Chuyên gia kiến nghị 05 điểm tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Phương pháp định giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đồng thời cũng là vấn đề được các quốc gia trên thế giới quan tâm, đầu tư nghiên cứu, hoàn thiện từ nhiều thập kỷ qua.

Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất của các nước và tài liệu của các tổ chức quốc tế, nhằm tổng hợp, đúc rút mười bài học kinh nghiệm về định giá đất thế giới; đánh giá ưu, nhược điểm của các phương pháp định giá đất của Việt Nam, từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định, phương pháp định giá đất Việt Nam theo thông lệ quốc tế, phù hợp với thực tiễn, đặc thù, tính khả thi của Việt Nam, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, bất động sản, phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Theo dự thảo Luật đất đai sửa đổi mới nhất (cập nhật ngày 20/10/2023) có 04 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh (lồng ghép phương pháp chiết trừ); phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo đã quy định khá rõ ràng về các nguyên tắc định giá đất như nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đảm bảo tính độc lập của giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định giá đất; cơ quan/người có thẩm quyền quyết định giá đất...v.v.

Các phương pháp định giá đất và điều kiện sử dụng của từng phương pháp dần đã khá tiệm cận thông lệ quốc tế. Đó là, dự thảo đã nêu rõ phương pháp so sánh được thực hiện trên cơ sở so sánh với mức giá của tối thiểu 3 thửa đất so sánh có đặc điểm tương đồng về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, nếu có). Việc áp dụng tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập (áp dụng cho các mục đích sử dụng đất hiện tại) cũng đã được xác định rõ là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hay quy hoạch khi ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất; tỷ suất chiết khấu cũng đã được ghi rõ là lãi suất cho vay trung hạn (1-3 năm) đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản bình quân của các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.

Các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất tương đối đầy đủ và sắp xếp theo thứ tứ ưu tiên phù hợp, cụ thể gồm 7 nguồn: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, về giá, về nhà ở và thị trường bất động sản; văn phòng Đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản, đấu thầu; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá; Cơ quan công chứng; Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu…v.v. Đây là nội dung quan trọng vì nó cho phép thu thập thông tin, dữ liệu từ các nguồn khác nhau theo thứ tự ưu tiên (nếu không có nguồn thứ nhất, được dùng nguồn thứ hai, không có hai nguồn đầu, được dùng nguồn thứ ba, hoặc nguồn nào trong số đó có thông tin, dữ liệu phù hợp).

Quy định rõ quyền lợi, trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân liên quan đến định giá đất. Đối với việc cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất: các đơn vị, cá nhận liên quan có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời gian không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất. Đối với công tác định giá đất: đơn vị tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất; tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất; về tính độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất; đảm bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư vấn xác định giá đất. Đối với lưu trữ thông tin, dữ liệu: đơn vị tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm lưu trữ, quản lý và sử dụng thông tin, dữ liệu thu thập được theo quy định của pháp luật.

Trình tự, nội dung xác định giá đất của từng phương pháp định giá đất được yêu cầu có hướng dẫn cụ thể, chi tiết để đảm bảo hiệu quả thực hiện trong thực tiễn.

Phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn được sử dụng góp phần xử lý các vấn đề còn tồn tại, bất cập trong cách định giá đất, tính tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ tại các địa phương hiện nay. Về lâu dài, cùng với việc có được cơ sở thông tin – dữ liệu đầy đủ, sát thị trường hơn về đất đai và BĐS, phương pháp này nên được thay thế dần bằng các phương pháp khoa học hơn (như chỉ số giá đất/BĐS; phối kết hợp với các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư hoặc các phương pháp định lượng...). 

Tuy nhiên, dự thảo cũng cần tiếp tục tiếp thu ý kiến của các Đại biểu Quốc hội, của các chuyên gia, các bên liên quan; cần chuẩn hóa khái niệm, nội hàm về các phương pháp định giá đất; xem xét bổ sung qui định nguyên tắc đối với trường hợp phải kết hợp 2-3 phương pháp định giá đất khác nhau, nguyên tắc xác định giá đất hàng loạt (vùng giá trị) và giá đất đơn lẻ; vị trí, vai trò của cơ quan định giá đất Trung ương và địa phương; chuẩn hóa năng lực của các cơ quan quản lý – giám sát đất đai, tổ chức định giá đất, thẩm định giá, trung tâm thông tin – dữ liệu quốc gia về đất đai/BĐS và cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu liên quan.

