà ở 6 tháng đầu năm nay cũng được FERI ghi nhận có nhiều tín hiệu khả quan. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ được nhận định tăng trưởng dần qua các quý, đặc biệt là trong những tháng sau Tết Nguyên đán.

Dấu ấn về tỷ lệ hấp thụ trên thị trường phải kể đến khu vực phía Bắc, trong đó dẫn đầu là Hà Nội với kết quả bán hàng tốt nhất, vượt xa thị trường khác. Riêng nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực trung tâm và đô thị vệ tinh có xu hướng tăng.

Giá bán sơ cấp cũng ghi nhận tăng từ 5-10%, riêng loại hình căn hộ có mức tăng trung bình cao nhất lên đến 20%. Đặc biệt, tại Hà Nội, phân khúc chung cư có mức tăng giá trung bình 30% - 40%.

Tại thị trường thứ cấp, phân khúc nhà phố riêng lẻ ghi nhận đã có sự tăng giá trở lại, mặc dù tình trạng cắt lỗ vẫn còn.

Theo công cụ Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023.

Trong đó, Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%.

Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP.HCM gần như đi ngang trong hơn một năm qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Thời điểm hiện tại, mặc dù giá chung cư đã không còn tăng nóng, tuy nhiên thực tế ghi nhận giá không giảm khi giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.

Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services, cho rằng niềm tin trên thị trường đang dần hồi phục. Chính vì thế, những tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều diễn biến tích cực.

Chuyên gia của Đất Xanh đã vạch ra nhiều kịch bản cho thị trường cuối năm. Cụ thể, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Đối với kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Thuỳ An