Muốn cải tạo chung cư cũ, phải có đầy đủ bộ tiêu chí phân loại chung cư

Phần lớn các chuyên gia, đại diện Bộ Xây dựng và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề rất phức tạp và có nhiều bất cập, vướng mắc cần phải tìm ra giải pháp tháo gỡ.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho hay, vấn đề cải tạo chung cư cũ được xem là một trong những vấn đề nóng và phức tạp nhất hiện nay. Hiện cả nước có 2.500 chung cư, riêng Hà Nội có nhiều chung cư cũ nhất cả nước với khoảng 1.500 - 1.600 chung cư là di sản của mô hình quy hoạch xã hội cũ. Tính đến nay, chưa có thí điểm nào về cải tạo chung cư tốt để khuyến khích các địa phương trên cả nước làm theo.

Ông Nghiêm cho hay, để xem xét cải tạo các chung cư thì phải xem xét cả khu chung cư. Có những khu chung cư là nơi ở của phần lớn cán bộ cấp cao, có những khu chung cư lại toàn cán bộ công nhân viên chức, hoặc nhiều khu chung cư là nhà ở phúc lợi với đối tượng sử dụng là những người thu nhập thấp. “Chúng ta phải xem xét, phân loại được các khu chung cư thì mới có thể đưa ra được chính sách khung”.

Ông Nghiêm cũng đưa ra các ví dụ và phân tích về 3 trường hợp cùng thực trạng cải tạo chung cư cũ phổ biển hiện nay tại Hà Nội.

Thứ nhất phải kể đến Khu tập thể Kim Liên dù có sự kết hợp hài hòa giữa người dân với doanh nghiệp tham gia cải tạo nhưng đến nay vẫn còn khu vực chưa cải tạo xong. Trường hợp thứ 2 là đối với Khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, phương an cải tạo lại không nhận được sự đồng thuận của đa số người dân. Đối với khu chung cư Văn Chương thì việc cải tạo xem như thất bại khi không thỏa thuận được giá cả với người dân.

Ngoài ra, một số khu lẻ khác, vận động mua được hết nhà của người dân nhưng nằm trong khu nội đô lịch sử không được xây dựng quá cao, không được gia tăng dân số và doanh nghiệp cũng khó làm vì câu chuyện lợi nhuận.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội

Ông Nghiêm cho rằng, Hà Nội có quá nhiều chung cư cũ và hiện nay mới chỉ cải tạo được 1%. Tuy nhiên, việc cải tạo được 1% cũng đã là một thành công. Bởi cải tạo chung cư cũ không chỉ là vấn đề của từng tỉnh mà còn là của quốc gia, Trung ương.

Theo ông Nghiêm, để tìm được phương án cải tạo phù hợp cho các chung cư cũ thì phải có đầy đủ bộ tiêu chí phân loại chung cư. Tuy nhiên, điểm mấu chốt cụ thể ở đây đó là ai, đơn vì nào sẽ đứng ra làm việc phân loại và nhận diện này?

Các giải pháp ông Nghiêm đưa ra, một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Hai là, trên cơ sở đó chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư. Như vậy sẽ rất chung chung.

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó, ví dụ như chung cư hạng D nên chúng tôi ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là yếu tố cần, tuy nhiên chưa đủ. Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở trên đầu người. “Theo tôi không nên đặt điều kiện diện tích tối thiếu với căn hộ, vì người độc thân thì nhu cầu quy mô căn hộ khác với người có gia đình. Còn căn hộ cho gia đình thì nhu cầu như thế nào phụ thuộc gia đình một thế hệ hay nhiều thế hệ, có mấy con nhỏ… Tôi nghĩ chỉ nên quy định về diện tích tối thiểu đối với đầu người”.

Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập một cơ quan riêng, độc lập trực thuộc của UBND thành phố phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Trúc Mai