Giải mã cơn sốt đất tại các điểm nóng

Giá tăng cao từng ngày

So với nhiều nước khác trên thế giới vẫn đang đối mặt với Covid-19 thì Việt Nam ở vị thế tương đối tốt với các tín hiệu kinh tế lạc quan và hoạt động kiểm soát dịch bệnh hiệu quả. Nhiều khả năng nền kinh tế sẽ có kết quả khả quan hơn vào cuối năm nay, nhu cầu đầu tư theo đó sẽ tăng.

Tại Việt Nam, hiện tượng tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân của nhiều người đến từ các khoản đầu tư bất động sản trước đó hoặc kết quả từ đầu tư chứng khoán trong thời gian vừa qua. Có không ít người đang tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại các địa điểm khác của thành phố, các tỉnh ngoài, hoặc các địa điểm ven biển mới. Vốn đầu tư cũng được ghi nhận tăng trưởng trong các ngành công nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất tại các thị trường thành phố trực thuộc tỉnh.

Sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường xá, bến tàu, cảng hàng không mới.

Theo ghi nhận, sau khi có quy hoạch hai bên sông Hồng, đất Đông Anh (Hà Nội) tiếp tục lên "cơn sốt" với mức tăng 5 - 7 triệu đồng/m2. Thậm chí, 2 tuần trở lại đây, theo thông tin từ các "cò đất", giá đất tại Đông Anh, Hà Nội đã tăng từ 15 - 20%. Thậm chí một số khu vực còn tăng 50%. Khu vực tăng mạnh nhất là ven sông xã Xuân Canh. Nếu như nửa tháng trước, giá chỉ dao động tầm 17 - 18 triệu đồng/m2 vì nằm trong hang cùng ngõ hẻm thì nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2.

Một môi giới cho hay, tại thôn Xuân Canh của xã Xuân Canh, cách đây 3 ngày, giá đất chỉ 15 - 16 triệu đồng/m2, nhưng đến hôm qua chủ đất đã hét giá tăng gấp đôi.

“Sáng nay, tôi vừa chốt một lô đất 150m2, giá 38 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 5 ngày chỉ chào bán 25 triệu đồng/m2”, môi giới cho hay.

Thông tin trên các trang rao bán nhà đất cho thấy, giá đất tại thôn Hải Bối, thôn Cổ Điển...xã Hải Bối tăng gấp đôi so với đầu năm 2020. Đất chưa có sổ đỏ cũng tăng 5-10 triệu đồng/m2, lên 25-30 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được có mức giá phổ biến 70-100 triệu đồng/m2, đất thổ cư ngõ ngỏ có giá 30-65 triệu đồng/m2.

Tại thôn Hải Bối (khu vực ngoài bờ đê sông Hồng), theo khảo sát của phóng viên, một môi giới là người ở ngay trong làng cho biết, hiện tại cũng có một vài lô đất đang cần giao dịch. Dẫn chúng tôi tới ngõ số 1, làng Hải Bối, con ngõ rộng chừng 3m, chỉ tay vào lô đất 60m2 có giá 26 triệu đồng/m2, người này cho biết, đất đã có sổ đỏ, nhiều khách đến xem nhưng chưa giao dịch thành công.

Tiếp tục tìm hiểu giá đất tại làng Cổ Điển (trong bờ đê), đây là khu vực đang được rao bán giá rất cao trên mạng với mức 70-100 triệu đồng/m2 khu trục chính của thôn. Tuy nhiên, thực tế, ông Hải Long, một môi giới uy tín ở đây cho biết, giá đất trục chính của làng chỉ dao động từ 65-70 triệu đồng/m2; lô trong ngõ ô tô vào được diện tích 350m2 giá 29 triệu đồng/m2 có sổ đỏ; lô gần 400m2 đang xin làm lại sổ đỏ do vướng về hiện trạng so với sổ đỏ năm 2006, có giá 21 triệu đồng/m2.

