Ba luật liên quan đến bất động sản chính thức có hiệu lực
Từ 1/8, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Trong đó, Luật Đất đai sửa đổi có điểm đáng chú ý nhất là bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Bên cạnh đó, bãi bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa…
Tại Luật Kinh doanh bất động sản, một trong những quy định sẽ thay đổi thị trường thời gian tới là quy định người mua nhà tại các dự án phải chuyển khoản cho chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo gặp các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng sẽ thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
Luật Nhà ở cũng có nhiều thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, Luật Nhà ở quy định các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini. Cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Giá chung cư Hà Nội tăng nóng
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng giá bất thường của phân khúc chung cư tại Hà Nội. Theo đó, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 năm 2022 đã tăng lên mức 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Trên thị trường sơ cấp, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình các căn hộ mới tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 1/2019. Tại TP. HCM, mức giá căn hộ mới rơi vào khoảng 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với quý I/2019.
Nhiều dự án mở bán mới ở ngoại thành thậm chí đã đạt mức giá hơn 100 triệu/m2. Một số dự án chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm còn ghi nhận tăng cả tỷ đồng/căn so với lúc mua.
Sốt đất đấu giá ven Hà Nội
Năm 2024, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận những cơn sốt đấu giá đất diễn ra tại các vùng ven Hà Nội. Có phiên kéo dài xuyên đêm, giá trúng đấu giá cao bất thường.
Cụ thể, mức giá trúng cao nhất cũng liên tiếp thiết lập kỷ lục như ở Hoài Đức hơn 133 triệu đồng/m2, Thanh Oai hơn 100 triệu đồng/m2 (gấp 18 lần giá khởi điểm). Trong đó, phiên đấu giá tại Thanh Oai ghi nhận khoảng 80% khách hàng trúng đấu giá không nộp tiền.
UBND TP. Hà Nội sau đó đã có văn bản yêu cầu các sở, ngành và địa phương thực hiện nghiêm túc các biện pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhiều phiên đấu giá đất sau đó tại các khu vực nêu trên cũng phải tạm hoãn để xác định lại giá khởi điểm, đồng thời rà soát, chấn chỉnh lại công tác đấu giá.
Tuy nhiên, mới đây phiên đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn lại một lần nữa gây “chấn động” khi có ba lô đất được trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m2. Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Hà Nội sau đó đã bắt khẩn cấp, tạm giữ hình sự 5 đối tượng để điều tra.
Thí điểm chuyển nhượng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại
Ngày 30/11, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Hiện nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở, theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, từ ngày 1/4/2025, họ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.
FDI bất động sản tăng mạnh
Tính đến cuối tháng 11, lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút dòng vốn FDI với 5,63 tỷ USD, tăng 89,1% so với cùng kỳ 4. Đây cũng là mức tăng trưởng trưởng cao nhất kể từ năm 2019.
Dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ là dư địa tăng trưởng lớn, nguồn lao động dồi dào, tốc độ đô thị hóa nhanh hay môi trường đầu tư thuận lợi, chính sách ưu đãi, nhà đầu tư còn nhìn thấy nguồn cầu khổng lồ đến từ hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần, nhà ở, văn phòng, bán lẻ. Đây sẽ là động lực lớn cho thị trường bất động sản phát triển mạnh trong năm 2025.
TP. Hà Nội và TP. HCM công bố bảng giá đất mới
Tháng 7/2024, TP. HCM công bố dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn thành phố (dự kiến áp dụng từ 1/8 – 31/12/2024). Theo đó, giá đất ở tại nhiều tuyến đường có thể tăng từ 5-51 lần.
Tới tháng 10/2024, bảng giá đất chính thức được TP. HCM ban hành, áp dụng từ 31/10/2024 - 31/12/2025. So với dự thảo tháng 7/2024, giá đất tại bảng giá đất chính thức tháng 10/2024 đã giảm 20-30%.
Tại TP. Hà Nội, Bảng giá đất mới được UBND TP công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2-6 lần bảng giá cũ.
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội
Năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt để các địa phương triển khai đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, và hiện tại, trên cả nước đã có 644 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án này đã hoàn thành 57.000 căn hộ và dự kiến sẽ tiếp tục được triển khai mạnh mẽ trong những năm tới.
Điều này cho thấy sự cam kết mạnh mẽ của Chính phủ và Bộ Xây dựng trong việc cải thiện chất lượng sống của người dân, đồng thời góp phần vào việc ổn định thị trường bất động sản.
Cũng trong năm 2024, nguồn cung về nhà ở tại Việt Nam đã tăng 8,6% so với năm 2023, đánh dấu một tín hiệu tích cực trong việc cải thiện tình hình nhà ở trên cả nước. Các dự án mới đã được khởi công, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, sẽ đóng góp lớn vào việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng.
Thông qua đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam
Dự án đầu tư đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được Quốc hội thông qua chủ trương vào ngày 30/11/2024, với sơ bộ tổng vốn 1,7 triệu tỷ đồng, tương đương 67 tỷ USD. Tuyến đường sắt dài 1.541 km, điểm đầu tại ga Ngọc Hồi (Hà Nội), điểm cuối tại ga Thủ Thiêm (TP. HCM), đi qua 20 tỉnh thành. Toàn tuyến được đầu tư mới khổ đôi 1.435 mm, tốc độ thiết kế 350 km/h, tải trọng 22,5 tấn/trục; có 23 ga hành khách, 5 ga hàng hóa…
Sơ bộ tổng nhu cầu sử dụng đất của dự án khoảng 10.800ha; dự kiến 120.836 người cần tái định cư. Quốc hội yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi từ năm 2025. Dự kiến, dự án sẽ khởi công vào tháng 12/2027.
Dự án được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các ngành công nghiệp liên quan như xây dựng, phụ trợ, các ngành dịch vụ như ngân hàng, công nghiệp đường sắt, đặc biệt thúc đẩy bất động sản cạnh các ga tàu phát triển.
An Nguyên (t/h)
