Đề xuất tính lại thời hạn dự án khi chuyển sang nhà đầu tư trong nước
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, trong đó đề xuất một cơ chế mới liên quan đến thời hạn hoạt động của các dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn.
Theo HoREA, trường hợp toàn bộ hoặc một phần dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn được chuyển cho nhà đầu tư trong nước, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét cho phép tính lại thời hạn hoạt động của phần dự án được nhận chuyển nhượng từ thời điểm nhà đầu tư mới nhận dự án.
Điều kiện được HoREA đề xuất là trong cơ cấu nhà đầu tư mới không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia với tư cách thành viên, cổ đông.
Thời hạn sau khi được tính lại vẫn phải nằm trong giới hạn theo Luật Đầu tư. Theo khung thời hạn hiện hành, dự án đầu tư thông thường có thời hạn hoạt động không quá 50 năm; một số dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm có thể được xem xét thời hạn dài hơn, nhưng tối đa 70 năm.
HoREA cho rằng cơ chế này sẽ giúp xử lý một khoảng trống chính sách đang phát sinh trong thực tế, khi dự án đã có cam kết chuyển giao không bồi hoàn nhưng được chuyển nhượng cho một nhà đầu tư trong nước.
Vì sao HoREA muốn "đặt lại đồng hồ" thời hạn dự án?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thuật ngữ chuyển giao không bồi hoàn thường xuất hiện trong một số dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo cơ chế này, khi hết thời hạn hoạt động của dự án, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã cam kết phải bàn giao nguyên trạng tài sản trong điều kiện hoạt động bình thường cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam là doanh nghiệp nhà nước mà không được bồi hoàn.
Trong khi đó, quy định hiện hành về nguyên tắc không cho phép nhà đầu tư tự ý bỏ hoặc thay đổi điều kiện chuyển giao đã cam kết, ngoại trừ những trường hợp được pháp luật quy định.
Vấn đề phát sinh khi dự án được chuyển nhượng cho một nhà đầu tư trong nước nhưng thời gian hoạt động còn lại quá ngắn.
Một dự án có thể đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ pháp lý và tài chính, nhưng nếu chỉ còn một khoảng thời gian ngắn để hoạt động, nhà đầu tư mới có thể khó xây dựng phương án kinh doanh đủ hiệu quả để thu hồi khoản vốn bỏ ra.
HoREA cho rằng việc tính lại thời hạn từ thời điểm nhà đầu tư mới nhận dự án, trong trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện, sẽ tạo thêm thời gian để nhà đầu tư triển khai một vòng đời kinh doanh phù hợp hơn với quy mô vốn và phương án đầu tư.
Đề xuất cơ chế chuyển tiếp cho dự án đã triển khai
Không chỉ áp dụng với các giao dịch phát sinh sau khi luật sửa đổi có hiệu lực, HoREA còn đề xuất xây dựng cơ chế chuyển tiếp đối với một số dự án đã được triển khai trước thời điểm luật mới có hiệu lực.
Theo kiến nghị, dự án được xem xét phải đáp ứng một loạt điều kiện, trong đó có việc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động.
Đồng thời, thời gian hoạt động còn lại của dự án phải không đáp ứng được phương án tài chính hoặc kế hoạch đầu tư, kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.
Nếu đáp ứng các điều kiện này, nhà đầu tư có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét lại thời hạn dự án trong quá trình thực hiện thủ tục chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư, hoặc khi cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Nếu được chấp thuận, thời hạn hoạt động mới sẽ được tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ra quyết định, nhưng vẫn không được vượt quá giới hạn tối đa mà Luật Đầu tư cho phép.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông, thì nhà đầu tư mới không cần tiếp tục thực hiện cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư trước.
Đây là đề xuất của HoREA đối với dự thảo luật, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực.
Dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm: Ai quyết định tiêu chí?
Một nội dung khác được HoREA đặc biệt lưu ý là quy định về những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn chậm.
Theo HoREA, Luật Đầu tư cho phép những dự án thuộc trường hợp này có thời hạn hoạt động dài hơn thời hạn thông thường, tối đa 70 năm. Tuy nhiên, vấn đề là chưa có tiêu chí đủ cụ thể để xác định thế nào là dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm.
Việc thiếu tiêu chí có thể dẫn tới cách hiểu và áp dụng không thống nhất trong quá trình xem xét thời hạn hoạt động của dự án.
Do đó, HoREA đề xuất giao HĐND cấp tỉnh, thành phố quyết định tiêu chí xác định trường hợp này.
Theo lập luận của Hiệp hội, khả năng thu hồi vốn không chỉ phụ thuộc vào số vốn đầu tư mà còn chịu tác động bởi loại hình dự án, quy mô, đặc điểm hoạt động và điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Một dự án bất động sản, dự án hạ tầng hay dự án sản xuất công nghiệp có thể có chu kỳ thu hồi vốn hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, việc xây dựng tiêu chí phù hợp với đặc thù từng địa bàn được HoREA cho rằng sẽ giúp cơ chế về thời hạn hoạt động dự án sát hơn với thực tế.
Kiến nghị có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Nếu được tiếp thu, đề xuất của HoREA có thể tạo thêm dư địa cho việc chuyển nhượng và tái cấu trúc những dự án có thời gian hoạt động còn lại ngắn.
Với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thời hạn hoạt động là một yếu tố quan trọng khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Thời gian còn lại càng ngắn, khả năng thu hồi vốn và phân bổ chi phí đầu tư càng bị hạn chế.
Việc cho phép xem xét lại thời hạn trong những trường hợp đủ điều kiện có thể giúp tăng tính khả thi của các thương vụ chuyển nhượng dự án, qua đó tạo điều kiện đưa những dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý hoặc tài chính trở lại hoạt động.
Tuy nhiên, cơ chế này cũng cần được thiết kế chặt chẽ để tránh việc lợi dụng quy định về chuyển nhượng nhằm kéo dài thời hạn hoạt động một cách cơ học. Việc tính lại thời hạn, nếu được chấp thuận, vẫn phải gắn với điều kiện pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính về đất đai, năng lực của nhà đầu tư mới và giới hạn thời gian theo Luật Đầu tư.
HoREA hiện tiếp tục kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và phát triển dự án. Trên website của Hiệp hội, nhiều văn bản góp ý chính sách năm 2026 đã được công bố, trong đó có các kiến nghị liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị và Luật Nhà ở.
Phúc Hưng(t/h)
