Thị trường bất động sản 2023: Doanh nghiệp “nhóm lửa băng”, kiên trì vượt khó

“Trong một bối cảnh nhiều thách thức bao trùm như vậy, một mặt, cần thêm những phân tích, đánh giá khách quan về diễn biến và xu hướng của thị trường bất động sản; mặt khác, cần tiếp tục nhìn nhận, biểu dương những doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu, kiên tâm vượt khó và sáng tạo trên thị trường bất động sản Việt Nam. Để nhận diện những vấn đề quan trọng trên, hôm nay ngày 10/03, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản mùa Xuânvới chủ đềHoàn thiện thể chế để phát triển bền vững”.

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản gói gọi trong bốn chữ “tài chính, pháp lý”

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ III, đa số các chuyên gia phát biểu tại Diễn đàn đều chung nhận định, năm 2022 là một năm vô vàn khó khăn đối với thị trường bất động sản, thậm chí là khó khăn hơn nhiều so với hai năm chịu tác động bới đại dịch Covid-19. Trong đó, có hai vướng mắc chính đang đẩy các doanh nghiệp địa ốc rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nam” là tắc nghẽn dòng vốn và pháp lý chồng chéo, nhiều bất cập. 

“Những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay được gói gọi trong bốn chữ “tài chính, pháp lý”. Cụ thể, có đến 65% khó khăn về mặt pháp lý và 20% liên quan đến nguồn vốn. Song, kể cả 20% khó khăn liên quan đến dòng vốn cũng bắt nguồn từ pháp lý. Nói cách khác, những vướng mắc về pháp lý là nguồn cơn dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng”, TS. Vũ Tiến Lộc, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phát biểu.

Ông Vũ Tiến Lộc nói thêm, thị trường bất động sản có khả năng lan toả, dẫn dắt và tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Tuy nhiên, năm 2022 thị trường bất động sản đã phải chứng kiến sự suy giảm mạnh, cộng đồng doanh nghiệp phá sản, giải thể tăng đến 40%.

Nhận thấy được tình trạng khó khăn trên thị trường hiện nay, Chính phủ, Quốc Hội cũng đang cố gắng tháo gỡ những bất cập về pháp lý. Tuy nhiên, TS. Vũ Tiến Lộc cho rằng, để thị trường nhanh chóng hồi phục, cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện thể chế và vai trò của Nhà nước cũng cần phải thể hiện rõ ràng. Bởi đột phá về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản.

Phân tích về những khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia nhận định, năm 2022 là một năm “họa vô đơn chí” đối với nền kinh tế thế giới và cả Việt Nam do chịu ảnh hưởng bởi ba cơn gió ngược, gồm: Khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối. 

“Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay”, Tiến sỹ Cấn Văn Lực lưu ý.

Ông Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh, bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, liên quan đến câu chuyên dòng vốn, chuyên gia này đánh giá dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề hiện nay là cấu trúc vốn của thị trường bất động sản đang bất hợp lý. 

“Năm 2021 cấu trúc vốn là bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%,tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Cụ thể, vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, Tiến sỹ Cấn Văn Lực khẳng định.

Liên quan đến vấn đề thể chế, Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho biết, gần đây Chính phủ đang có rất nhiều động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Mới đây nhất là Nghị định 08/2023 nhằm tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp. Sự ra đời của Nghị định thời điểm này là rất cần thiết nhằm tạo ra cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết phần nào được những bài toán trước mắt, nổi bật là đáo hạn trái phiếu.

Doanh nghiệp muốn đi đường dài phải biết tự lượng sức mình

Chia sẻ tại Diễn đàn, chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nhìn nhận, niềm tin sụt giảm, thanh khoản thấp là những khó khăn rất lớn đối với thị trường bất động sản hiện nay. Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt nhiều “cơn bão” đổ về. 

Tuy nhiên, thời gian tới cũng sẽ có một số tín hiệu tích cực để nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể đặt niềm tin, đó là lãi suất có khả năng sẽ giảm và Chính phủ cũng đang có những động thái hỗ trợ. Song, những động thái của Chính phủ cần phải rõ ràng, quyết liệt hơn nữa để đi đến hiệu quả thực chất. 

“Tôi tin cái gì khó mà vượt qua được sẽ giúp các doanh nghiệp trở nên mạnh mẽ hơn”, Tiến sỹ Ánh bày tỏ. 

Đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP. Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, doanh nghiệp nên biết tự lượng sức mình, phải biết khả năng của mình đến đâu, sức chịu đựng đến giới hạn nào mới có thể đi được đường dài. Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, đầu tiên, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình như tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình.

