Bước sang năm 2025, mặt bằng giá căn hộ trung cấp cũng đã tiến sát 80 triệu đồng/m², khiến phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình gần như “biến mất”. Giới đầu cơ và một bộ phận doanh nghiệp bất động sản đã lợi dụng cơ chế định giá đất theo thị trường trong Luật Đất đai mới để đẩy giá đất lên cao, kéo theo giá nhà tăng, tạo ra các “cơn sốt ảo” khó kiểm soát.

Theo các chuyên gia, giá đất chiếm khoảng 40% giá thành sản phẩm bất động sản, trong khi chi phí vật liệu, nhân công hay tiền sử dụng đất không tăng đáng kể. Việc thổi giá đất khiến giá nhà bị đẩy lên gấp nhiều lần giá trị thực, khiến hàng triệu người dân mất dần cơ hội sở hữu nhà ở.

Giá nhà không ngừng tăng, nguồn cung liên tục mở rộng, nhưng người thu nhập trung bình vẫn chật vật với bài toán “an cư”.
Giá nhà không ngừng tăng, nguồn cung liên tục mở rộng, nhưng người thu nhập trung bình vẫn chật vật với bài toán “an cư”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng: “Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà tăng mạnh chủ yếu do mất cân đối cung – cầu. Nhu cầu nhà ở thực sự rất lớn, đặc biệt là với nhóm lao động, công chức, công nhân, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân lại quá hạn chế”.

Thực tế, trong năm 2025, hơn 40.000 căn hộ mới được mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhưng trên 95% thuộc phân khúc cao cấp, có giá từ 76–80 triệu đồng/m². Phân khúc trung cấp với mức giá 35–40 triệu đồng/m² như vài năm trước gần như không còn tồn tại. Giá đất tăng cao không chỉ khiến chi phí mua hoặc thuê nhà đội lên, mà còn làm tổng chi phí đầu tư các dự án tăng mạnh, giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Ở góc nhìn vĩ mô, việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đang đẩy thị trường đến nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản. Khi giá vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, thị trường dễ rơi vào trạng thái “sốt ảo” rồi đóng băng, kéo theo nợ xấu gia tăng và rủi ro tín dụng. Nhiều quốc gia đã từng trải qua bài học này, khi bong bóng bất động sản vỡ gây ra khủng hoảng tài chính và bất ổn xã hội.

Để khôi phục giấc mơ an cư cho người dân, các chuyên gia khuyến nghị, cần minh bạch hóa cơ chế định giá đất, mở rộng chính sách hỗ trợ vay mua nhà, phát triển quỹ nhà ở xã hội, và kiểm soát chặt đầu cơ. Nhà ở phải được xem là nhu cầu thiết yếu của người dân, không phải công cụ tích trữ tài sản.

Nếu không có giải pháp căn cơ, hàng triệu người dân, đặc biệt là người trẻ, sẽ tiếp tục phải sống trong cảnh thuê nhà bấp bênh, lo lắng mỗi khi giá thuê tăng hoặc bị yêu cầu rời đi. Giấc mơ “an cư lạc nghiệp” — nền tảng cho sự ổn định và phát triển của xã hội sẽ ngày càng xa tầm với.

Nam Sơn (t/h)