Kiểm soát từ khoản tiền đầu tiên
Tại phiên thảo luận sáng 22/8, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long) đánh giá, quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết để hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện.
Theo đại biểu, trên thực tế có những trường hợp chủ đầu tư sử dụng nhiều hình thức như đặt cọc, góp vốn, giữ chỗ để thu trước 30-80% giá trị căn hộ, dù dự án mới ở giai đoạn đất trống hoặc chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. Khi dự án đình trệ, người mua có nguy cơ mất khả năng thu hồi khoản tiền đã nộp.
Do đó, bà đề xuất khoản đặt cọc 5% cần được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chỉ được sử dụng cho mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.
Một vấn đề khác được đặt ra là bảo lãnh ngân hàng. Theo đại biểu, cần tránh tình trạng ngân hàng chỉ phát hành bảo lãnh nguyên tắc để chủ đầu tư quảng bá dự án, nhưng khi phát sinh vi phạm lại không có cơ sở thực hiện nghĩa vụ với người mua.
Vì vậy, thư bảo lãnh cho từng khách hàng cần được xác định là điều kiện trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên.
Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng) cũng đề nghị tiếp tục kiểm soát chặt các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và những khoản thu có bản chất tương tự, tránh biến chúng thành công cụ huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo ông, cải cách thủ tục là cần thiết nhưng không thể đánh đổi bằng việc giảm mức độ bảo vệ người mua.
Không phong tỏa vốn, nhưng phải biết tiền đi đâu
Từ góc độ quản lý dòng vốn, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM) cho rằng kiểm soát tiền của người mua cần được thực hiện ở cả hai giai đoạn: trước khi dự án đủ điều kiện huy động và sau khi chủ đầu tư được phép thu tiền.
Theo đại biểu, việc ngăn chặn huy động vốn sớm mới chỉ giải quyết một phần rủi ro. Quan trọng hơn là phải kiểm soát dòng tiền sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.
Ông dẫn ví dụ, khi ngân hàng cho doanh nghiệp vay 1.000 tỷ đồng, tổ chức tín dụng có thể thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn và kiểm soát quá trình giải ngân. Trong khi đó, 1.000 khách hàng cùng đóng 1 tỷ đồng cũng tạo ra nguồn vốn tương tự nhưng mỗi người mua gần như không có công cụ kiểm soát việc sử dụng khoản tiền đó.
Từ thực tế này, đại biểu đề xuất nghiên cứu cơ chế quản lý dòng tiền theo từng dự án. Tiền huy động từ dự án nào cần được nhận diện, đối soát và sử dụng gắn với tiến độ của chính dự án đó.
Cách tiếp cận này không đồng nghĩa với việc phong tỏa toàn bộ nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, mục tiêu là để dòng tiền của người mua tiếp tục trở thành nguồn lực phát triển dự án nhưng được sử dụng đúng mục đích và có khả năng kiểm tra.
Theo đại biểu Phạm Trọng Nhân, kinh nghiệm quốc tế cho thấy có thể cho phép doanh nghiệp sử dụng tiền của khách hàng để triển khai dự án, nhưng phải gắn nguồn tiền với từng dự án và kiểm soát chặt quá trình sử dụng.
Nếu được thiết kế phù hợp, cơ chế này có thể tạo sự cân bằng giữa hai mục tiêu: không làm nghẽn nguồn vốn hợp pháp của thị trường nhưng cũng không để tiền của người mua trở thành nguồn vốn thiếu kiểm soát.
Đây được xem là điểm quan trọng trong quá trình hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản, bởi bảo vệ người mua không chỉ nằm ở giới hạn số tiền được thu trước mà còn ở khả năng theo dõi dòng tiền sau khi giao dịch được xác lập.
Minh Thành (t/h)
