Áp lực đô thị hóa đòi hỏi mô hình phát triển mới
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số thường trú dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%. Quy mô dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh đang tạo sức ép lớn lên hệ thống hạ tầng giao thông, đặc biệt tại khu vực lõi đô thị, nơi tình trạng ùn tắc và quá tải đã kéo dài nhiều năm.
Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) ngày càng được nhắc đến như một hướng đi tất yếu. TOD phản ánh sự thay đổi trong tư duy quy hoạch đô thị, khi các thành phố lớn không thể tiếp tục mở rộng theo chiều ngang, mà phải tối ưu không gian, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao chất lượng sống.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định trong giai đoạn 5–10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao tại Việt Nam, đặc biệt ở những đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn dừng ở khái niệm lý thuyết, mà đã trở thành một định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn.
Tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đang dần hình thành thông qua các tuyến metro trọng điểm. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã được khởi công từ năm 2025.
Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán trong giao thông đô thị – những yếu tố then chốt làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga.
Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực trung tâm. Sự dịch chuyển dân cư và hoạt động kinh tế ra các khu vực vệ tinh đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị, đồng thời hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững của Hà Nội trong vòng 5–10 năm tới.
Các khu vực quanh nhà ga metro được đánh giá có nhiều lợi thế để phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, từ đó hình thành những cộng đồng đô thị nén, đa chức năng, giảm nhu cầu di chuyển xa.
TOD và cơ hội đầu tư dài hạn
Kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cho thấy, thành công của TOD thường dựa trên một số yếu tố cốt lõi. Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị vận hành ổn định, đúng giờ và kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác.
Bên cạnh đó, quy hoạch tích hợp là điều kiện tiên quyết, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sống.
Ngoài ra, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, bao gồm việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò then chốt. Cuối cùng là sự thay đổi hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.
Từ góc độ thị trường, TOD ngày càng được nhìn nhận là động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%, nhờ lợi thế kết nối và khả năng khai thác thương mại.
Tuy nhiên, giá trị TOD không hình thành tức thì mà tăng dần theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga.
Chính giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt khi lựa chọn các vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể, và các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích.
Với những dự án như vậy, TOD không chỉ là một “từ khóa” thị trường, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực, góp phần nâng cao chất lượng sống, thu hút cư dân và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của đô thị Việt Nam trong 5–10 năm tới.
Khánh Yên
