Nguồn cung tăng mạnh, khách thuê dễ dàng đàm phán
Theo Báo cáo Thị trường Quý I/2025 của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã đạt 2,33 triệu m², tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dù khu vực trung tâm vẫn thiếu hụt mặt bằng hạng A, khu vực phía Tây và nội thành mở rộng đang bùng nổ với nhiều dự án mới, chiếm 41% tổng nguồn cung.
Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội – nhận định: “Thị trường đang nghiêng về phía khách thuê. Ngoài mức giá, doanh nghiệp còn có thể thương lượng các điều khoản linh hoạt và dịch vụ kèm theo đa dạng hơn.”
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa được hấp thụ hết, càng củng cố lợi thế đàm phán của khách thuê. Đáng chú ý, 78% tổng lượng giao dịch trong quý vừa qua đến từ nhu cầu chuyển địa điểm, thay vì mở rộng tại chỗ. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên không gian làm việc hiệu quả, tiện nghi và tối ưu chi phí hơn là diện tích lớn.
Văn phòng hiện đại lên ngôi, "xanh" trở thành tiêu chuẩn mới
Các tòa nhà mới với thiết kế hiện đại, trần cao, không gian mở, nhiều ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Điều từng là điểm cộng, nay đã trở thành điều kiện bắt buộc trong chiến lược thu hút và giữ chân khách thuê.
Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng mang lại lợi ích gián tiếp cho khách thuê. Nhiều chủ tòa nhà cũ buộc phải cải tạo, nâng cấp dịch vụ và cơ sở hạ tầng để không bị bỏ lại phía sau. Trong khi đó, khách thuê có thể tận dụng điều này để tiếp cận mặt bằng chất lượng cao hơn mà không phải chi trả thêm nhiều chi phí.
Dự báo đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án văn phòng hạng A, và sau đó sẽ có thêm 864.500 m² từ 28 dự án khác – trong đó, 64% là văn phòng hạng A. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn quốc tế và các công ty trong lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản, lên kế hoạch dài hạn và chủ động lựa chọn mặt bằng chiến lược.
“Khách thuê không cần chờ đợi mặt bằng trống. Họ có thể tiếp cận sớm các dự án đang hoàn thiện, từ đó tối ưu chi phí fit-out, chuẩn bị nhân sự, thậm chí tham gia thiết kế không gian theo định hướng thương hiệu”, bà Minh cho biết.
Khách thuê hướng đến không gian chất lượng, thân thiện với môi trường
Các doanh nghiệp trong nhóm ngành FIRE (tài chính – bảo hiểm – bất động sản), ICT và tư vấn hiện dẫn đầu nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây là nhóm khách hàng có yêu cầu cao về chất lượng hạ tầng, môi trường làm việc và khả năng kết nối.
Sự quan tâm đến không gian làm việc “xanh” cũng đang trở thành xu thế rõ rệt. Tại các thị trường phát triển như Singapore hay Bangkok, giá thuê tòa nhà đạt chứng chỉ xanh cao hơn 20–30%. Tại Hà Nội, phần lớn các dự án đạt tiêu chuẩn xanh đều mới xuất hiện trong 5 năm gần đây và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.
Đối với các doanh nghiệp châu Âu hoặc có yêu cầu ESG từ cổ đông và đối tác quốc tế, tiêu chuẩn xanh không chỉ là lợi thế mà còn là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn văn phòng. Việc sớm thuê tại các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh giúp doanh nghiệp nâng cao hình ảnh, đồng thời đảm bảo kiểm soát chi phí vận hành hiệu quả.
Chủ đầu tư cần linh hoạt, tập trung chốt giao dịch
Trước làn sóng cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư văn phòng hạng A được khuyến nghị nên tập trung vào việc chốt giao dịch, gia tăng tỷ lệ lấp đầy thay vì đẩy giá thuê.
“Thị trường hiện là của khách thuê. Việc tăng giá có thể khiến chủ đầu tư gặp rủi ro cao. Giai đoạn hiện tại là thời điểm lý tưởng để khách thuê tái định vị không gian, nâng cấp chất lượng làm việc, thực hiện chiến lược ESG và đàm phán những điều khoản có lợi nhất,” bà Minh chia sẻ.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng cảnh báo: lợi thế này sẽ không kéo dài. Khi các tòa nhà chất lượng cao được lấp đầy, cán cân thị trường có thể sớm quay về thế cân bằng, thậm chí nghiêng về phía chủ đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp nên tận dụng giai đoạn hiện tại để rà soát hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu tăng trưởng và lên kế hoạch hành động phù hợp.
Khánh Yên
