Tránh “phanh gấp” dòng vốn
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn neo ở mức giá cao, tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Theo TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE), việc kiểm soát tín dụng là cần thiết, song nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể “phanh gấp”, tạo phản ứng dây chuyền nguy hiểm.
“Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội và tăng trưởng kinh tế. Muốn điều tiết hiệu quả, phải dựa trên dữ liệu thật, dữ liệu sạch”, TS. Lượng nhấn mạnh. Ông cho rằng, việc phân biệt giữa căn nhà thứ nhất và thứ hai chỉ là giải pháp tình thế, quan trọng hơn là xây dựng hệ thống dữ liệu cá nhân và dòng tiền minh bạch, để nhận diện đúng đối tượng đầu cơ và bảo vệ người mua ở thực.
“Chỉ khi dữ liệu minh bạch, không còn chuyện ‘đứng tên hộ’ hay ‘mua bằng tiền không rõ nguồn’, chính sách mới công bằng và bền vững”, ông nói.
“Van điều tiết” giấc mơ an cư
Thị trường nhà ở Việt Nam lâu nay phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trong khi bản thân ngân hàng phải cân đối giữa lợi nhuận và an toàn cho vay. Theo TS. Lượng, điểm yếu hiện nay là thiếu dữ liệu về thu nhập và khả năng trả nợ, khiến người có nhu cầu thật khó tiếp cận vốn vay.
Ông đề xuất, Việt Nam nên học hỏi mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở của Singapore hay Hàn Quốc – nơi người dân trích một phần thu nhập hàng tháng để tích lũy, sau đó được Nhà nước hỗ trợ vay phần còn lại với lãi suất thấp khi đủ điều kiện mua nhà.
“Đã đến lúc cần có Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia – nơi người dân gửi góp định kỳ, Nhà nước đầu tư quay vòng, giúp đồng tiền không trượt giá và tạo nguồn vốn ổn định cho người mua nhà”, ông Lượng nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia này, người trẻ Việt đang chịu áp lực “phải có nhà sớm”, trong khi giá nhà hiện cao gấp 30–40 lần thu nhập bình quân. “Thay vì vội vã mua nhà khi tài chính chưa đủ, hãy đầu tư cho bản thân, cho công việc trước. Khi thu nhập vững vàng, việc an cư sẽ bền hơn”, ông khuyên.
TS. Lượng dự đoán, trong hai năm tới, khi các chính sách về nhà ở xã hội và quỹ nhà quốc gia được triển khai mạnh mẽ, nhóm thu nhập trung bình sẽ có thêm nhiều lựa chọn phù hợp hơn.
Cần gỡ “nút thắt” tín dụng và tăng nguồn cung
Từ góc nhìn tài chính, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc hạn chế cho vay căn nhà thứ hai chỉ dựa vào số lượng là chưa hợp lý.
“Một người có hai căn nhà trị giá 5 tỷ khác hoàn toàn với người chỉ có một căn nhưng giá 2 triệu USD. Chính sách vì thế cần linh hoạt, tính đến giá trị tài sản thay vì đếm số lượng”, ông Huy phân tích.
Theo ông, giải pháp bền vững nằm ở phía cung, đặc biệt là đẩy nhanh dự án “1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” và phát triển mạnh các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ để giảm áp lực giá tại trung tâm.
Bên cạnh đó, ông Huy đề xuất tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án thương mại từ 20% lên 30%, đồng thời chuẩn hóa vật liệu, thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật để giảm chi phí. “Chỉ cần chậm vài năm, giá vật liệu, nhân công, tỷ giá… đều tăng, khiến giá nhà bị đội lên đáng kể”, ông phân tích.
Giấc mơ an cư không thể xa vời
Theo ông Huy, người trẻ Việt hiện đối mặt với ba rào cản lớn khi vay mua nhà: tài chính yếu, lịch sử tín dụng mỏng và thu nhập thiếu ổn định.
“Ngân hàng ngày nay không chỉ xem bảng lương, mà còn đánh giá qua hóa đơn điện, nước, dữ liệu chi tiêu. Vì vậy, người trẻ cần chủ động xây dựng uy tín tín dụng – trả nợ đúng hạn, quản lý chi tiêu minh bạch”, ông khuyến nghị.
Ông cũng khuyên, người mua chỉ nên vay tối đa 50–60% giá trị căn nhà, chọn lãi suất cố định trong 12–48 tháng và dự phòng rủi ro thu nhập. “Ban đầu có thể mua căn nhỏ, rồi nâng cấp khi tài chính tốt hơn – an toàn và linh hoạt hơn nhiều”, ông nói.
“Siết tín dụng không phải để chặn thị trường, mà để lọc thị trường” – hướng dòng vốn đến người cần nhà thật, chặn đầu cơ và tích tụ bất động sản. Nhưng để chính sách này phát huy hiệu quả, cần đồng bộ dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở và tăng cung nhà ở xã hội. Khi Nhà nước – ngân hàng – người dân cùng chia sẻ trách nhiệm, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ minh bạch và bền vững hơn – và giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ sẽ không còn là giấc mơ xa vời.
Phương Thảo(t/h)
