Khánh Hòa: Những hệ lụy cần chú ý khi xây dựng Quy hoạch thành phố Nha Trang

Các dự án khu vực ven đồi núi

Theo văn bản số 3204/SXD- KTQH ngày 30/8/2019, khu vực ven đồi núi thành phố Nha Trang có 82 dự án (DA), trong đó: 58 dự án đã có chủ trương, thủ tục pháp lý cho phép đầu tư (Núi Cô Tiên 17, Núi Cù Hin 9, Núi Chín Khúc 9, xã Phước Đồng 16, Núi Chụt 7); 24 dự án đã bị thu hồi hoặc đang xin chủ trương đầu tư (Núi Cô Tiên 13, Núi Cù Hin 3, Núi Chín Khúc 6, xã Phước Đồng 1, Núi Chụt 1).

Khu vực Núi Cô Tiên: Tổng số 30 dự án. Trong đó 17 dự án đã có chủ trương, thủ tục pháp lý cho phép đầu tư (13 dự án là đất ở, 4 dự án là dịch vụ- du lịch). 13 dự án bị thu hồi hoặc đang xin chủ trương, chấp thuận đầu tư. Theo Quy hoạch thành phố Nha Trang đến 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1396/QĐ- TTg ngày 25/09/2012 (gọi là quy hoạch chung- QHC): Chỉ khoảng 195 ha dùng để phát triển đô thị- du lịch, phần còn lại là đất đồi núi. Xét theo phạm vi thực hiện của 30 dự án: Phù hợp quy hoạch có 06 dự án (Khu biệt thự (KBT) Đường Đệ, KBT Kim Vân Thủy, Làng biệt thự (LBT) cao cấp Hải Sơn Cảnh Viên, KBT sinh thái vườn đồi Bãi Tiên, Công viên bến du thuyền Quốc tế (khu I), KBT Bãi Tiên). Phù hợp 1 phần quy hoạch 07 dự án (Khu dân cư (KDC) hồ Vĩnh Hòa, KBT Incomex, LBT cao cấp Ba Làng, KBT cao cấp Vĩnh Hòa, Khu nhà ở cao cấp Hoàng Phú, Khu liên hợp biệt thự sinh thái- dịch vụ du lịch và công viên bãi tắm, Nha Trang Residence Hill). Còn 17 dự án không phù hợp quy hoạch. Như vậy, nếu tính số dự án vi phạm quy hoạch (một phần hay toàn bộ) tổng cộng 24 dự án, với 594,6161 ha đất các dự án sai quy hoạch. Trong đó, có dự án đã hoàn thành hạ tầng, phân lô bán nền, người mua đã làm nhà ở, như Dự án Khu nhà ở cao cấp Hoàng Phú?.

Khu vực Núi Cù Hin: Tổng số 12 dự án, trong đó: 9 dự án đã có chủ trương, thủ tục pháp lý cho phép đầu tư; 3 dự án bị thu hồi hoặc đang xin chủ trương, chấp thuận đầu tư. (04 dự án trên địa bàn Thành phố Nha Trang; 01 dự án Làng Hòa bình sáng tạo Nha Trang nằm trên 2 địa bàn là thành phố Nha Trang và huyện Cam Lâm; 7 dự án thuộc huyện Cam Lâm). Theo Quy hoạch chung (QHC): Trong 12 dự án chỉ có 5 dự án thuộc địa bàn Thành phố Nha Trang, phạm vi thực hiện đều không phù hợp quy hoạch, với 1.273,508 ha đất cho làm dự án sai quy hoạch? Trong đó đáng chú ý là dự án Làng hòa bình sáng tạo Nha Trang với tổng diện tích đặc biệt lớn lên đến 2.159,6 ha (có khoảng 84,6 ha mặt nước), 1.149,4 ha thuộc địa bàn thành phố Nha Trang, được Quyết định chủ trương đầu tư số 2941/QĐ- UBND ngày 19/10/2015, sau khi QHC được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt mới 3 năm?.

