“Bội thực” nguồn cung, chủ đầu tư condotel thận trọng khi ra hàng

Cuộc đua tranh khốc liệt

Theo báo cáo Công ty DKRA Việt Nam, diễn biến thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực cũng ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Tại báo cáo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, sự giảm sút về lượng giao dịch condotel. Nguyên nhân được chỉ ra là do các quy định về pháp lý cho loại hình bất động sản căn hộ du lịch – condotel của Nhà nước vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, chưa được điều chỉnh theo kiến nghị để cấp sổ đỏ cho các căn hộ này. Điều này khiến khách hàng lo ngại về rủi ro pháp lý khi quyết định đầu tư căn hộ.

Cùng với đó, giá bán nhiều dự án condotel cũng đã bị đẩy lên quá cao khiến phân khúc này không còn hấp dẫn các nhà đầu tư. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam lý giải: “Những năm đầu condotel phát triển, giá chưa cao nên nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ “nhảy” vào thị trường “tạo sóng” và đẩy giá của thị trường lên nhanh chóng. Trong thời điểm này, giá ở những khu vực hình thành lâu thấp nhất là 35 triệu đồng, có nơi lên đến 60,70 triệu đồng, quá cao so với căn hộ du lịch. Theo đánh giá, hiện mức giá loại hình này đã lên đến đỉnh nên sẽ có chiều hướng chậm lại vì nhà đầu tư thực sự sẽ không chấp nhận mua giá cao. Nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ đã rút khỏi thị trường nên không thấy sự sôi động nữa. Tuy nhiên thực tế những nhà đầu tư dài hạn còn rất nhiều”. “Bản chất các giao dịch trở về thực chất hơn, tạo nên sự ổn định bền vững của thị trường này”, ông Đính khẳng định.

Thị trường Condotel đang chững lại

Thận trọng khi ra hàng

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng chỉ ra một số bất cập còn tồn tại của thị trường condotel, đặc biệt là các chính sách liên quan đến đầu tư kinh doanh, bảo trì phải được hoàn thiện và hướng dẫn cụ thể. Condotel giống như mô hình nhà chung cư vì có nhiều chủ sở hữu và thuê đơn vị quản lý, vận hành chung, nếu không có khung pháp lý rõ ràng khả năng lớn sẽ xảy ra tranh chấp giữa CĐT và người sở hữu về bảo trì, không gian sở hữu... như tại các dự án chung cư.

Chính điều này đã khiến cả CĐT và nhà đầu tư đang “chững” lại trong các quyết định tiếp theo của mình. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng đưa ra những vấn đề nổi cộm gây khó khăn cho cả CĐT, nhà đầu tư và nhà quản lý là khung pháp lý chưa rõ ràng, là nguyên nhân phát sinh ra một số thắc mắc liên quan đến việc cấp sổ đỏ, sổ hồng...Bên cạnh đó là các vấn đề như thời hạn cho phép, quy chuẩn xây dựng, nghĩa vụ tài chính, quy chế vận hành mô hình condotel.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng: “CĐT cần thận trọng hơn trong việc chào bán sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân đầu tiên là nguồn cung đang rất dồi dào, CĐT muốn đi chậm lại để xem thị trường hấp thụ như thế nào trước khi “tung” ra sản phẩm mới. Thứ hai là sự cạnh tranh đang diễn ra rất khốc liệt, nên CĐT phải bằng mọi giá khác biệt hóa các sản phẩm của họ nên mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn. Thứ ba là do khung pháp lý của loại hình Condotel chưa rõ ràng nên nhà đầu tư dài hạn sẽ thận trọng hơn khi mua, dẫn đến CĐT cũng phải chậm lại khi chào bán”.

Nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng cuối 2018, bà Dung cho rằng: “Nửa cuối năm 2018 sẽ đón nhận lượng dự án nhiều hơn nửa đầu năm 2018, tập trung vào ba mảng khách sạn, căn hộ khách sạn, biệt thự. Căn hộ khách sạn sẽ tốt hơn nửa đầu năm, riêng với mảng biệt thự sẽ tiếp tục bị chững lại”.

Trúc Mai