Sốt thật hay sốt ảo?

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng sốt đất chủ yếu do "cò" lợi dụng thông tin quy hoạch để thổi giá, tạo những cơn sốt ảo, thậm chí giở nhiều chiêu trò để bẫy nhà đầu tư còn non kinh nghiệm. Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng hiện nay người dân không có quá nhiều kênh đầu tư để chọn lựa khi lãi suất ngân hàng xuống khá thấp.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL thị trường Hà Nội nhìn nhận, tâm lý của nhà đầu tư cá nhân thời gian qua cũng ảnh hưởng đến các xu hướng và tạo ra các cơn "sốt đất" vùng ven như ở Hà Nội. Một trong những lý do là quỹ đất nội đô đã chật, buộc phải mở rộng ra thị trường vùng ven.

Xu hướng mở rộng ra vùng ven sẽ chưa diễn ra ngay trong "một sớm, một chiều"  mà sẽ phải mất khoảng 10 -20 năm, nhưng giờ mọi người đã "đi tắt đón đầu" mua đất ở đó và tự tạo ra các cơn sốt ảo.

“Khi đầu tư bất động sản, phải tính tới câu chuyện mua vào và thanh khoản, nhiều người mua để đầu tư nhưng họ sẽ bán cho ai? Nên nhớ rằng, các nhà đầu tư đi sau sẽ không trả mức giá cao như ban đầu vì họ biết giá trị thật của mảnh đất đó là thế nào. Rõ ràng, cơn sốt đất diễn ra hiện nay hơi sớm”, bà Vân nhấn mạnh.

Giá đất nhảy múa, số lượng người môi giới tập trung xem đất cũng tăng đột biến, tạo cảnh nhộn nhịp, náo nhiệt. Thế nhưng, theo khảo sát của phóng viên, dù tìm mỏi mắt, nhưng ít thấy người đi tìm hiểu mua đất thật, chủ yếu vẫn là các môi giới tự biên, tự diễn, trao đổi thông tin với nhau.

Nhìn lại thực tế, đây không phải lần đầu giá đất Hà Nội "nhảy múa" liên quan đến vấn đề quy hoạch. Từ việc các huyện lên quận, đến các thông tin quy hoạch liên quan tới khu vực Hòa Lạc, Ba Vì, đều bị giới đầu cơ lợi dụng để thổi giá đất.

Trước tình trạng sốt đất ven sông Hồng, cũng như hiện tượng "thổi giá" đất đang diễn ra tại nhiều tỉnh, thành khác, cuối tuần vừa qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã liên tiếng kiến nghị các địa phương cần có biện pháp xử lý các thông tin sốt đất ảo. Đặc biệt, Hội Môi giới cũng đưa ra nhận định nhiều nơi, người dân đang bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Điều này dẫn tới việc hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác.

Việc tiếp cận dễ dàng các khoản tín dụng khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình bất động sản. Sự xuất hiện một số loại tín dụng trên thị trường bất động sản không hẳn là điều xấu, nhưng rõ ràng là chúng ta đều kỳ vọng hoạt động cho vay tính dụng được kiểm soát.