Khu vực Núi Chín Khúc: Tổng số 15 dự án, trong đó: 9 dự án đã có chủ trương, thủ tục pháp lý cho phép đầu tư (Sinh thái tâm linh Cửu long Sơn tự, KĐT đồi Đất Lành, Biệt thự sông núi Vĩnh Trung, Dự án Mở rộng phía tây KDC Đất Lành, Long Đức vĩnh hằng viên, Trang trại trồng rừng Trung Sơn, Làng biệt thự sinh thái Giáng Hương, Trồng rừng và du lịch sinh thái Yến Nha Trang, Công viên nghĩa trang Vĩnh Thái); 6 dự án bị thu hồi hoặc đang xin chủ trương, chấp thuận đầu tư (KDL nghỉ dưỡng Spa suối khoáng nóng Giáng Hương, KBT đồi Hoa giấy, KBT vườn Khánh Thơ, Cửu long sơn tự và khu dịch vụ  (cáp treo, bãi đậu xe), KĐT City View, KKT trang trại Vĩnh Trung). Theo Quy hoạch chung: Trong 15 dự án, có 2 dự án phù hợp một phần quy hoạch ( Mở rộng phía Tây KDC Đất Lành, Làng biệt thự sinh thái Giáng Hương). 13 dự án quy hoạch xác định là đất đồi núi, với 386,01 ha đất giao cho chủ đầu tư dưới nhiều mức độ khác nhau để làm dự án sai quy hoạch? Trong đó, có dự án đã đi vào hoạt động như Làng biệt thự sinh thái Giáng Hương, Công viên nghĩa trang Vĩnh Thái; có dự án sau khi được UBND tỉnh cấp thủ tục pháp lý cần thiết, đã triển khai thi công theo tiến độ, đầu tư hàng trăm tỷ đồng, như dự án Sinh thái tâm linh Cửu long sơn tự; Biệt thự sông núi Vĩnh Trung; Mở rộng phía Tây khu dân cư Đất Lành. 

Khu vực xã Phước Đồng: Tổng số 17 dự án, có: 04 dự án phù hợp quy hoạch chung (KDC Hòn Rớ 1; Khu nhà ở Phước Đồng, KĐT mới Khatoco, KDC Bắc tỉnh lộ 3); 04 dự án phù hợp một phần quy hoạch chung; 09 dự án còn lại xác định là đất đồi núi (sai quy hoạch). Theo Quy hoạch chung: Trong 17 dự án có 13 dự án phù hợp một phần hoặc không phù hợp quy hoạch, với trên 192ha đất làm dự án sai quy hoạch. Đáng lưu ý có những dự án đã đi vào hoạt động như KBT Sea Park, KDC Hòn Rớ 2; Có dự án đã đầu tư làm cơ sở hạ tầng ở mức độ khác nhau như KĐT Haborizon, KBT vườn đồi Thanh Trúc…

Khu vực Núi Chụt (phường Vĩnh Trường và Vĩnh Nguyên): Tổng số 8 dự án, trong đó: 8 dự án đã có chủ trương, thủ tục pháp lý cho phép đầu tư; Không có dự án bị thu hồi hoặc đang xin chủ trương, chấp thuận đầu tư. Theo Quy hoạch chung: Trong 8 dự án có: 03 dự án phù hợp quy hoạch chung (KĐT An Viên, Khu tái định cư đường vòng núi Chụt, KDC phường Phước Long- Vĩnh Trường,); Còn lại 5 dự án chỉ phù hợp 1 phần hoặc không phù hợp quy hoạch, với khoảng 120ha làm dự án không phù hợp quy hoạch. Đáng lưu ý, nhiều dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng, phân lô bán nền, người mua đã làm nhà ở như KĐT Mipeco Nha Trang, KBT và DVDL Anh Nguyễn, KBT Ocean View Nha Trang.

Như vậy, chỉ tính riêng 82 dự án khu vực đồi núi, đã có hơn 2.566 ha đất các dự án sai quy hoạch. trong đó nhiều dự án được UBND tỉnh, các sở ngành chức năng cấp các giấy tờ pháp lý đầu tư từ trước hoặc sau khi điều chỉnh Quy hoạch thành phố Nha Trang đến 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1396/QĐ- TTg ngày 25/09/2012? Về mặt pháp lý, đây là những vi phạm pháp luật khá nghiêm trọng cần phải xử lý, nhưng về mặt khoa học Đồ án quy hoạch khi xây dựng đã thiếu cơ sở, không phản ánh xu hướng phát triển, sớm bị lạc hậu so với sự phát triển nóng của thành phố.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia: Quỹ đất trong thành phố ngày càng cạn kiệt, việc mở rộng phát triển đô thị lên khu vực đồi núi là một xu hướng tất yếu và hữu ích cho việc bố trí sử dụng đất của thành phố. Với những vùng đồi núi độ cao không lớn có thể phát triển nhiều loại dự án, trong đó kể cả dự án về nhà ở đô thị; Đối với khu vực có độ cao lớn hơn, vẫn có thể phát triển các dự án nhưng phải giải quyết khoa học các vấn đề về môi trường, sạt lở. Đặc biệt, đồi núi xung quanh thành phố Nha Trang có độ cao không lớn, khoảng dưới 600m so với mực nước biển, khu vực đỉnh núi có địa hình rất thuận lợi, chỉ cần đầu tư đường đi lên như khu vực núi Chín Khúc hiện nay, là có thể phát triển các dự án du lịch, tâm linh, thậm trí tạo ra những khu đô thị du lịch giống như “Đà Lạt” trong lòng Nha Trang, tạo điểm đến mới cho du lịch và quỹ đất mới cho sự phát triển thành phố. Mặt khác, các nhà đầu tư thường đi trước thời gian, tính toán rất kỹ hiệu quả đầu tư, những khu vực họ đã, đang và sẽ hướng tới đều là khu vực có thể thu hút đầu tư về cho địa phương trong tương lai.

