Loạt giải pháp đề xuất nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội
Nhằm thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" đã được nhiều Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn hưởng ứng đăng ký tham gia thực hiện với tổng số căn hộ nhà ở xã hội lên đến 1,5 triệu căn hộ. HoREA đề xuất một số ý kiến như sau:
Hiện nay, các quy định về tạo quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Tuy nhiên, tất cả dự án nhà ở xã hội trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư do vướng quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch Đầu tư đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ vướng mắc về chấp thuận chủ trương đầu tư với đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nhằm sớm đưa quỹ đất của các doanh nghiệp vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng hoan nghênh cơ chế thực hiện quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân được miễn tiền sử dụng đất của Luật Nhà ở.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất đối với tất cả dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng mọi nguồn vốn. Các quy định mới về cơ chế thực thi chính sách miễn tiền sử dụng đất rất hợp tình hợp lý tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Các Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đều quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên đơn giản, dễ thực hiện và khắc phục được bất hợp lý của Luật Nhà ở 2014.
Do vậy kể từ ngày 1/8/2024 trở đi, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải làm thủ tục thừa là trước hết phải định giá đất, tính tiền sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội rồi sau đó lại ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án cũng không phải làm đơn xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như quy định trước đây của Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, như sau: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu. Trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc cần phải điều chỉnh cục bộ theo đề xuất dự án của nhà đầu tư mà chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.
Quy hoạch phân khu phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh hoặc phê duyệt điều chỉnh cục bộ theo quy định của pháp luật trước khi nhà đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
Lãi vay mua, thuê nhà ở xã hội chỉ nên 3-4,8%
Theo HoREA, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam vừa điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi vay mua, thuê nhà ở xã hội (ký trước ngày 1/8) từ 4,8% lên 6,6% mỗi năm. Lý giải sự thay đổi này, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam cho hay là để đáp ứng Nghị định 100 vừa có hiệu lực từ đầu tháng. Theo đó, các khoản vay nếu được ký trước 1/8 sẽ áp dụng bằng lãi suất cho vay hộ nghèo - mức 6,6% mỗi năm. Mức cho vay với hộ nghèo được Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ.
HoREA cho rằng, việc tăng như trên là chưa phù hợp với bản chất của khoản vay nhà ở xã hội. Mức lãi suất 6,6% không chỉ tăng 1,37 lần với trước đây mà còn cao hơn lãi suất vay 5% của gói 30.000 tỷ đồng. HoREA đề xuất điều chỉnh giảm lãi suất cho vay xuống 3-4,8% mỗi năm; giữ nguyên mức lãi vay 4,8% mỗi năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà còn đang khó khăn.
Lý giải thêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhận định nhiều người mua nhà ở xã hội sẽ phải đối mặt áp lực trả lãi vay hàng tháng vượt dự kiến.
Ông ví dụ với trường hợp vợ chồng anh A ngày 1/6 mua nhà ở xã hội với giá 1 tỷ đồng, được vay 800 triệu đồng trong 20 năm, lãi suất ưu đãi 4,8% mỗi năm. Lãi vay của tháng 7 là khoảng 3,2 triệu đồng và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng, tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng là 6,5 triệu đồng.
Nhưng kể từ ngày 1/8, lãi suất ưu đãi tăng lên 6,6%, vợ chồng anh A phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng (tăng 1,18 triệu đồng) và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng. Tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng 8 là 7,68 triệu đồng. Tức là, trong một năm, vợ chồng anh A phải chi thêm khoảng 14 triệu đồng ngoài nguồn tiền trả nợ dự tính ban đầu.
Theo ông Lê Hoàng Châu, bản chất của khoản vay khi thuê, mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội mang tính trung, dài hạn đến 25 năm, khác với khoản vay ưu đãi dành cho hộ nghèo chỉ khoảng 3 năm trở lại. Việc áp dụng lãi suất vay trung, dài hạn giống như khoản vay cho vay hộ nghèo sẽ làm cho người vay bất an, bởi lãi suất có thể tiếp tục thay đổi, thậm chí điều chỉnh hằng năm.
Ngoài ra, hiện nay Ngân hàng Chính sách xã hội có 2 danh mục cho vay ưu đãi về nhà ở là chương trình "hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ" với lãi suất ưu đãi 6,6% một năm trong 10 năm và chương trình "cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở" với lãi suất cho vay ưu đãi 3% năm trong 10 năm. "Như vậy căn cứ vào tiêu chí nào Ngân hàng Chính sách xã hội không áp dụng mức lãi suất cho vay là 3% mỗi năm mà lại chọn mức 6,6% để áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội", ông Châu nêu vấn đề.
Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội. HoREA cho rằng cần thiết kế các chính sách phù hợp, trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để không cào bằng chính sách giữa "đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội" tại khu vực đô thị với "hộ nghèo theo chuẩn quy định trong từng thời kỳ".
Theo báo cáo mới nhất của các địa phương, từ 2021 đến nay, cả nước có 619 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 561.800 căn. Trong đó, 79 dự án hoàn thành cung cấp khoảng 40.700 căn hộ. Số này chỉ bằng 7,2% quy mô các dự án được triển khai.
Người mua nhà ở xã hội hiện có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi theo ba kênh, gồm; vay từ ngân hàng chính sách xã hội với mức lãi vay trước 1/8 là 4,8% một năm, sau 1/8 là 6,6%/năm; vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỷ đồng) với lãi suất thấp hơn lãi thương mại của bốn ngân hàng thương mại nhà nước 1,5-2%; các chương trình về nhà ở cho các đối tượng chính sách.
Hoàng Bách (t/h)