Chuyên gia Cấn Văn Lực kiến nghị 05 điểm tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Thứ nhất, cần chuẩn hóa các nội dung chính liên quan đến định giá đất trong Luật đất đai: (1) Quy định về nguyên tắc, các cách tiếp cận định giá đất, trong đó nên bổ sung 3 nguyên tắc quan trọng: (i) Tính đúng, tính đủ và hợp lý nhất trên cơ sở các cách tiếp cận khoa học là tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí, từ thu nhập và tiếp cận hỗn hợp; (ii) Hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan (Nhà nước, người dân và doanh nghiệp); (iii) Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng đồng thời chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất trong trường hợp cần áp dụng từ 2 phương pháp trở lên; (2) Hoàn thiện khái niệm, nội hàm của các phương pháp định giá đất theo đúng bản chất khoa học, phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam; (3) qui định rõ quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan đến định giá đất (tư vấn, thẩm định, quyết định giá đất, cung cấp thông tin – dữ liệu đất đai và BĐS...).

Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thẩm định giá đất: (i) sớm ban hành Chiến lược định giá đất Việt Nam góp phần xây dựng mô hình định giá đất hiện đại và hệ thống thông tin, dữ liệu giá đất minh bạch; (ii) ban hành Nghị định hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá trong đó có khái niệm, vai trò, phạm vi ứng dụng của “thẩm định giá đất hàng loạt”; (iv) bổ sung thêm Tiêu chuẩn về thẩm định giá đất hàng loạt trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VVS).

Thứ ba, kiện toàn, phát triển bộ máy/hệ thống cơ quan định giá đất từ Trung ương đến địa phương: (i) hoàn thiện hệ thống các cơ quan, tổ chức liên quan định giá đất quốc gia như Trung tâm kiểm định giá đất và kiểm định địa chính (Tổng Cục quản lý đất đai - Bộ Tài Nguyên môi trường); Cục quản lý giá (Bộ Tài chính); Tổng cục thuế; Sở Tài nguyên môi trường các tỉnh, thành phố; Cục thuế các địa phương…; (ii) chuẩn hóa các tiêu chuẩn, tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, thẩm định giá đất/BĐS cho các cán bộ công chức quản lý đất đai và tư vấn viên, thẩm định giá viên độc lập, chuyên nghiệp; (iii) phát triển các tổ chức định giá đất độc lập, uy tín trong nước (hiện có gần 500 DN thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá, trong đó chuyên về đất đai/BĐS có khoảng 200-250 DN); (iv) tăng cường phối hợp, trao đổi kinh nghiệm, nghiên cứu, đào tạo giữa cơ quan quản lý đất đai, các tổ chức tư vấn – thẩm định giá đất/BĐS với các trường đại học, viện/trung tâm nghiên cứu…   

Thứ tư, chú trọng phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất/BĐS: (i) đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại (Big Data, Blockchain, AI...) trong phát triển cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất từ TW đến địa phương; (ii) nhân rộng phần mềm thông tin giá đất VietLIS (phối hợp với Hàn Quốc) (hiện đã triển khai tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Cần Thơ); (iii) tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin, dữ liệu giá đất (nên do Trung tâm dữ liệu thông tin đất đai - Tổng cục quản lý đất đai chủ trì, phối kết hợp với các bộ ngành, địa phương, các tổ chức nghiên cứu, tư vấn định giá đất uy tín…); (iv) phát triển chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai, góp phần thu thập chính xác, đầy đủ, minh bạch thông tin, dữ liệu về giá đất trên thị trường; đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch đất đai, BĐS.

Thứ năm,chú trọng tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực thi của cơ chế, phương pháp định giá đất: (i) truyền thông mạnh mẽ hơn nữa, nâng cao nhận thức về ý nghĩa, mục tiêu, mô hình, phương pháp định giá đất, điều kiện áp dụng mỗi phương pháp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, khơi thông các nguồn lực về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững; (ii) chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng để tăng hiệu quả thực thi các quy định về định giá đất, đó là“áp dụng phù hợp, chuẩn các phương pháp định giá đất - chế tài nghiêm minh - trách nhiệm giải trình của các cấp, người đứng đầu”.

PV (t/h)