Các dự án khu vực vịnh Nha Trang

Tính từ khi Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 1396/QĐ- TTg  ngày 25/9/2012 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Nha Trang đến năm 2025 đến nay, nhiều dự án khu vực vịnh Nha Trang đã có ý đồ “lấn biển”, điển hình như:

Ngày 20/8/2014, công ty TNHH Dewan International Việt Nam (DEWAN) được cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 371043000517. Đáng lưu ý, theo báo cáo tổng hợp về dự án ngày 18/9/2014 của sở Xây dựng: Dự án phát triển phía đông đường Trần Phú của DEWAN có: 2 tổ hợp công trình là Cao ốc vườn Phoenix 65 tầng, cao 245m, diện tích sử dụng đất khoảng 21.000 m2 và Khách sạn Fish Scal (Waterfall) 45 tầng, cao 178m. Một số hạng mục quy mô chiếm đất lớn trên dải công viên bờ biển gồm: Khách sạn ngầm Metropolitan & Zen Garden dài 250m, diện tích 1,87 ha tại khu vực giữa nhà hàng Luisane và Sailing Club; Khu biệt thự trên Biển Casa De Playa (đất ở) tại khu vực giữa khách sạn Anamandra và sân bóng Thanh Niên, chiều dài 400m, diện tích khoảng 4ha; Nhà hàng Pharoahs Club diện tích khoảng 2.200 m2, đa số xây ngầm, xây tháp ngắm cảnh chiều cao khoảng 30m, tại khu vực giữa nhà hàng Luisane và Công viên Phù Đổng. Nhưng sau đó, tháng 7/2015, dự án đã bị tỉnh Khánh Hòa thu hồi giấy phép đầu tư, khu nhà điều hành dự án đã bị tháo dỡ ngày 23/11/2016.

Tháng 12/2015, các ngành chức năng phát hiện dự án Nha Trang Sao đổ đất lấn Biển vượt diện tích cho phép 22.968 m2. Cơ quan chức năng đã xử lý phạt tiền lên tới 225 triệu đồng. Trong quá trình thực hiện dự án có nhiều vi phạm, ngày 19/01/2018, Sở Kế hoach và Đầu tư ban hành Quyết định số 18/QĐ-SKHĐT chấm dứt hoạt động dự án. Ngày 24/3/2021, các lực lượng chức năng đã cưỡng chế thu hồi dự án.

Ngày 29/7/2017, UBND tỉnh ban hành Quyết định 2894/QĐ- XPVPHC với Công ty Champarama về 2 hành vi: Đổ đất đá lấn biển vịnh Nha Trang 17.564,2 m2, phạt tiền 70 triệu đồng, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu trước ngày 16/10/2017; Không thực hiện giám sát môi trường không khí xung quanh và nước biển ven bờ theo Báo cáo đánh giá tác động môi trường, phạt tiền 35 triệu đồng và buộc phải thực hiện. Sau đó công ty đã thực hiện đúng quyết định.

Năm 2017, cơ quan chức năng phát hiện chủ đầu tư dự án Hòn Rùa vi phạm xẻ núi, lấn biển 12.870,7 m2 , thi công đường giao thông nội bộ dài 127m, diện tích 1.068 m2 trái phép. Ngày 12/10/2017, UBND tỉnh  ban hành Quyết định số 3022/QĐ- XPVPHC xử phạt chủ đầu tư với tổng số tiền lên tới 175 triệu đồng, buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, nhưng việc khắc phục lại hiện trạng là không khả thi, khó có thể thực hiện.

Việc lấn biển, vi phạm quy hoạch chung đã được Thủ tướng phê duyệt và các quy định pháp luật khác cần phải xử lý nghiêm, nhưng các chuyên gia cũng cho rằng: Ngày nay, khi qũy đất “vàng” ven biển dọc đường Trần Phú, Phạm Văn Đồng đã cạn, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm những dự án được phép “lấn biển”, tìm kiếm cơ hội trên các đảo, thậm trí trên mặt nước vịnh Nha Trang. Vấn đề ở chỗ cần xác định điểm nào phải bảo tồn “nguyên sơ”, điểm nào cho thu hút đầu tư mà vẫn tôn thêm được vẻ đẹp vịnh Nha Trang; bảo tồn “nguyên sơ” không đầu tư “nâng cấp” chưa phải là tối ưu trong thời đại khoa học công nghệ và du lịch phát triển. 

