Dự thảo nghị định hướng dẫn một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân do Bộ Tài chính Việt Nam xây dựng đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường khi đưa ra các điều kiện chặt chẽ hơn đối với trường hợp miễn thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
Những đề xuất mới không chỉ thay đổi cách xác định đối tượng được miễn thuế mà còn được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp tới hành vi giao dịch, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn vốn quen với chiến lược “mua nhanh – bán nhanh”.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất là việc dự thảo đưa ra ba điều kiện bắt buộc, hay còn gọi là ba “rào chắn”, mà người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời nếu muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thứ nhất, cá nhân chỉ được miễn thuế khi tại thời điểm chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở. Nếu có thêm bất kỳ bất động sản nào khác, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, sẽ không được coi là tài sản duy nhất và không đủ điều kiện miễn thuế.
Với tài sản đồng sở hữu, quy định cũng được siết chặt hơn. Không còn áp dụng miễn thuế đại trà, chính sách chỉ áp dụng cho từng cá nhân đáp ứng đủ điều kiện. Nghĩa là nếu một người trong nhóm đồng sở hữu có thêm bất động sản riêng thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế như bình thường.
Thứ hai, thời gian nắm giữ tài sản phải tối thiểu 183 ngày kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đây được xem là điểm mới quan trọng nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để né thuế – một hình thức phổ biến trên thị trường thời gian qua.
Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng phải là toàn bộ tài sản. Trường hợp chỉ bán một phần nhà hoặc một phần thửa đất thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế, ngay cả khi đây là tài sản duy nhất của người bán.
Bên cạnh đó, dự thảo còn “đóng cửa” hoàn toàn ưu đãi thuế đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này đồng nghĩa với việc các giao dịch sang nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chưa bàn giao, thường gọi là “suất ngoại giao”, sẽ không còn được hưởng miễn thuế như trước.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bổ sung điều kiện nắm giữ tối thiểu và yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ tài sản sẽ góp phần giảm động lực đầu cơ ngắn hạn, đặc biệt là hoạt động “lướt sóng” thường bùng nổ khi thị trường nóng lên.
Đồng thời, quy định chỉ miễn thuế đối với tài sản duy nhất cũng giúp phân định rõ ràng giữa nhu cầu ở thực và mục đích đầu tư, qua đó hướng chính sách tới đúng đối tượng cần hỗ trợ.
Dự thảo cũng nhấn mạnh cơ chế người nộp thuế tự kê khai và tự chịu trách nhiệm về việc xác định tài sản duy nhất. Cơ quan thuế sẽ thực hiện hậu kiểm, truy thu và xử phạt nghiêm các trường hợp kê khai sai hoặc lợi dụng chính sách để trốn thuế.
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản, đồng thời tạo môi trường giao dịch lành mạnh hơn trong bối cảnh cơ quan quản lý đang tăng cường kiểm soát hoạt động đầu cơ và thất thu ngân sách.
Phương Thảo (t/h)
