Kiến nghị TP.HCM xây dựng bảng giá đất mới theo hệ số K
Trong văn bản gửi Bí thư và Chủ tịch UBND TP.HCM về phương án xây dựng bảng giá đất mới, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (IEEr) nhận định rằng để ổn định kinh tế vĩ mô, TP.HCM cần có một bảng giá đất mang tính khoa học, phù hợp thực tiễn và bám sát định hướng của Bộ Chính trị.
IEEr cho biết, Bộ Chính trị đã định hướng áp dụng phương thức “bảng giá cơ sở nhân với hệ số K” từ ngày 1/1/2026 nhằm ổn định giá bất động sản và hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Do đó, IEEr kiến nghị TP.HCM xây dựng bảng giá đất mới dựa trên bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 – vốn ổn định nhiều năm – rồi nhân với hệ số K. Biên độ điều chỉnh hệ số nên dao động từ 0,2 đến 3 lần, nhằm kiểm soát lạm phát và tránh gây sốc giá thị trường.
IEEr cho rằng cách xây dựng bảng giá theo giá thị trường rồi lại nhân thêm hệ số K – như TP.HCM đang làm là không hợp lý. Đặc biệt, với giá đất nông nghiệp, IEEr đề nghị quy định bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất. Nhiều địa phương như Nghệ An áp dụng tỷ lệ 20%, giúp người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất dễ dàng hơn.
TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng IEEr, nhận định phương thức hệ số K sẽ giúp đơn giản hóa quá trình định giá, giảm phụ thuộc vào tư vấn thẩm định – vốn tốn thời gian và dễ phát sinh sai phạm. Theo ông, bảng giá đất ổn định nhiều năm tại Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM trước sáp nhập là cơ sở phù hợp để nhân hệ số K cho bảng giá lần đầu áp dụng toàn TP từ năm 2026.
Ông Thuận cũng chỉ ra rằng, bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 của TP.HCM đang quá cao so với thu nhập bình quân. Giá đất bị đẩy lên sát thị trường rồi nhân hệ số khiến giá đất xa rời khả năng chi trả của người dân. Thu nhập bình quân chỉ ở mức 8,2 triệu đồng/tháng, nhưng giá nhà ở xã hội vẫn quá cao, một căn hộ 1,2 tỷ đồng buộc người lao động mất hàng chục năm tích lũy.
IEEr khẳng định, việc xây dựng bảng giá đất mới phải tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và hướng dẫn của Bộ Tài chính về áp dụng hệ số K, tránh lặp lại bất cập của Quyết định 79/2024.
TP.HCM đã khảo sát dữ liệu giá hơn 7.500 tuyến đường
Theo ông Đào Quang Dương – Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp – Môi trường TP.HCM, thành phố đã hoàn tất khảo sát và thu thập dữ liệu giá đất tại hơn 7.500 tuyến đường để làm cơ sở xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Sau khi có dự thảo, TP sẽ lấy ý kiến rộng rãi trước khi ban hành.
Ông Dương cho biết giá đất khảo sát hiện không chênh lệch nhiều so với bảng giá đất theo Quyết định 79. Tuy nhiên, nếu giữ nguyên mức giá này rồi nhân thêm hệ số K từ năm 2026, giá đất sẽ tăng rất mạnh. Điều này gây tác động sâu rộng đến người nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp thuê đất, sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp và cả hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Theo ông Dương, việc xây dựng hệ số K rất khó, bởi nếu lấy mức thấp nhất để “không ai thiệt”, người dân bị thu hồi đất sẽ phản đối vì bồi thường thấp; nhưng nếu lấy mức cao, doanh nghiệp và hộ dân phải đóng tiền sử dụng đất quá lớn.
Ngoài ra, với mô hình chính quyền đô thị 2 cấp, địa giới quận – huyện không còn áp dụng cho bảng giá đất, nên xác định hệ số điều chỉnh theo từng khu vực sẽ phức tạp hơn.
IEEr và các cơ quan chuyên môn đều thống nhất rằng bảng giá đất mới cần đảm bảo hài hòa lợi ích, bám sát khả năng chi trả của người dân và giảm rủi ro cho doanh nghiệp. Việc áp dụng hệ số K đúng tinh thần của Bộ Chính trị được xem là hướng đi giúp TP.HCM ổn định thị trường và tránh những hệ lụy từ định giá phi thực tế.
Phương Thảo(t/h)
