Tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 278 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9.2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó tập trung làm rõ các quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Theo đó, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, cần quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Các quyền được đặt ra gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn sử dụng.
Tại phiên họp về xây dựng pháp luật ngày 16/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu rà soát các quy định, cầu thị lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp, nghiên cứu và hoàn thiện cơ chế về thời hạn sử dụng nhà chung cư, các loại hình nhà ở cho thuê và cơ chế tài chính đi kèm.
Trong dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế công trình, thay vì phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kiểm định thực tế như bản dự thảo hồi tháng 8.
Dự thảo cũng cho phép chủ sở hữu tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm một số ưu đãi, trong đó có miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được Bộ Tư pháp công bố để thẩm định, khái niệm “chung cư có thời hạn” đã được bỏ, thay vào đó là các quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Một số đại biểu Quốc hội cũng lưu ý rằng nếu đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự luật nhưng không giải thích rõ, người dân có thể lo ngại quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt theo niên hạn của công trình.
Không nên đồng nhất niên hạn công trình với quyền sở hữu căn hộ
Trao đổi về vấn đề này, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, cho rằng cần hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 21, trong đó phân biệt rõ nội dung mới với những quy định đã được tiếp tục hoàn thiện.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, một số thông tin về thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay đang được diễn giải không đúng tinh thần Nghị quyết 21, từ đó có thể tạo ra những tác động không phù hợp đối với thị trường bất động sản.
Chuyên gia dẫn lại cách hiểu rằng người dân nên mua chung cư trước Nghị quyết 21 vì các căn hộ trước đó được sở hữu lâu dài, còn chung cư sau Nghị quyết 21 sẽ có thời hạn. Theo TS. Phan Đức Hiếu, đây là cách hiểu sai lệch.
Ông cho rằng định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, nhưng khi công trình xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn khả năng sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu trong trường hợp này chưa được quy định đầy đủ.
Luật Nhà ở năm 2023 đã từng bước hoàn thiện vấn đề này. Mặc dù giấy chứng nhận không ghi thời hạn, pháp luật đã xác định rõ hơn quyền sở hữu của người mua chung cư trong thời gian tài sản còn sử dụng được, cũng như cách xử lý khi công trình không còn khả năng sử dụng và buộc phải tháo dỡ.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 21 là bước tiếp theo nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Các quy định được đặt ra để làm rõ quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cùng quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới. 
Do đó, vấn đề quan trọng là phải phân biệt giữa niên hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu tài sản của người dân.
Chuyên gia cho rằng việc thể chế hóa những quy định này vẫn là vấn đề thách thức, đặc biệt liên quan đến cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận.
Nhà chung cư cần được nhìn nhận dưới hai khái niệm là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau.
Vì vậy, pháp luật cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, quyền đối với đất và quyền tham gia vào việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.
Đây cũng là cơ sở để tránh cách hiểu rằng khi công trình hết niên hạn thì quyền sở hữu tài sản của người dân đương nhiên chấm dứt.
Minh bạch niên hạn có thể tác động đến chất lượng chung cư
Không chỉ liên quan đến quyền tài sản, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng việc quy định rõ niên hạn sử dụng nhà chung cư còn có thể tạo ra tác động đối với chất lượng công trình.
Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ ràng, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.
Điều này cho thấy việc hoàn thiện quy định về niên hạn nhà chung cư cần được đặt trong mối quan hệ đồng thời giữa quyền sở hữu của người dân, trách nhiệm của chủ đầu tư và chất lượng công trình.
Về tổng thể, các nội dung đang được đặt ra trong quá trình hoàn thiện chính sách cho thấy yêu cầu quan trọng là phải làm rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, nhưng không đồng nhất thời hạn sử dụng của công trình với thời hạn tồn tại của quyền tài sản.
Theo định hướng được Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, chủ sở hữu cần được làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, cũng như nghĩa vụ tài chính khi tham gia xây dựng công trình mới.
Đồng thời, cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũng cần xác định rõ trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, qua đó tạo cơ sở pháp lý cho quá trình xử lý những chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng.
Từ góc nhìn của TS. Phan Đức Hiếu, điểm cốt lõi trong quá trình hoàn thiện chính sách là phải bảo đảm sự minh bạch về niên hạn công trình, đồng thời bảo vệ rõ ràng quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.
Khi các quy định được thiết kế rõ ràng, người dân có thể hiểu đúng về quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với đất, doanh nghiệp có cơ sở triển khai các dự án xây dựng lại, còn thị trường có thêm nền tảng pháp lý để phát triển ổn định.
Khánh Yên
