Từ tư duy "quản lý" đến kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại
Sau hơn hai năm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn kéo dài. Không ít dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư còn phức tạp, hoạt động chuyển nhượng dự án thiếu tính linh hoạt, trong khi quá trình chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường vẫn chưa theo kịp yêu cầu phát triển. Những bất cập này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn làm suy giảm nguồn cung, tăng chi phí đầu tư và tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các vướng mắc trước mắt mà còn tạo dựng khuôn khổ pháp lý cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường. Đây cũng là tinh thần xuyên suốt được đặt ra tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức ngày 6/8.
Đặt vấn đề tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng việc sửa đổi Luật lần này cần được nhìn nhận trong bối cảnh đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế và khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng. Theo ông, Luật Kinh doanh bất động sản không nên chỉ dừng ở việc sửa đổi các quy định mang tính kỹ thuật hay bổ sung thêm điều kiện kinh doanh, mà phải được tiếp cận như một bước cải cách thể chế nhằm tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có sức cạnh tranh cao hơn.
Theo Chủ tịch VNREA, điểm cốt lõi của lần sửa luật này là thay đổi tư duy quản lý. Nếu tiếp tục quản lý thị trường bằng các thủ tục hành chính, nhiều giấy phép và cơ chế tiền kiểm, thị trường sẽ khó khơi thông nguồn lực, doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với chi phí tuân thủ cao và thời gian triển khai dự án kéo dài. Ngược lại, khi chuyển sang tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, tiêu chuẩn, cơ sở dữ liệu và tăng cường hậu kiểm, qua đó tạo môi trường cạnh tranh minh bạch và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Quan điểm này cũng phản ánh xu hướng hoàn thiện thể chế mà Chính phủ đang theo đuổi, đó là chuyển từ mô hình quản lý bằng thủ tục sang quản lý bằng dữ liệu và công nghệ, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nâng cao trách nhiệm của cơ quan thực thi.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà, đất mà còn là một trong những kênh phân bổ nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Thị trường này có mối liên hệ trực tiếp với tài chính, tín dụng, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, công nghiệp, thương mại và an sinh xã hội. Vì vậy, một khuôn khổ pháp lý minh bạch, ổn định và phù hợp với thực tiễn sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư, tăng nguồn cung, tạo việc làm và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai. Ngược lại, nếu các điểm nghẽn về thể chế không được tháo gỡ, chi phí đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng, nguồn cung bị hạn chế và cuối cùng người chịu tác động lớn nhất vẫn là doanh nghiệp và người dân.
Từ góc nhìn đó, Chủ tịch VNREA đề nghị Dự thảo Luật tiếp tục rà soát các quy định còn chồng chéo với Luật Đất đai và Luật Nhà ở; đẩy mạnh cắt giảm thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án, huy động vốn, giao dịch điện tử, công khai thông tin thị trường và tăng cường cơ chế hậu kiểm. Theo ông, mục tiêu cuối cùng của việc sửa Luật không chỉ là điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, mà phải kiến tạo một thị trường hiện đại, minh bạch và vận hành hiệu quả hơn, đủ khả năng huy động và phân bổ nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
Bộ Xây dựng: Luật mới sẽ thay đổi cách vận hành của thị trường bất động sản
Nếu quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đặt ra yêu cầu phải thay đổi tư duy quản lý thị trường, thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng xây dựng chính là bước cụ thể hóa mục tiêu đó bằng những cải cách về thể chế, thủ tục hành chính và chuyển đổi số.
Thông tin tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo Luật được xây dựng theo hướng tinh gọn nhưng toàn diện hơn, gồm 10 chương và 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Việc tinh giản không đơn thuần là giảm số lượng điều luật mà tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn gồm: Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, đây sẽ là những thay đổi có tác động trực tiếp đến toàn bộ quá trình đầu tư, phát triển dự án và giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Một trong những điểm nổi bật nhất của dự thảo là chủ trương cải cách mạnh thủ tục hành chính. Theo bà Hoàng Thu Hằng, Ban soạn thảo đề xuất cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; bãi bỏ 5 trong 12 thủ tục hành chính và tiếp tục đơn giản hóa 7 thủ tục khác. Đáng chú ý, tổng thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản dự kiến được rút ngắn khoảng 118 ngày so với quy định hiện hành.
Đối với doanh nghiệp, đây được xem là một trong những thay đổi có ý nghĩa lớn nhất. Trong nhiều năm qua, thời gian chuẩn bị pháp lý kéo dài không chỉ làm tăng chi phí tài chính, chi phí lãi vay mà còn khiến nhiều dự án chậm đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu các đề xuất này được thông qua, quá trình chuẩn bị đầu tư có thể được rút ngắn đáng kể, góp phần cải thiện nguồn cung và nâng cao tính thanh khoản của thị trường.
Song song với cải cách thủ tục là chủ trương phân cấp mạnh hơn cho địa phương. Theo dự thảo, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Đây là nội dung được Bộ Xây dựng đánh giá là phù hợp với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia, việc trao thêm thẩm quyền cho địa phương sẽ giúp rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ, tăng tính chủ động trong thu hút đầu tư và giải quyết các dự án đang gặp vướng mắc. Tuy nhiên, cùng với phân cấp là yêu cầu phải xây dựng cơ chế giám sát minh bạch, thống nhất trên nền tảng dữ liệu số để bảo đảm việc thực thi đồng bộ giữa các địa phương.
Bên cạnh cải cách thể chế, chuyển đổi số được xem là một trong những trụ cột quan trọng của dự thảo Luật. Theo bà Hoàng Thu Hằng, lần đầu tiên dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử đối với bất động sản. Theo đó, mỗi bất động sản trước khi đưa vào giao dịch sẽ được cấp một mã định danh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và sử dụng thống nhất trong toàn bộ quá trình giao dịch. Dự thảo cũng bổ sung quy định về giao dịch điện tử, hợp đồng điện tử và cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý thị trường bất động sản.
Nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản số. Không chỉ giúp cơ quan quản lý hình thành cơ sở dữ liệu tập trung, việc sử dụng mã định danh còn tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu thông tin pháp lý của dự án, hạn chế tình trạng thông tin thiếu minh bạch và giảm rủi ro trong giao dịch.
Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý đối với nhiều loại hình bất động sản đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được quy định đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Theo Bộ Xây dựng, các loại hình như căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và công trình có chức năng lưu trú sẽ được bổ sung vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dự thảo cũng đề xuất cơ chế tháo gỡ khó khăn đối với các công trình đã hoàn thành, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện để các giao dịch không bị ách tắc chỉ vì vướng mắc thủ tục hành chính.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, mục tiêu của những sửa đổi này không chỉ là giải quyết các bất cập trước mắt mà còn hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, tăng hiệu quả quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn chuyển đổi số. Nếu các chính sách được Quốc hội thông qua, đây sẽ là một trong những đợt cải cách có quy mô lớn nhất đối với thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây, tạo nền tảng để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.
Luật cần mở hơn để đi vào cuộc sống
Dù đánh giá cao định hướng cải cách của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều doanh nghiệp cho rằng một số quy định vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện để bảo đảm tính khả thi khi triển khai trên thực tế.
Điểm chung trong các ý kiến tại hội thảo là sự đồng thuận với mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp và thúc đẩy chuyển đổi số. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng mong muốn quá trình sửa đổi Luật không chỉ dừng ở việc đơn giản hóa quy định mà cần tạo ra một hành lang pháp lý đủ linh hoạt để thị trường vận hành thông suốt, giảm chi phí tuân thủ và khơi thông nguồn lực đầu tư.
Một trong những nội dung được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất là quy định liên quan đến điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và chuyển nhượng dự án.
Đại diện Sun Group cho rằng, dự thảo đang bổ sung thêm thủ tục yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan quản lý trước khi đưa công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, quy định này có thể làm phát sinh thêm một bước thủ tục hành chính, trong khi Luật hiện hành không phát sinh vướng mắc đối với nhóm công trình này. Vì vậy, Sun Group kiến nghị bỏ quy định trên nhằm tiếp tục thực hiện mục tiêu cắt giảm thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đề xuất xem xét lại điều kiện chuyển nhượng dự án. Theo dự thảo, chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo Sun Group, trên thực tế nhiều thương vụ M&A được thực hiện chính để tái cơ cấu tài chính hoặc xử lý các dự án gặp khó khăn. Nếu bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng sẽ làm giảm tính linh hoạt của thị trường.
Doanh nghiệp kiến nghị cho phép các bên được thỏa thuận việc kế thừa nghĩa vụ tài chính sau khi chuyển nhượng, thay vì yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ trước khi giao dịch được thực hiện. Theo Sun Group, cách tiếp cận này vừa bảo đảm nghĩa vụ với Nhà nước, vừa tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập dự án - một kênh quan trọng để tái cấu trúc thị trường trong bối cảnh hiện nay.
Quy định cần rõ hơn để doanh nghiệp dễ thực hiện
Ở góc độ khác, Tổng công ty Viglacera cho rằng nhiều nội dung của dự thảo cần được quy định cụ thể hơn để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau khi áp dụng.
Theo đại diện doanh nghiệp, quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản cần làm rõ phạm vi áp dụng, đặc biệt đối với việc ủy quyền trong nội bộ tập đoàn hoặc tổng công ty. Nếu không được hướng dẫn cụ thể, nhiều doanh nghiệp có mô hình quản trị đa cấp sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai.
Viglacera cũng kiến nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành về xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, đồng thời đề nghị chỉ yêu cầu bảo lãnh ngân hàng khi người mua có nhu cầu thay vì áp dụng bắt buộc đối với mọi giao dịch. Theo doanh nghiệp, nếu quy định bảo lãnh bắt buộc được áp dụng rộng rãi, chi phí phát sinh cuối cùng sẽ được tính vào giá bán sản phẩm và người mua nhà sẽ là đối tượng chịu tác động trực tiếp.
Là doanh nghiệp đánh giá cao định hướng số hóa của dự thảo Luật, Phục Hưng Holdings cho rằng việc xây dựng hệ thống giao dịch điện tử và mã định danh bất động sản là xu hướng tất yếu, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Tuy nhiên, theo doanh nghiệp, dự thảo mới quy định các bước của quy trình giao dịch nhưng chưa làm rõ trình tự thực hiện cũng như mối quan hệ giữa việc cấp mã định danh, giao dịch điện tử và thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nếu không có hướng dẫn cụ thể, mỗi địa phương có thể áp dụng theo những cách khác nhau, ảnh hưởng đến tính thống nhất trong quá trình thực thi.
Vì vậy, Phục Hưng Holdings đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ thời điểm cấp mã định danh, quy trình giao dịch điện tử và trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình triển khai để bảo đảm hệ thống vận hành đồng bộ ngay khi Luật có hiệu lực.
Có thể thấy, các doanh nghiệp tham gia góp ý đều thống nhất rằng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã thể hiện rõ tinh thần cải cách, đặc biệt ở các nội dung về cắt giảm thủ tục hành chính, phân cấp quản lý và chuyển đổi số. Tuy nhiên, để những chính sách này thực sự phát huy hiệu quả, nhiều quy định kỹ thuật vẫn cần tiếp tục được rà soát và hoàn thiện trên cơ sở thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp.
Khánh Yên
