Đáng chú ý, năm nay cũng đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm. Một xu hướng nổi bật khác quan sát thấy trong quý cuối năm 2025 là nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm tỷ trọng đáng kể. Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý 4, và gần 40% tổng nguồn cung mở bán tại khu vực Hà Nội trong năm 2025.
Nhu cầu vẫn duy trì tích cực dù nguồn cung mới mở bán mạnh mẽ. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý 4/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn. Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn cho thấy khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.
Diễn biến giá bán cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý 4/2025 đạt mức hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp hơn 14% so với quý 3 nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến trên được thúc đẩy bởi lượng lớn nguồn cung ở vùng ven có mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì mức giá từ 90-100 triệu đồng/m2.
Tại thị trường thứ cấp, giá thứ cấp trung bình trong quý 4 ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý 3. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý 3. Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố bao gồm: mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua, và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.
Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2026 kỳ vọng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ, giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang, và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao.. Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ: “Sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn. Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư được kì vọng có sự chuẩn bị kĩ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động”. 
Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại Hà Nội ghi nhận duy trì ổn định. Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội trong năm 2025 chào đón 3 dự án hạng B, bao gồm ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình - Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu vực phía Tây). Tổng diện tích từ các dự án này đạt hơn 96.200 m2 NLA, nâng quy mô tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố lên mức 1,85 triệu m2 NLA. Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận hơn 78.000 m2, tương đương mức năm 2024. Mức hấp thụ này cho thấy thị trường duy trì sự ổn định tương đối, song tâm lý doanh nghiệp vẫn thận trọng trước bối cảnh kinh tế còn nhiều diễn biến khó lường.
Về giá thuê, giá thuê trung bình của các dự án hiện hữu phân khúc hạng A ghi nhận ổn định, đạt 30,0 USD/m2/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3% theo năm. Đối với phân khúc hạng B, giá thuê trung bình ghi nhận 14,8 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 1,8% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0% so với cùng kỳ năm ngoái, do sự gia nhập của dự án mới nằm ngoài các cụm văn phòng hạng B tại khu phía Tây. Về tỷ lệ trống, do thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng A mới trong quý 4, tỷ lệ trống trung bình của phân khúc này đã giảm 0,5 đpt theo quý và 6,3 đpt theo năm, đạt 18,1%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các dự án hạng B tăng 2,5 đpt theo quý và 3,5 đpt theo năm, đạt 19,3%, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.
Về nguồn cầu, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm ưu thế, đạt 58% tổng diện tích giao dịch lớn được ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội trong năm 2025. Xu hướng này cho thấy, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng do những bất ổn toàn cầu, các doanh nghiệp vẫn ưu tiên chiến lược nâng cấp chất lượng văn phòng để đáp ứng nhu cầu dài hạn. Từ góc độ ngành nghề, Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm tiếp tục là hai lĩnh vực dẫn dắt thị trường, chiếm lần lượt 29% và 28% tổng diện tích giao dịch trong năm 2025 tại Hà Nội.
Trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến đón nhận thêm khoảng 279.000 m2 NLA dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây thuộc khu phía Tây. Nguồn cung dồi dào này sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải áp dụng chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì sức hút. Bên cạnh yếu tố chi phí, khả năng kết nối của mạng lưới đường sắt đô thị (Metro) đi qua các dự án trọng điểm sẽ là lợi thế lớn, hỗ trợ việc di chuyển của nhân sự và gia tăng giá trị cho tòa nhà.
Về phía khách thuê, dù ngân sách vẫn là ưu tiên hàng đầu khi dịch chuyển văn phòng, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn đến trải nghiệm nhân viên nhằm cải thiện hiệu suất làm việc. Để thích nghi với nhu cầu này, chủ nhà cần tích hợp thêm các tiện ích như dịch vụ ẩm thực, khu vực chăm sóc sức khỏe.. tại không gian công cộng để tăng tính kết nối. Đồng thời, việc cải tạo, nâng cấp các dự án cũ hướng tới các tòa nhà thông minh, phát triển bền vững là cần thiết để đảm bảo tài sản luôn hiện đại, phù hợp với các tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.
Thu Trang
