THCL Thông tin Tập đoàn Vingroup công bố sẽ phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà ở giá thấp trong vòng 5 năm tới, đã “gây sốc” trên thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu phân khúc này đang lớn và cũng bởi từ trước đến nay, Vingroup là CĐT trung thành với nhà ở cao cấp.

Đại gia đầu tư xây dựng nhà giá thấp: Các chuyên gia nói gì? - Hình 1

Xây dựng căn hộ giá thấp đạt chất lượng, cần có sự đầu tư nghiêm túc

“Tạo dòng chảy mới…”                                                                                

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sự chuyển hướng sang đầu tư nhà giá thấp có tính tích cực, sẽ góp phần tạo ra sự cân bằng cho các phân khúc, tạo sự ổn định bền vững hơn cho thị trường, đồng thời tạo ra dòng chảy mới trong đầu tư, thu hút các NĐT chuyển hướng cùng tham gia vào để cùng cạnh tranh.

Theo ông Thành, trong mấy năm qua, các NĐT tập trung đầu tư lớn vào phân khúc nhà cao cấp, tạo ra được lượng cung khá lớn cho thị trường.

Tuy nhiên, đang có những bất cập do nhu cầu nhà ở cao cấp không lớn bằng nhu cầu nhà ở các phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà giá rẻ. Đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp, đòi hỏi tính toán của NĐT phải kỹ càng hơn, bởi nhu cầu rất lớn nhưng tính thanh khoản còn tiềm ẩn những bất cập. Cũng vì thế, đến hết năm 2016, theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam, lượng cung các phân khúc nhà giá thấp còn thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu.

“Việc Vingroup đưa ra chiến lược về sản phẩm, theo đó, trong những năm tới sẽ tập trung vào phân khúc nhà giá thấp, tôi cho rằng đây là một tín hiệu đáng mừng. Vingroup là nhà đầu tư lớn, có uy tín, đã thành công ở những phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng, các công trình dịch vụ giải trí… Do đó, tôi tin rằng, họ đã nghiên cứu về mặt thị trường thì mới có thể đưa ra một chiến lược, kế hoạch về chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang phân khúc nhà giá thấp. Và để có sự chuyển đổi này, không phải là đơn giản”, ông Thành chia sẻ.

Cũng theo ông Thành, thị trường cần có những người tiên phong và Vingroup xứng đáng là NĐT tiên phong trong lĩnh vực này. Đồng thời, đây là tín hiệu tốt cho thị trường.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ông Nguyễn Ngọc Thành phân tích, phân khúc nhà giá thấp đòi hỏi CĐT phải nghiên cứu kỹ về thị trường, vì nó luôn tiềm ẩn rủi ro về sức tiêu thụ, thu hồi vốn chậm, thanh khoản có nhiều trục trặc... Giá thành của DN đưa ra ở mức như thế nào là phù hợp với thị trường, nếu không giá cả sẽ vẫn nằm trong trạng thái bất đồng với nhu cầu.

DN phải tiết giảm giá thành đến mức nào, trong khi đòi hỏi về tính tiện ích đang cao lên, phải hoàn hảo hơn, mà những tiện ích này đòi hỏi chi phí cao hơn không thể thấp được. Tuy nhiên, làm nhà giá thấp mà cẩu thả, đơn giản quá thì lại không thể bán nổi hiện nay. DN phải xác định độ thấp của sản phẩm, nếu thấp đến phá sản thì không ai dám làm. Làm nhà giá thấp mà vừa có lãi, đồng thời vẫn phục vụ được nhu cầu thị trường, vẫn tiêu thụ được thì đây là bài toán khó.

Thường những vị trí đẹp, người ta phát triển phân khúc giá cao để tăng khả năng sinh lời, nhưng nhà giá thấp khả năng sinh lời không lớn. Vậy thì, DN có dám lựa chọn vị trí đẹp cho nó không? Đây là thách thức không những là của các NĐT, mà còn là thách thức đối với cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quy hoạch, định hướng phát triển của đô thị.

Liệu rằng, cơ quan quản lý có dám bố trí những vị trí đẹp cho nhà giá thấp, nhà giá rẻ? Điều này liên quan đến vấn đề khai thác hiệu quả sử dụng đất và chúng ta sẽ phải cân đối nhiều mặt để đưa ra chương trình phát triển nhà giá thấp ở những vị trí nào để người tiêu dùng có thể lựa chọn…

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó TGĐ Vihajico - CĐT dự án Ecopark nhận định, việc có thêm nhiều DN đầu tư xây dựng căn hộ chất lượng cao, có giá bán hợp lý là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, không phải DN nào cũng có thể đầu tư vào phân khúc này. Để xây dựng được căn hộ giá thấp, đạt chất lượng, cần có sự đầu tư nghiêm túc và bài bản.

Cũng theo ông Dũng, đầu tư cho nhà giá thấp, DN cần tích lũy quỹ đất đủ lớn, giá trị phù hợp, có nguồn tài chính dồi dào để đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn nhiều lần so với các dự án căn hộ cao cấp. Trên thị trường, hiện nay không có nhiều DN đáp ứng được những yêu cầu này.

Đó chưa kể, để xây dựng một dự án nhà “giá mềm” với hạ tầng đồng bộ và hoàn chỉnh cũng mất rất nhiều thời gian. DN có thể xây nhà, làm đường, mở dịch vụ tiện ích trong vòng 1 - 2 năm, nhưng các yếu tố như môi trường sống, hệ thống cây xanh, cộng đồng cư dân... thì không thể một sớm một chiều, mà phải cần có thời gian dài hơi.

Kiều Tuyết