Thu hồi quỹ bảo trì chung cư đang bị chiếm dụng – Có khả thi?

Thực tế phức tạp

Chung cư Riveside Garden, 349 Vũ Tông Phan của chủ đầu tư Công ty CP Thiết kế và Xây dựng Việt Nam – VIDEC, tại quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội, chủ đầu tư đã "om" hơn 13 tỷ đồng phí bảo trì trên tổng số tiền hơn 24 tỷ đồng đã thu của khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư là đã bị Thanh tra Bộ Xây dựng ra quyết định xử phạt 275 triệu đồng vì đã quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định. 

Đến thời điểm này, đại diện quận Thanh Xuân cho biết, chủ đầu tư đã chấp hành việc xử phạt và chuyển một phần kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị. Tuy nhiên, giữa công ty và Ban Quản trị vẫn chưa hoàn tất quyết toán kinh phí bảo trì của phần sở hữu chung.

Đấy là còn liên lạc được với chủ đầu tư. Oái oăm hơn, tại nhiều chung cư khác, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến cả cơ quan chức năng cũng không thể liên lạc được.

Thực tế đã diễn ra, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư đã "lách luật" vì nhiều dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, ở thời điểm trước đó thì luật cho phép chủ đầu tư được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này. Việc giải quyết các trường hợp này như thế nào, đang là vấn đề "đau đầu" tại nhiều chung cư hiện nay.

Trường hợp tại chung cư 229 Phố Vọng tại Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, người dân dã vào ở từ 13 năm trước. Lúc đó, vẫn chưa có quy định pháp luật về việc lập quỹ bảo trì chung cư. Nhiều hạng mục đã xuống cấp, thấm mốc, nứt nẻ.

Cư dân ở đây cho biết, các văn bản trước đó của thành phố đã chỉ ra, các khoản chi phí bảo trì tòa nhà sẽ được hỗ trợ từ nguồn thu các dịch vụ kinh doanh của tầng 1. Tuy nhiên, hiện nay, phần diện tích này đang được Công ty Sao Mai cho các đơn vị khác thuê. Còn người dân phải tự chi trả các chi phí sửa chữa tòa nhà.

Với các trường hợp nhà chung cư xây dựng trước khi có Luật Nhà ở 2014, hoặc chủ đầu tư đã hết sạch tiền, cư dân kiến nghị có thể khai thác, kinh doanh các căn hộ chưa bán, phần thương mại, văn phòng và dùng số tiền đó để duy tu, bảo dưỡng tòa nhà.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế - Đại học Luật Hà Nội phân tích: "Trong trường hợp xử phạt nhưng không lấy được hết số tiền quỹ bảo trì, người dân có thể lựa chọn nhiều cách để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Người dân có thể thông qua luật sư là người đại diện hợp pháp để bảo vệ quyền lợi của mình, thậm chí có thể khởi kiện ra tòa. Ngoài ra, có thể thông qua Hội Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng để đấu tranh bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Thế nhưng, vấn đề không đơn giản như thế bởi tại nhiều chung cư hiện nay, chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán, hoặc là có trường hợp là không có quỹ bảo trì do chung cư đã xây dựng từ lâu.

Chung cư chậm bàn giao phí bảo trì xử lý thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, nhấn mạnh: "Trong các Nghị định của Chính phủ đã đặt ra các tình huống, không bàn giao, còn tiền không bàn giao hoặc hết tiền thì xử lý thế nào. Nếu phí bảo trì chung cư không còn thì phải sử dụng các phí kinh doanh khác của chủ đầu tư vì đây là tiền của dân. Trong trường hợp kinh phí kinh doanh này cũng không còn, phải xử lý các tài sản vì hầu hết các chủ đầu tư đều còn các tài sản ở các tòa nhà, giao cho UBND cấp tỉnh cưỡng chế để thu hồi phần này. Tới đây, trong định hướng sửa luật nhà ở chúng tôi sẽ quy định chặt chẽ hơn những điều này".

Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, việc dùng phần thương mại của tòa nhà để bù đắp chi phí tu sửa tòa nhà như kiến nghị của cư dân là hoàn toàn có cơ sở. 

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến ủng hộ giải pháp của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước nói chung và các chung cư ở Hà Nội nói riêng phải chính danh hóa vấn đề này. Trên cơ sở đó sẽ thực hiện được chính thức và sẽ có chế tài đủ mạnh hơn.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến thì: "Vai trò của cơ quan Nhà nước rất quan trọng. Nếu không có sự vào cuộc của cơ quan Nhà nước thì tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tòa nhà sẽ không có hồi kết".

Để tăng cường quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, mới đây UBND TP. Hà Nội đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm từng bước khắc phục tình trạng tranh chấp, có dấu hiệu không chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở.

Đáng chú ý, UBND Thành phố đã giao Công an thành phố chủ trì, phối hợp các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Theo đó, UBND thành phố giao Sở Xây dựng thanh tra chuyên ngành về nhà ở; trong đó tăng cường thanh tra quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định.

Trúc Mai