Propzy Insights: Toàn cảnh bất động sản thứ cấp TP. Hồ Chí Minh

Thực trạng thị trường bất động sản (BĐS) thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh- phân khúc nhà phố

Theo Propzy Insights, trong 18 tháng (1/2020 - 6/2021), giá giao dịch đất thổ cư có nhiều đợt biến động (có 11 đợt tăng giảm giá > 5%). Các đợt biến động này đều thể hiện giá đất không hề sụt giảm mà đi lên theo chiều hướng tăng dần ở tất cả các nhóm khu vực, nhìn chung tăng từ 12% đến 17%. Các BĐS ở nhóm các quận trung tâm (Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10) có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%. BĐS có giá 3-5 tỷ có số lượng giao dịch nhiều nhất.

Bà Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy cũng chia sẻ những thông tin nổi bật khác trong báo cáo Propzy Insights về giá trị trung bình/m2 của tất cả các quận huyện, sự biến động thanh khoản của tất cả các phân khúc giá. Dữ liệu cho thấy, sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ giảm mạnh, đối với với các phân khúc cao trên 10 tỷ thời gian trung bình để giao dịch là 66 ngày.

Ông Võ Khắc Điệp - Phó Tổng Giám đốc Propzy cũng chia sẻ  nhận định về BĐS ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt và khả năng tạo ra dòng tiền, sẽ được hồi phục nhanh nhất sau đại dịch. BĐS tại 3 huyện ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn được Propzy ghi nhận 2 đợt tăng giá liên tục ở thời điểm quý III năm 2020 và quý I năm 2021 khi đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Từ dữ liệu trong báo cáo bất động sản Propzy Insights, ông Lê Hoàng - Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy nhận định về thực trạng thị trường. Theo ông Hoàng, định giá được dựa trên con số thống kế số liệu. Thực tế ở TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 1/2020 - 8/2021, BĐS tại TP. Hồ Chí Minh vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi bối cảnh chung của dịch Covid-19, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, so sánh với đợt khủng hoảng lần trước có những yếu tố khác biệt. Trong thời gian dịch bệnh lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây. Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào sự hồi phục của dịch bệnh.

Biến động thị trường bất động sản thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh phân khúc nhà phố trong vòng 18 tháng qua

Theo ghi nhận từ báo cáo Propzy Insights, phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc bất động sản trong tầm giá 3-5 tỷ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy).

Về vấn đề biến động của thị trường, ông Lê Hoàng chia sẻ một ví dụ minh họa. Đối bất động sản có giá trị 3-5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50%  (khoảng 1,2-2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể tiến hành mua bất động sản đó.

Nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng cao. Thống kê từ dữ liệu tại thị trường cho thuê, mức cho thuê 2-3.5% một năm so với giá trị bất động sản, chung cư 4-5.5% trên một năm, đây là mức sinh lời được ghi nhận cao nhất cả nước.

Thị trường thuê nhà phố ‘ảm đạm’ trong gần 2 năm ảnh hưởng bởi Covid-19. Tuy nhiên, theo ghi nhận Propzy trong năm 2021 một số quận có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020. Ví dụ như Quận 10, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp. Ông Hoàng lý giải về vấn đề này là do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới và đông dân như Tân Bình , Gò Vấp,…

Tiếp đến, là do biến động dân số cơ học nên nhiều cư dân chuyển chỗ ở sang khu vực ven trung tâm Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân,.. nên sẽ chọn những khu vực này để lập nghiệp, mở công ty dẫn đến giá đất vùng ven từ năm 2018 đến nay tăng mạnh.

Ông Hoàng cho biết, theo thống kê của Propzy 1/2020: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đa phần là nhà đầu tư nhỏ lẻ nên khả năng tăng vốn thấp, tâm lý chưa vững vàng, dễ bị tác động. Từ đó, diễn ra biến động thị trường. Mức giá 3-5 tỷ đồng ở các khu vực này theo đánh giá về dài hạn sẽ tăng giảm không quá đáng kể.

Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản thứ cấp tại thành phố Hồ Chí Minh

Theo đánh giá của các chyên gia, biến động nền kinh tế thông qua lưu thông tiền tệ, lưu thông về hàng hóa, lưu thông về việc đi lại. Những nhóm đối tượng có thể tham gia liền vào thị trường, nhóm thứ nhất đón sóng là nhóm có dư địa, nhóm thứ 2 là người tiêu dùng thực sự đủ khả năng, điều kiện để chọn mua, nhóm thứ 3 là nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư bất động sản.

Một khi chưa đo lường được các nhân tố để giải quyết vấn đề dịch bệnh thì sẽ khó nói về kịch bản. Nhưng khi khống chế được Covid và cuộc sống trở lại bình thường thì nhóm 1 và nhóm 2 đã chuẩn bị sẵn thì sẽ sàng lọc những cá thể yếu , nếu ai lướt sóng, ai vội vàng thì sẽ sàng lọc tự nhiên để thị trường đi vào chiều sâu hơn những người có nhu cầu thực, đầu tư thực đúng nghĩa và sự hỗ trợ từ những chuyên viên tư vấn giúp cho khách hàng ra quyết định đúng đắn.

Cùng nói về cơ hội và thách thức, ông Lê Hoàng cho biết, hiện tại các doanh nghiệp, công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch.

Thứ nhất là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online. Do đó, không yêu cầu về vị trí trung tâm mà chỉ quan tâm về thuận tiện di chuyển. Bên cạnh đó, diện tích sử dụng không cần quá lớn, chỉ cần tối ưu nhất.

Thứ 2 đối với  lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Do đó, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến. Thứ 3 là lĩnh vực Logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử. Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất. Tuy nhiên, quay lại vấn đề thời điểm kiểm soát được dịch bệnh, kết hợp yếu tố miễn dịch cộng đồng thì kỳ vọng trong vòng quý III sẽ kiểm soát được dịch bệnh.

Nguyễn Tùng - Vũ Lê