Đối với riêng vấn đề trái phiếu, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận, Nghị định 08 mới đây ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go” nhằm cứu thị trường khỏi sự sụp đổ. Tuy nhiên, Nghị định này chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư. Đặc biệt, Nghị định chưa có những quy định cụ thể để bảo vệ được trái chủ một cách tốt nhất. Ngoài ra, nếu không xếp hạng tín nhiệm mà cho phát hành thì sẽ tạo một bước nguy hiểm hơn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh và đảm bảo an toàn cho các bên tham gia cần phải tính đến room phát hành, xem xét câu chuyện xếp hạng tín nhiệm cho nhà phát hành.  

Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện nay, Chính phủ đã có những giải pháp tháo gỡ bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 - Ba đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng thể chế chính sách sẽ hoàn thiện trong thời gian tới, từ đó thị trường bất động sản sẽ có cơ hội để hồi phục trở lại.

Tôn vinh nỗ lực “nhóm lửa trong băng” của cộng đồng doanh nghiệp

Cũng trong khuôn khổ chương trình Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ III, Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 được tổ chức đã tôn vinh những nhà phát triển bất động sản, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản uy tín và chuyên nghiệp; vinh danh các dự án bất động sản chất lượng trên các loại hình, phân khúc. 

Lễ Vinh danh là hoạt động thường niên được của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dựa trên kết quả của chương trình bình chọn bởi độc giả trên hệ thống Reatimes.vn và Hội đồng bình chọn bao gồm các nhà báo, các chuyên gia kinh tế - luật - quy hoạch - kiến trúc - xây dựng - bất động sản hàng đầu của Việt Nam. 

Lễ Vinh danh ghi nhận và tôn vinh tinh thần kiên định, chiến lược phát triển thích ứng với hoàn cảnh mới của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Đó cũng là những thương hiệu có nhiều đóng góp, dẫn dắt thị trường bất động sản phát triển ngày càng minh bạch, lành mạnh, ổn định và đạt những đỉnh cao mới. Đồng thời, Lễ Vinh danh cũng truyền cảm hứng để các doanh nghiệp bất động sản nỗ lực xây dựng, kiến tạo nên những không gian sống hiện đại, văn minh tại mỗi đô thị Việt Nam.

“Chúng tôi hiểu rằng, mọi hoạt động bình chọn, vinh danh đều chỉ mang tính chất tương đối và không thể đánh giá hết được tất cả các thương hiệu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên tinh thần khách quan, minh bạch, chúng tôi cho rằng, dù đâu đó còn những khiếm khuyết trong quá trình hoạt động thì các thương hiệu được vinh danh hôm nay vẫn hoàn toàn xứng đáng”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam khẳng định. 

Cụ thể, các hạng mục vinh danh sẽ bao gồm Top 10 thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 như: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2022; Nhà phát triển bất động sản tiềm năng nhất năm 2023; Nhà phát triển bất động sản công nghiệp tốt nhất năm 2022; Sàn giao dịch bất động sản tốt nhất năm 2022; Nhà cho vay bất động sản tốt nhất năm 2022; Nhà cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2022; Khu đô thị đáng sống nhất năm 2022; Dự án chung cư cao cấp tốt nhất năm 2022; Dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tốt nhất năm 2022; Dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2023; Dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiềm năng nhất năm 2023.

Đồng thời cũng vinh danh Top 5: Dự án nhà ở xã hội và nhà ở đại chúng tốt nhất năm 2022; Dự án công trình xanh - thông minh tốt nhất năm 2022.

Đáng chú ý, tại hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam 2022, Hội đồng bình chọn đã vinh danh 10 thương hiệu dẫn đầu, đó là Vinhomes; Sun Property; Masterise Homes; Tập đoàn Novaland; Tập đoàn Ecopark; Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Dojiland; T&T Group; Hưng Thịnh Land; Tập đoàn Geleximco; Tập đoàn Bất động sản Bcons.

Còn hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản tiềm năng nhất năm 2023 bao gồm các đơn vị: Công ty cổ phần bất động sản BIM; Sunshine Group; Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành - Meyland; Công ty TNHH KN Cam Ranh; Công ty cổ phần Tập đoàn MIKGroup Việt Nam; Flamingo Holding Group; Tập đoàn Gotec Land; Tập đoàn Bất động sản An Gia; Công ty Cổ phần Địa ốc Thăng Long; Danko Group.

Trong bối cảnh khó khăn, thách thức bủa vây, năm 2022 vẫn ghi dấu những doanh nghiệp chủ động tìm cơ hội, nỗ lực vượt khó để tiếp tục duy trì và khẳng định uy tín của thương hiệu, trách nhiệm với cộng đồng. Dù kết quả không được vẹn tròn như những năm trước nhưng nhờ sự tích cực và linh hoạt trong các hoạt động đầu tư, kinh doanh cùng tư duy phát triển dài hạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tận dụng được thời cơ để tái cơ cấu, chuyển mình, thích ứng với những biến động của thời cuộc./.

Khánh Yên