Chất lượng dữ liệu sẽ quyết định chất lượng giá đất
Điểm đáng chú ý trong đề xuất lần này không chỉ nằm ở việc thay đổi công cụ xác định giá đất, mà còn ở yêu cầu sử dụng dữ liệu làm nền tảng cho quá trình định giá.
Theo dự thảo, việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và dựa trên dữ liệu đất đai cùng các dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Các yếu tố được xem xét gồm mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, điều kiện thực tế và những yếu tố khác tác động đến giá đất tại thời điểm định giá.
Cách tiếp cận này cho thấy dữ liệu đang được xem là một trong những mắt xích quan trọng để hạn chế khoảng cách giữa giá đất trên hồ sơ và diễn biến thực tế. Trong bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình, có ý kiến đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá giao dịch quyền sử dụng đất, cập nhật thường xuyên và kết nối với hệ thống đăng ký đất đai, thuế, công chứng, đấu giá, ngân hàng, nhà ở và thị trường bất động sản.
Nếu được triển khai đồng bộ, hệ thống dữ liệu liên thông có thể tạo thêm cơ sở để cơ quan quản lý theo dõi biến động giá theo khu vực, vị trí và loại đất. Đây cũng là tiền đề quan trọng khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được sử dụng rộng hơn trong các giao dịch, nghĩa vụ tài chính và bồi thường.
Dự thảo đồng thời không đưa chi tiết từng phương pháp định giá đất vào luật. Các phương pháp, trường hợp và điều kiện áp dụng sẽ được Chính phủ quy định tại nghị định. Điều này tạo dư địa để cơ chế định giá được điều chỉnh linh hoạt hơn theo thực tiễn, thay vì phải sửa luật khi xuất hiện những vấn đề mới trên thị trường.
Tăng vai trò của cơ quan nhà nước trong quyết định giá
Một thay đổi đáng chú ý khác là trách nhiệm xác lập mặt bằng giá đất được đặt rõ hơn vào hệ thống cơ quan quản lý nhà nước.
Dự thảo đề xuất bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất. Theo cơ quan soạn thảo, mục tiêu là nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh.
Theo hướng này, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trở thành hai công cụ chủ yếu. Hai công cụ này được sử dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Một số trường hợp liên quan đến cổ phần hóa doanh nghiệp có vốn nhà nước, chuyển nhượng vốn nhà nước và nghĩa vụ thuế, phí cũng sử dụng các căn cứ này.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh phản ánh mức tăng hoặc giảm giá tương ứng với khu vực, vị trí, điều kiện hạ tầng và quy hoạch.
UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc giao cùng một đầu mối quyết định hai công cụ này nhằm tăng vai trò của HĐND cấp tỉnh trong chính sách giá đất tại địa phương.
Với người sử dụng đất, thay đổi này có ý nghĩa trực tiếp bởi giá đất là cơ sở để xác định nhiều khoản phải nộp hoặc được nhận. Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi hình thức sử dụng đất, thời điểm định giá về cơ bản gắn với thời điểm ban hành quyết định tương ứng. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm được xác định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá.
Đối với bồi thường khi thu hồi đất, dự thảo cũng chuyển sang cơ chế căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, có tính đến tình hình thực tế.
Nhìn tổng thể, dự thảo đang chuyển trọng tâm của chính sách giá đất từ việc quy định nhiều trường hợp, phương pháp cụ thể sang xây dựng một cơ chế có tính thống nhất hơn. Khi đó, độ chính xác của dữ liệu, tính minh bạch của quá trình xây dựng bảng giá và trách nhiệm của cơ quan quyết định sẽ trở thành những yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của chính sách.
Minh Thành (t/h)
