Thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân; ngay từ cuối tháng 8/2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã xây dựng kế hoạch thực hiện Đề án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội phát biểu: “Xuất phát từ yêu cầu giải quyết vướng mắc trong thực tiễn, khơi thông các động lực, phát huy các nguồn lực đất đai, vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từ nguyện vọng của cộng đồng doanh nghiệp và trên cơ sở tình hình trên, dưới sự chỉ đạo và ủng hộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hôm nay, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị đối thoại: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản".
Hội nghị gồm 2 phiên: Buổi sáng: Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản: Giải đáp những băn khoăn của địa phương, doanh nghiệp.
Buổi chiều: Áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản: Giải đáp những băn khoăn của địa phương, doanh nghiệp.
Điểm mới đáng chú ý Luật Đất đai
Tại phiên buổi sáng hội nghị, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024.
Điểm mới thứ nhất liên quan đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó, Luật phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh.
Điểm mới thứ hai liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất. Cụ thể, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là “cá nhân” sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điểm mới thứ ba liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.
Điểm mới thứ tư liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Theo đó, Luật quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điểm mới thứ năm liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, gồm: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi, bằng tiền, bằng đất khác, bằng nhà ở.
Điểm mới thứ sáu liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điểm mới thứ bảy liên quan đến vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ theo loại đất, theo khu vực.
Điểm mới thứ tám liên quan đến vấn đề chế độ sử dụng đất. Theo đó, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân.
Tiếp đó, bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình bày những điểm mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gồm 5 nội dung.
Thứ nhất, các phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: Được Nhà nước giao đất/cho thuê đất; Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất; Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 127).
Thứ hai, là thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: Quyền của người sử dụng đất; Quyền của người sử dụng đất đối với đất được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Đặc biệt là có quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản, đồng bộ hai luật với nhau.
Thứ ba, về tiếp cận vốn tín dụng: Luật Đất đai mới có quy định đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được giải quyết trong không quá 30 ngày. Như vậy, doanh nghiệp sẽ không bắt buộc phải vội vàng đăng ký để có đủ điều kiện thế chấp cầm cố đất đai và tài sản trên đất với ngân hàng để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn tín dụng.
Thứ tư, về đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu/biến động đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có kết quả trong không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
Thứ năm, là điểm mới trong thủ tục hành chính. Luật đã quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tại Điều 18, 19, 20, 21, 22. Đáng chú ý, nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trong các trường hợp: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; Tài sản có thay đổi so với trên giấy chứng nhận đã cấp; Thực hiện đồng thời nhiều thủ tục. Có thể nói các thủ tục hành chính đã được rút ngắn rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.
Cũng trong hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia: Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản
Thứ nhất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026.
Thứ hai là mở rộng đối tượng sử dụng đất. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.
Thứ ba là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai.
Thứ tư là cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai. Khâu quy hoạch rất quan trọng, phải gắn với việc phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ năm là quy định rõ các trường hợp thu hồi đất gắn với đảm bảo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại điều 79. Theo đó, Luật quy định rõ chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng. Phải hoàn thành phê duyệt và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất, đảm bảo cho người có đất bị thu hồi.
Thứ sáu, quy định các trường hợp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư: Quy định rõ các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (Điều 124); các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất…
Thứ bảy, linh hoạt hơn trong quy định về trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm và bổ sung các trường hợp được miễn/giảm tiền thuê đất.
Thứ tám, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai.
Thứ chín, bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi của Luật Đất đai 2024.
Thứ mười, có các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng lâu nay. Ví dụ như, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã phê duyệt quy hoạch 2021-2030 thì tiếp tục thực hiện đến hết kỳ quy hoạch); về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất (ưu tiên áp dụng giá đất tái định cư cao hơn, có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi).
Điểm mới đáng chú ý Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản
Trong phiên buổi chiều, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ ra những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết.
Thứ nhất là điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.
Thứ hai, nhiều nội dung mới tại vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ ba, những điểm mới liên quan đến vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Thứ tư là những điểm mới liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ năm, những điểm mới liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, những điểm mới liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Những điểm mới trong chính sách và pháp luật về phát triển nhà ở xã hội đã được Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng trình bày.
Về một số điểm mới, thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, ở Luật Nhà ở mới đã tách một số đối tượng là Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Thứ hai, là hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thêm quy định UBND cấp tỉnh có thể quy định bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH cho đối tượng hộ nghèo, cận nghèo KVNT; khu vực thiên tai.
Thứ ba là điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội đã bỏ điều kiện về cư trú. Trước đây, người ở Hà Nội chỉ mua được nhà ở Hà Nội còn giờ muốn mua nhà ở TP.HCM thì chỉ cần chứng minh không có nhà ở TP.HCM là có thể mua được.
Trong pháp luật hiện hành, trình tự phát triển nhà ở xã hội theo luật mới đã rút ngắn rất nhiều thủ tục hành chính.
Về vấn đề ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, bên cạnh việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn, chủ đầu tư được hưởng mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Về giá bán, công thức tính giá thuê, giá thuê mua hướng dẫn tại Điều 31, Điều 32, 33 NĐ 100/2024/NĐ-CP. Cũng theo luật mới, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án sẽ thực hiện việc thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị.
Về vấn đề nguồn vốn ưu đãi có thêm điểm mới đó là nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và các nguồn hợp pháp khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định để thực hiện mục tiêu, kế hoạch nhà ở xã hội tại địa phương. Đáng chú ý là các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định sẽ cho vay nhà ở xã hội theo quy định do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ...
Thu Trang
