Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án bất động sản với tổng vốn đăng ký khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Trong đó, có 93 dự án được cấp phép mới với quy mô 37.686 căn hộ, tăng 17% so với năm 2024. Số dự án hoàn thành đạt 88 dự án, cung ứng khoảng 29.900 sản phẩm, tăng 27% so với năm trước.
Tính chung cả năm, có khoảng 300 dự án với hơn 108.780 căn nhà đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng mạnh 47% so với năm 2024. Diễn biến này cho thấy nguồn cung trên thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng, song cơ cấu sản phẩm lại bộc lộ nhiều bất cập.
Về mặt bằng giá, Bộ Xây dựng cho biết năm 2025 ghi nhận đà tăng mạnh của giá căn hộ chung cư trên phạm vi toàn quốc. Mức tăng phổ biến dao động từ 20–30% so với năm 2024, cá biệt một số khu vực có mức tăng trên 40%. Đà tăng giá chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục khan hiếm.
Số lượng giao dịch bất động sản cũng có xu hướng cải thiện. Theo thống kê, năm 2025 cả nước ghi nhận hơn 579.700 giao dịch bất động sản thành công, tăng 7,7% so với năm trước. Riêng phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 138.000 giao dịch, tăng 10%, cho thấy nhu cầu đối với loại hình này vẫn ở mức cao, bất chấp mặt bằng giá liên tục leo thang.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, giá nhà ở trong năm 2025 tiếp tục thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các khu vực. Phân khúc căn hộ chung cư trở thành “điểm nóng” khi giá chào bán sơ cấp tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM (cũ), mức giá trung bình khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong bối cảnh hàng loạt dự án cao cấp được tung ra thị trường vào thời điểm cuối năm. Trên thị trường thứ cấp, đặc biệt tại Hà Nội, giá bán nhiều khu vực tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, có nơi tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn.
Bên cạnh diễn biến giá, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục là vấn đề nổi cộm. Ở một số địa phương, chủ yếu tại khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân đã gia tăng, góp phần cải thiện cục bộ cán cân cung – cầu. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù có cải thiện nhưng vẫn không theo kịp tốc độ gia tăng của nhà ở thương mại với mức giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m².
Theo VARS IRE, trong năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm 2024. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung mới, tương đương hơn 20.000 căn, có giá chào bán trên 100 triệu đồng/m², tăng gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².
Cơ cấu thị trường vì vậy tiếp tục dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại bình dân – vốn đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân – vẫn tiếp tục vắng bóng, đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững trong những năm tới.
Phương Thảo (t/h)
