"Chất lượng đô thị sẽ quyết định lợi ích kinh tế sản sinh ra từ các đô thị"

Tỷ lệ đô thị hoá thấp - Chất lượng đô thị không cao

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, để đo đếm sự phát triển của nền kinh tế bao giờ người ta cũng đo tốc độ đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa vẫn được coi là chỉ số phát triển của mỗi quốc gia.

Theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 55%. Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019, tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%.

Tỷ lệ đô thị hóa là một khía cạnh về số lượng của đô thị hóa, vấn đề chất lượng đô thị hóa lại có tầm quan trọng cao hơn. Theo lý thuyết địa kinh tế, các chỉ số về chất lượng thể hiện ở mật độ kinh tế của mỗi đô thị, sự kết nối của đô thị đó với các trung tâm kinh tế quan trọng và những hạn chế trong phát triển. Về những hạn chế, hiện nay người ta tính đến khả năng chống chọi của đô thị với ô nhiễm môi trường và biến đổi khí hậu.

Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao. Cụ thể như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản (BĐS) tồn đọng gắn với nợ xấu.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2017, hệ thống đô thị cả nước có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V. Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị là trên 340.000 km2 (chiếm khoảng 10% diện tích đất cả nước), trong đó diện tích đất khu vực nội thị ước khoảng 145.000 km2 (chiếm khoảng 4,4% diện tích đất cả nước).

Cách thức phát triển đô thị nước ta trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: một là nâng cấp các đô thị hiện tại (vẫn hay gọi là chỉnh trang đô thị); hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn; một phần huyện thành quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh); ba là thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới.

Sau năm 2004, khá nhiều nhà đầu tư tư nhân trong nước đã có tiềm lực đầu tư các khu đô thị mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành về phía Tây Hà Nội. Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố.

Tiếp sau đó, tại các tỉnh thuộc các vùng trọng điểm kinh tế cả Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam đều hình thành khá nhiều khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu. Quy mô của các khu đô thị mới cũng khá đa dạng, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì quan tâm đầu tư các khu đô thị mới quy mô lớn, có đầy đủ hạ tầng; nhà đầu tư vừa và nhỏ thì quan tâm đầu tư các khu đô thị quy mô nhỏ. Trong quá trình đầu tư này, cũng đã xuất hiện nhiều khu đô thị mới bị bỏ hoang phí.

Nhiều khu đô thị chỉ tập trung vào nhà ở để bán

Theo tổng kết của Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, các khu đô thị mới thường được phát triển dưới dạng đô thị xanh, đô thị sinh thái và đô thị thông minh. Nói như vậy để khái quát về thể loại, nhưng trên thực tế chỉ có một số nhất định khu đô thị mới bảo đảm được các đặc thù riêng, còn lại khá nhiều khu chỉ tập trung vào nhà ở để bán.

Trong giai đoạn này, định hướng chung để phát triển đô thị mới vẫn dựa trên 2 triết lý phát triển "xanh" và phát triển "thông minh". Phát triển "xanh" là phát triển đô thị gắn với các tiêu chí bảo đảm môi trường như cây xanh, mặt nước, khí trời, ánh sáng trời, giảm phát thải, giảm sử dụng năng lượng....

Phát triển "thông minh" là phát triển hệ thống quản lý và dịch vụ đô thị dựa trên công nghệ trí tuệ nhân tạo tự động phân tích thông tin nhằm thỏa mãn cao nhất nhu cầu của cư dân với chi phí thấp nhất. Mọi khu đô thị đều phải dựa trên phát triển "xanh" và phát triển "thông minh".

Các khu đô thị mới trong phát triển đô thị hóa trong giai đoạn hiện nay đã có thể chia thành nhiều dạng thức gắn với các chủ đề phát triển như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao…

Lúc này rất cần đặt ra các tiêu chí trong phát triển các khu đô thị mới về "xanh", "thông minh", hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi… Mặt khác, định vị các khu đô thị mới cần được phân tích theo các yếu tố địa kinh tế sao cho bảo đảm chất lượng đô thị hóa cao.

“Đô thị hóa là một trọng tâm trong giai đoạn phát triển hiện nay, cả về tỷ trọng dân cư đô thị và cả về chất lượng đô thị. Chất lượng đô thị sẽ quyết định lợi ích kinh tế sản sinh ra từ các đô thị”, ông Võ nói.

 Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam

Còn theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, một tác phẩm kiến trúc dù dưới dạng nhỏ nhất là một công trình cũng nên ở dạng để đời, mà chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài, đó chính là một trong những thực trạng đau buồn. Lỗi không phải do các nhà quy hoạch. Linh Đàm chỉ là một ví dụ mà còn rất nhiều khu đô thị khác rơi vào tình trạng này, lỗi do khâu quản lý cuối cùng. Định hướng quy hoạch ban đầu một kiểu nhưng sau đó sau các lần điều chỉnh lại méo mó hết.

Các đô thị lớn của cả nước đều rơi vào tình trạng tương tự. Trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, với các đô thị lớn từ loại III trở lên tôi đều đã từng đến, vấn đề của Linh Đàm phổ biến trên đô thị khắp nước. Nếu mình tìm được nguyên nhân như vậy rồi thì chữa trị cũng phải bắt nguồn từ nguyên nhân này.

Với Linh Đàm ban đầu là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, khi đó phải trích ra một khu đất ở Đại Từ, phía đuôi vành đai 3 để dành cho giãn dân, cái chính là khu dịch vụ tổng hợp. Mục tiêu tạo ra khu vui chơi giải trí của toàn bộ khu vực phía Nam.

“Lúc đó chúng tôi không hề muốn đưa nhà ở vào như bây giờ. Sau này không biết còn khu nào như thế này đâu. Đến bây giờ, chỉ riêng 1 miếng đất con con mà có đến 12 tháp, điều này gây phá vỡ hết quy hoạch”, ông Chiến nói.

Trước năm 2006, Linh Đàm có thể coi là ví dụ nổi bật. Năm 1994 được phê duyệt giao đất, sau đó 2 năm là xây dựng, tháp 9 tầng đầu tiên của Hà Nội có thang máy gây ấn tượng với mọi người.

Khánh Yên