Tăng trưởng có chọn lọc, phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc
Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường tăng trưởng rõ nét hơn, nhưng không theo hướng đồng loạt. Sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực sẽ ngày càng thể hiện rõ.
Ở phân khúc nhà ở, đà phục hồi được duy trì khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và chuẩn bị tung ra thị trường. Nguồn cung cải thiện kéo theo thanh khoản dần phục hồi cùng sự trở lại của niềm tin nhà đầu tư. Tuy nhiên, tâm điểm của thị trường vẫn thuộc về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá hợp lý và nằm trong khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ.
Năm 2026 được dự báo là năm của sự chọn lọc cao. Những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và kết nối trực tiếp với các trục giao thông trọng điểm sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án ở khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chậm triển khai sẽ gặp khó khăn trong việc tạo thanh khoản.
Về mặt bằng giá, xu hướng tăng vẫn còn do áp lực chi phí đầu vào và kỳ vọng dài hạn. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không còn dàn trải mà phân hóa theo từng phân khúc, từng khu vực, thay vì tăng nóng trên diện rộng.
Vùng ven và hạ tầng giao thông: Tâm điểm dòng tiền mới
Theo ông Tạ Trung Kiên – Phó Tổng Giám đốc Việt Á Land, năm 2025 thị trường căn hộ tại TP.HCM đã chứng kiến mức tăng giá đột biến, nhiều dự án tăng 50–60%, thậm chí tăng gấp đôi trong vòng hai năm.
Bước sang 2026, các khu vực lân cận như Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai… được dự báo sẽ trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư. Đặc biệt, những địa bàn có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng kết nối với metro, cao tốc sẽ có sức hút lớn.
Sự mở rộng không gian đô thị cùng xu hướng dịch chuyển dân cư và doanh nghiệp ra các khu vực vệ tinh đang tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Động lực nội tại từ công nghiệp và đô thị hóa
Bên cạnh nhà ở, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng với các trung tâm như Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai. Sự phát triển của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay, hệ thống cao tốc đang tạo động lực tăng trưởng bền vững.
Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm trung cấp, nhà ở giá hợp lý và khu đô thị vệ tinh dọc hành lang hạ tầng mới được đánh giá là trụ cột tăng trưởng dài hạn. Đây là nhóm sản phẩm hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.
Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng tiềm ẩn nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển đô thị vệ tinh.
Pháp lý khơi thông – Thị trường minh bạch hơn
Một trong những khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với giai đoạn trước là sự cải thiện đồng bộ các yếu tố nền tảng. Nguồn cung từng bước được khơi thông, thanh khoản có tín hiệu phục hồi, tâm lý thị trường không còn bị chi phối bởi sự chờ đợi kéo dài.
Đáng chú ý, dòng tiền đang thay đổi cách vận động. Nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Khi các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bước vào giai đoạn thực thi, “luật chơi” của thị trường trở nên minh bạch hơn, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững.
Tổng quan, năm 2026 không còn là cuộc đua theo sóng ngắn hạn, mà là thời điểm thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ. Giá trị thực, pháp lý rõ ràng và hạ tầng kết nối sẽ trở thành những yếu tố quyết định thành công trong chu kỳ phát triển mới.
Hoàng Phương (t/h)
