Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, trong bối cảnh giá bất động sản đã ở mức cao, thu nhập người dân chưa theo kịp và Chính phủ đang chủ trương hạ nhiệt giá nhà để bảo đảm an sinh, việc nâng bảng giá đất lên quá mạnh cần được nhìn nhận một cách thấu đáo, tinh tế và chiến lược, để không vô tình biến đất đai - vốn là động lực tăng trưởng - thành rào cản phát triển.
Về bản chất, bảng giá đất là nền tảng để xác định tiền sử dụng đất, thuế, phí và bồi thường, tức là khâu “đầu vào” của mọi dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng gấp nhiều lần, đặc biệt tại các quận trung tâm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng mạnh và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà.
Thực tế, tại nhiều dự án ở Hà Nội, chi phí đất đai đang chiếm 30- 50% cơ cấu giá thành. Như vậy, chỉ cần bảng giá đất tăng 20 - 30% thì giá bán cuối cùng có thể bị đẩy lên thêm hàng chục phần trăm.
Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, việc một số địa phương đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp.
Với chi phí về đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo hơn so với mong muốn của đơn vị tư vấn.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện nay Chính phủ, các bộ, ngành cùng các địa phương đang tìm giải pháp giảm giá bất động sản trên thị trường. Một trong các giải pháp hữu hiệu là giảm chi phí đầu vào cấu thành giá bán bất động sản.
Tuy nhiên, việc giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng tính khả thi của dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng.
Giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế, nếu tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm gánh nặng kép làm chậm đà phục hồi của thị trường. Hiện nay, giá cho sinh viên thuê ở gần các trường đại học đã tăng lên khoảng 30%. Nếu tăng giá đất cũng sẽ tạo ra mặt bằng giá thuê nhà tăng theo. Như vậy sẽ gây khó khăn cho sinh viên và người dân đi thuê nhà.
Không chỉ khiến giá nhà tăng cao, theo nhiều chuyên gia, nếu bảng giá đất tăng quá cao còn làm giảm lợi thế thu hút đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhận định, giá đất tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Theo ông Hiệp, tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% ở hầu hết các cụm công nghiệp hiện nay đến từ ba lợi thế chính gồm: Chi phí nhân công rẻ, giá đất hợp lý và hạ tầng logistics thuận lợi.
Theo ông, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.
"Giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư đội lên, rủi ro lớn hơn, vậy thì doanh nghiệp nào còn dám triển khai dự án? Nếu doanh nghiệp không triển khai dự án, nguồn thu bền vững của địa phương cũng sẽ bị ảnh hưởng", ông Hiệp nhấn mạnh.
TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng từng khẳng định đây là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị, song phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao.
"Nếu bảng giá đất được xây dựng quá cao so với sức chịu đựng của nền kinh tế sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đầu tư công, thu hút FDI và đặc biệt là cơ hội an cư của người dân”, ông Lực khẳng định.
Thu Trang(t/h)