Từ chiều cao công trình

Năm 2014, Dự án phát triển phía đông đường Trần Phú của DEWAN với 2 tổ hợp công trình là: Cao ốc vườn Phoenix 65 tầng, cao 245m, diện tích sử dụng đất khoảng 21.000 m2; Khách sạn Fish Scal (Waterfall) 45 tầng, cao 178m, tuy không thực hiện nhưng đã cho thấy việc khống chế chiều cao trong quy hoạch thành phố Nha Trang không vượt quá 40 tầng có dấu hiệu “lạc hậu”.

Nhưng pháp luật đã quy định buộc phải chấp hành: Ngày 06/12/2015, Văn phòng Chính phủ có văn bản 10220/VPCP- KTN truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải. Ngày 05/01/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa phải ra thông báo khẩn số 04/TB- UBND điều chỉnh chiều cao một số công trình đúng theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Nha Trang đến năm 2025, kiến trúc chiều cao tối đa 40 tầng. Tại thời điểm này, theo Sở Xây dựng, các dự án: Tổ hợp khách sạn- Căn hộ cao cấp Mường Thanh Khánh Hòa 48 tầng (đã cấp GPXD, đang thi công); Mường Thanh Viễn Triều 47 tầng (đang thi công); Khách sạn Tripocana 50 tầng, sau đó đã điều chỉnh. Các dự án: Khách sạn Havana 41 tầng (đã đi vào hoạt động từ 31/01/2013), Mường Thanh Nha Trang Center 46 tầng (đã đi vào hoạt động từ 18/12/2014) không thể điều chỉnh.

Như vậy có thể thấy hệ lụy: Khi xây dựng quy hoạch không khoa học, không theo kịp sự phát triển của xã hội, đi vào chi tiết mà thiếu tính định hướng lâu dài, các cơ quan chức năng của Khánh Hòa đã phạm sai lầm, nhưng khi quy hoạch đã được phê duyệt lại tiếp tục sai lầm là cấp giấy phép vượt chiều cao quy hoạch cho nhiều dự án, hậu quả có dự án không khắc phục được. Ông Lê Văn Dẽ, nguyên Giám đốc sở Xây dựng Khánh Hòa từng phát biểu: “…Việc đưa con số 40 tầng khống chế vào đồ án quy hoạch chung thành Nha Trang trước đây là một sai sót của sở Xây dựng vì quy hoạch chung chỉ là quy hoạch định hướng, không đi vào chi tiết số tầng. Không có lý do gì mà một đô thị lớn như Nha Trang không có được những cao ốc 70 tầng…”.

Theo một số chuyên gia: Ở các địa phương đã có những tòa nhà cao 60- 80 tầng, vừa có tính biểu tượng, vừa làm điểm nhấn, tạo điểm đến mới về du lịch như: Landmark 81 (thành phố Hồ Chí Minh) 81 tầng, cao 461,3 m; Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội) 72 tầng, cao 336 m; Lotte Center Hanoi (Hà Nội) 65 tầng, cao 272 m; Bitexco Finacial Tower (thành phố Hồ Chí Minh) 68 tầng, cao 262,2 m… Thành phố Nha Trang có thuận lợi khi được giao lại mặt bằng sân bay cũ, tại sao không thể có những công trình điểm nhấn 80 tầng hay cao hơn nữa? Việc quy định chiều cao bằng số tầng cũa không hợp lý, có công trình như Napoleon Caste nằm trên đồi Lasan (Đại học Nha Trang), cấp phép 40 tầng nhưng cao tương đương 60 tầng, vì vậy nên quy định chiều cao bằng thước đo so với mặt nước biển? Cần khống chế chiều cao các công trình gần di tích không được cao vượt quá code nền di tích cần được bảo vệ (Tháp bà Ponaga, Tượng Kim thân phật tổ…)

Thay cho lời kết

Quy hoạch thành phố Nha Trang đến năm 2040 mang tính định hướng cho thời gian kéo dài tới 20 năm. Mỗi lần xây dựng điều chỉnh quy hoạch là cực kỳ phức tạp. Khi quy hoạch điều chỉnh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trở thành văn bản pháp quy, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Với sự phát triển của đất nước, xã hội, con người, khoa học kỹ thuật, và sự phát triển của các dự án đầu tư trong thời gian tới, việc xây dựng quy hoạch phải hết sức khoa học, toàn diện, tôn trọng thực tế khách quan, tôn trọng quy luật của sự phát triển…Với Khánh Hòa, bài học phải trả giá của những cán bộ đã từng là người trực tiếp xây dựng quy hoạch, sau lại vi phạm quy hoạch vẫn còn nóng hổi. Nếu quy hoạch vừa xây dựng, được phê duyệt xong đã lạc hậu, có thể chính những người xây dựng quy hoạch cũng phải trả giá!

Trần Minh Ngọc