4 yếu tố gây trì trệ cho hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam?

Thông thường, một thương vụ M&A chỉ mất từ 3-6 tháng để hoàn thành, nhưng tại Việt Nam quá trình này bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là 2-3 năm. Theo bà Nguyễn Khanh, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn JLL Việt Nam, có 4 nguyên nhân gây ra sự trì trệ này:

Thứ nhất: Khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản phù hợp. Để tìm được sản phẩm có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn không dễ dàng, đặc biệt là tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin như Việt Nam.

Thứ hai: Khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua thường xuất hiện nhiều sai lệch. Sự thiếu đồng thuận trong mức giá giao dịch khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận nếu cả hai bên có cùng tầm nhìn.

Thứ ba: Xuất hiện sự sai lệch cán cân cung cầu. Đây cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính đến thành công của các thương vụ M&A. Việc nhu cầu vượt quá cung, sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại các khu bất động sản "nóng" như phía Đông và Nam Tp.HCM, cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao.

Thứ tư: Hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao. Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực. Do đó, yếu tố quan trọng đối với sự thành công của một giao dịch luôn là xác định đúng nhà đầu tư cho đúng dự án.

Bà Khanh cũng nhận định, để đạt được sự thành công của một giao dịch, trước khi bước vào quá trình thương thảo, việc xây dựng niềm tin là điều quan trọng. Các nhà đầu tư đặt niềm tin vào thông tin sơ bộ có sẵn và cam kết của bên bán, trong khi bên bán dựa vào hồ sơ năng lực, nền tảng tài chính và chuyên môn của nhà đầu tư. Do sự thiếu minh bạch trên thị trường, các bên thường lựa chọn công ty niêm yết vì có lý lịch minh bạch, tình trạng tài chính và pháp lý dễ tiếp cận.

Bà Khanh cũng cho biết, trong hầu hết các giao dịch, cố vấn đầu tư am hiểu tường tận thị trường trong nước đóng một vai trò quan trọng giúp các bên đạt được thỏa thuận và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu. Về phía nhà đầu tư, họ phải là những người có uy tín, hiểu bản chất thị trường, sẵn sàng chấp nhận rủi ro và có kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu tư. 

“Sự khác biệt văn hóa đôi khi cũng trở thành rào cản lớn. Do đó, nhà đầu tư trong các thị trường đang phát triển cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán”, vị lãnh đạo JII nhấn mạnh.

Trúc Mai