Theo chuyên gia của Savills, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: “Nhìn thị trường bất động sản Việt Nam từ 15 năm kinh nghiệm và những chu kỳ nhất định, tôi từng chứng kiến một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Nhà ở tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Có thể nói, đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn/ dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi đông, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ. Tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế, tuy nhiên, việc này cần được kiểm soát chặt chẽ. Hiện nay thì các giao dịch vẫn đang dựa nhiều trên vốn sở hữu cá nhân, vì vậy chúng tôi không quá lo ngại về hoạt động tín dụng trên thị trường”.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng nhìn nhận hầu hết những sốt đất gần đây đều chỉ xuất phát từ những chủ trương doanh nghiệp, nhà nước chứ chưa có ranh giới quy hoạch, cụ thể rõ ràng nào cả. "Giá đất bắt đầu tăng lên kể từ khi có chủ trương quy hoạch, tăng thêm khi có quy hoạch được phê duyệt, tăng thêm nữa khi dự án được hình thành và cứ như thế tăng nữa khi dự án được triển khai, được hoàn thành" - GS-TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo một số chuyên gia đến từ việc chính quyền địa phương chưa rõ ràng trong việc công bố thông tin hoặc thông tin thị trường đã được rò rỉ trước khi có tin chính thức, khiến nhà đầu tư ùn ùn đi mua. "Nếu tình trạng sốt đất xảy ra thường xuyên sẽ làm bất ổn địa phương đó, làm mất dần đất nông nghiệp, đất rừng trồng… Làn sóng nhà đầu tư đổ về mua đất rồi để đó chứ không ở, tạo nên những thành phố hoang khi cơn sốt đi qua" - chuyên gia tài chính, TS Huỳnh Trung Minh đánh giá.

Cẩn trọng hơn khi đầu tư

Ông Matthew Powell cho rằng, nếu cơ hội trên thị trường xuất hiện thì sẽ sinh ra làn sóng tận dụng cơ hội để có lợi nhuận.

Trong mọi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần suy tính đến các yếu tố cơ bản như lý do tạo nên tiềm năng của khu vực; liệu đó có phải là tin đồn không; thông báo chính thức về việc sẽ có dự án mới tại khu vực đã được công bố chưa; khi nào thì quyết định này đi vào thực tiễn...

Nhưng, thông tin về dự án có thể được công bố sớm và cần một thời gian dài để hoàn thiện. Vậy nên, các nhà đầu tư cũng cần chú ý về yếu tố thời gian, về lộ trình của các thông báo này.

"Kinh nghiệm cho thấy, những khoản đầu tư được hứa hẹn gia tăng giá trị nhanh chóng và thu lợi dễ dàng, thì trong rất nhiều trường hợp, đây không phải sự thật.

Các nhà đầu tư cần ghi nhớ nguyên tắc này khi quyết định tham gia vào bất kỳ lĩnh vực nào của thị trường để tránh bị nhiễu, dao động do thiếu thông tin xác đáng. Khi đầu tư, giới hạn cũng là một yếu tố cần chú ý.

Thông thường nhà đầu tư sẽ tiếp tục đầu tư khi thấy có lợi nhuận. Nhà đầu tư cần nắm được tiến trình đầu tư và chiến lược thoái vốn, liệu bản thân họ có khả năng chi trả cho các khoản vay hay có lượng vốn sở hữu đủ lớn để tiếp tục đầu tư không?

Các nhà đầu tư cần giữ được cái đầu tỉnh táo, có chiến lược đầu tư rõ ràng, thay vì đầu tư theo lối đánh cược" - ông Matthew Powell nói.

Phân tích về thực trạng một số nơi có sốt đất thời gian qua, TS Nguyễn Quốc Anh, Khoa Ngân hàng Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng sốt đất một phần đến từ tâm lý, sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực đất đai, khi họ cho rằng cứ nơi nào có thông tin mới về quy hoạch, mở sân bay hoặc điều chỉnh địa giới hành chính… là giá đất sẽ tăng. Nhiều thông tin chưa được công bố chính thức, chỉ mới nằm trên giấy tờ là đã bị thổi giá, đẩy giá và người dân kéo nhau đi mua đất.

Việc chênh lệch khung giá đất theo quy định của nhà nước và giá thị trường ở mức cao trong thời gian dài cũng khiến giá nhà đất tăng cao vượt mức thu nhập, khả năng của người thu nhập trung bình, thấp. Từ đó, khiến tình trạng những người có thu nhập trung bình khó mua nhà ở, trong khi thị trường BĐS lại là mảnh đất màu mỡ cho giới đầu cơ mua đi bán lại, đẩy giá lên cao hơn.

Trúc Mai