Không khó để bắt gặp trên thị trường những lời quảng cáo hấp dẫn về các dự án căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai với mức giá “mềm”, tiến độ thanh toán linh hoạt, cam kết sinh lời cao. Song, phía sau lớp vỏ hào nhoáng ấy, không ít dự án vẫn đang trong tình trạng “non” pháp lý, chưa được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.
Những chiêu thức huy động vốn trước thời hạn
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép mở bán khi đã hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý, đặc biệt phải có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng. Thế nhưng, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách “đi trước một bước” bằng các hình thức như nhận tiền giữ chỗ, booking, ký thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp tác đầu tư.
Tại TP. HCM, nhiều dự án chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn tổ chức các sự kiện giới thiệu rầm rộ, thu tiền của khách hàng.
Đơn cử, dự án Khu nhà ở Trần Anh Bến Cát (có tên thương mại là Saint Mary Light) do Công ty Cổ phần Thương mại Trần Anh Bình Dương làm chủ đầu tư, đang được nhiều sàn giao dịch bất động sản và trên các nền tảng mạng xã hội quảng cáo với những lời giới thiệu hấp dẫn: “Saint Mary Light sở hữu vị trí nổi bật tại đường TC01, phường Thới Hòa, khu vực đang hình thành trung tâm đô thị – công nghiệp mới của Bến Cát. Nhờ nằm giữa mạng lưới hạ tầng phát triển mạnh, dự án được hưởng lợi từ khả năng kết nối liên vùng thuận tiện”.
Theo thông tin quảng cáo, dự án có tổng diện tích 5.913 m², quy mô 2 tầng hầm và 19 tầng nổi, gồm 612 căn hộ, 8 shophouse và 9 căn nhà phố. Hiện các căn hộ tại đây đang được chào bán với mức giá khoảng 28 triệu đồng/m². Đáng chú ý, các sàn giao dịch còn tiến hành thu tiền của khách hàng với mức 30 triệu đồng/căn hộ, 50 triệu đồng/shophouse hoặc nhà phố thông qua phiếu “thỏa thuận đặt chỗ”. Số tiền này được giới thiệu sẽ chuyển sang phần đặt cọc khi dự án mở bán chính thức.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu, dự án này hiện mới chỉ được chủ đầu tư triển khai xây dựng phần móng và chưa được Sở Xây dựng TP. HCM ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.
Không chỉ riêng trường hợp trên, mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều dự án được môi giới quảng cáo là “pháp lý rõ ràng”, nhưng thực tế không có tên trong danh mục các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh.
Trong số đó có các dự án như: Setia Edenia (phường Lái Thiêu) do Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu làm chủ đầu tư; A&T Saigon Riverside (phường Bình Hòa) của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Bình Dương; AVA Plaza (phường Thuận Giao) do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc An Phú thực hiện. Các dự án lại đang được quảng cáo, rao bán và thu tiền từ khách hàng với số tiền 30 – 50 triệu đồng/sản phẩm thông qua “phiếu yêu cầu tư vấn”, “phiếu giữ chỗ”…
“Các dự án này chưa được Sở Xây dựng cấp văn bản thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành. Vì vậy, việc rao bán, nhận cọc hoặc huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào từ khách hàng đều có thể mang dấu hiệu vi phạm pháp luật về huy động vốn trái phép”, đại diện Sở Xây dựng TP. HCM thông tin.
Người dân cần thận trọng
Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Anh Dũng, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP. HCM) cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo khách hàng.
Bên cạnh đó, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định cụ thể các chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi kinh doanh bất động sản khi dự án chưa bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Đối với việc công bố thông tin các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn, sau khi Sở Xây dựng TP. HCM ban hành văn bản thông báo, toàn bộ nội dung kèm theo phụ lục danh sách căn hộ, nhà ở đủ điều kiện mở bán sẽ được chuyển đến Bộ phận Quản trị Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải công khai tại địa chỉ:
https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/phat-trien-do-thi
Việc đăng tải được thực hiện ngay sau khi văn bản thông báo được phát hành, không phụ thuộc vào chu kỳ định kỳ, nhằm bảo đảm người dân, tổ chức và cá nhân có thể kịp thời tra cứu, tiếp cận nguồn thông tin chính thống.
Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, đang phối hợp với các sở, ngành liên quan triển khai quy chế phối hợp quản lý hoạt động quảng cáo trên địa bàn thành phố theo Quyết định số 521/QĐ-UBND ngày 15/2/2025. Đồng thời, cơ quan này khẳng định không loại trừ khả năng kiểm tra đột xuất đối với các dự án có dấu hiệu “ra quân” trái phép.
Bên cạnh kế hoạch kiểm tra định kỳ, Sở Xây dựng TP. HCM sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, giám sát và sẵn sàng tổ chức các đợt kiểm tra đột xuất đối với những dự án có dấu hiệu vi phạm, đặc biệt là các dự án rầm rộ mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý.
“Việc kiểm tra có thể được triển khai khi có phản ánh từ người dân, cơ quan báo chí hoặc khi cơ quan quản lý phát hiện dấu hiệu bất thường trong quá trình theo dõi thị trường”, đại diện Sở Xây dựng nhấn mạnh.
Song song đó, cơ quan này cũng liên tục ban hành các văn bản khuyến cáo, yêu cầu chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện nghiêm nghĩa vụ công khai thông tin dự án, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và bảo đảm tính minh bạch của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước hồi phục, nhu cầu mua nhà gia tăng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, sự sôi động của thị trường cũng là “mảnh đất” để các dự án chưa hoàn thiện pháp lý tìm cách chen chân, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Thực tế cho thấy, không ít tranh chấp, khiếu kiện kéo dài nhiều năm đều bắt nguồn từ việc khách hàng thiếu thông tin hoặc chủ quan tin vào các cam kết ngoài hợp đồng.
Do đó, bên cạnh nỗ lực siết chặt quản lý của cơ quan chức năng, người dân cần chủ động trang bị kiến thức pháp lý cơ bản, kiểm tra kỹ thông tin dự án từ các nguồn chính thống trước khi quyết định đặt cọc hay ký kết hợp đồng. Sự thận trọng của người mua không chỉ giúp tự bảo vệ quyền lợi của chính mình, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, hướng đến một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh và phát triển bền vững.
Hoàng Bách
