Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, phần lớn nguồn cung mới được ghi nhận tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực lõi đô thị. Sự dịch chuyển này phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh của Hà Nội trong trung và dài hạn.
Căn hộ Hà Nội: Nguồn cung giảm nhịp, sức cầu duy trì ổn định
Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy thị trường đang điều chỉnh tốc độ ra hàng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện và quỹ đất phát triển quy mô lớn. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 45%, phản ánh nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và hệ tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục khan hiếm.
Về thanh khoản, trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự hạ nhiệt sau giai đoạn bùng nổ. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trầm lắng.
Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước nhưng vẫn tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, xu hướng giá dài hạn vẫn chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào leo thang và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.
Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 68.000 căn hộ mới, phần lớn tiếp tục tập trung tại các khu vực vệ tinh. Điều này cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư ra ngoại ô, đồng thời gia tăng cạnh tranh về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán.
Nhà liền thổ: Hấp thụ cao nhất 6 năm, nguồn cung vẫn nghiêng về vùng ven
Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai trong vòng 6 năm. Riêng quý IV/2025, nguồn cung chỉ đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ so với quý trước nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2024 do thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển đô thị về phía vùng ven, nơi có quỹ đất rộng và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Các chủ đầu tư ưu tiên những địa bàn có kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng gia tăng dân số và dư địa phát triển trong dài hạn.
Về sức cầu, trong năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, mức cao nhất kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ lực hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV, lượng giao dịch giảm mạnh do nguồn cung hạn chế, với phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án có pháp lý rõ ràng, tiện ích đồng bộ và uy tín chủ đầu tư.
Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Cushman & Wakefield, mức điều chỉnh này chủ yếu do sự gia nhập của nguồn cung mới có giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất, những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch mở rộng và phát triển hạ tầng giao thông.
Ngoại ô trở thành tâm điểm chu kỳ mới
Nhận định về xu hướng thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Trong đó, chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng đóng vai trò quyết định, thay vì tăng trưởng dựa trên quy mô đơn thuần.
Trong trung hạn 2026–2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Xu hướng này được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với chiến lược phát triển đô thị vệ tinh, giãn dân và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực trung tâm.
Theo Cushman & Wakefield, các dự án trong chu kỳ tới sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp, pháp lý minh bạch, hệ tiện ích đồng bộ và khả năng kết nối giao thông thuận lợi. Đây được xem là những yếu tố then chốt giúp duy trì sức cầu và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững cho thị trường nhà ở Hà Nội trong giai đoạn tiếp theo.
Khánh Yên
