Thị trường trụ cột, "mắt xích" của nền kinh tế
Phát biểu khai mạc Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội nhấn mạnh, đất nước đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới với nhiều chuyển biến tích cực từ tư duy đến hành động. Ông dẫn chứng việc ban hành các nghị quyết lớn như Nghị quyết 57 về phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, hay Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân… là những bước đi quan trọng thể hiện quyết tâm đổi mới toàn diện.
Đối với thị trường bất động sản, ba bộ luật quan trọng – Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua và sẽ chính thức có hiệu lực, mang lại cơ sở pháp lý quan trọng để hỗ trợ thị trường trong bối cảnh hiện tại cũng như giai đoạn sắp tới.
Tuy nhiên, Chủ tịch VNREA cũng lưu ý rằng, tình hình quốc tế đang có nhiều biến động phức tạp, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến chính sách thuế giữa Hoa Kỳ và các nước, có thể ảnh hưởng đến thị trường trong nước.
“Bất động sản là lĩnh vực có vai trò lớn trong tăng trưởng kinh tế, do đó, các ý kiến tại Hội nghị sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các phân khúc trọng điểm khác, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trong giai đoạn tới”, Chủ tịch VNREA nhấn mạnh.
Phát biểu tại hội nghị, bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đề cập tới vai trò then chốt của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. Không chỉ tạo ra các tài sản cố định lâu dài, bất động sản còn là động lực quan trọng thúc đẩy công nghiệp hóa – hiện đại hóa, lan tỏa ảnh hưởng đến hàng loạt ngành nghề khác như tài chính, vật liệu, xây dựng, logistics…
Tuy nhiên, thị trường này đang trải qua giai đoạn đầy thách thức do những ảnh hưởng kép từ trong nước và quốc tế như lạm phát, siết tín dụng, biến động toàn cầu. Sự suy giảm năng lực sản xuất và niềm tin thị trường đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt từ chính sách.
Để thúc đẩy phát triển bền vững, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội – vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng, Bộ Xây dựng đã đề xuất Nghị quyết thí điểm về phát triển nhà ở xã hội với hàng loạt cải cách mạnh mẽ: Từ quy hoạch, lựa chọn nhà thầu đến thiết kế, giá bán và thủ tục đầu tư.
Theo bà Hạnh, nếu các thủ tục mới được thực hiện hiệu quả, tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội có thể được rút ngắn đáng kể. Đây là cơ hội nhưng cũng là thách thức cho doanh nghiệp khi cần nâng cao năng lực quản trị, tài chính và chất lượng sản phẩm để vừa đáp ứng tiến độ vừa đảm bảo giá thành hợp lý.
Để phân khúc này thực sự bứt phá, lãnh đạo Bộ Xây dựng kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ nâng cao hơn nữa năng lực quản trị, năng lực tài chính cũng như chất lượng sản phẩm, để không chỉ đáp ứng tiến độ mà còn đảm bảo mục tiêu về chất lượng, giá thành hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình, thấp.
"Hy vọng, cộng đồng doanh nghiệp dành sự quan tâm, coi đây không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là hướng đi chiến lược bền vững trong dài hạn", bà Hạnh bày tỏ và đặt nhiều kỳ vọng vào vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - tổ chức đại diện tiếng nói của doanh nghiệp tiếp tục đồng hành cùng Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan thông qua việc đề xuất chính sách, phản ánh kịp thời vướng mắc từ thực tiễn và đóng góp các sáng kiến hiệu quả, nhằm góp phần quan trọng để thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, phát triển theo hướng minh bạch và bền vững.
“Cộng đồng doanh nghiệp hãy coi nhà ở xã hội không chỉ là trách nhiệm xã hội mà là hướng đi chiến lược, bền vững trong dài hạn,” bà Hạnh chia sẻ.
Nguồn cung cải thiện, giá nhà vẫn “vượt tầm với”
Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét nhưng còn chậm và thiếu ổn định.
Tín dụng bất động sản đến cuối năm 2024 đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, tăng 12% so với năm trước. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh (18%) so với tín dụng nhà ở (6,5%). FDI vào bất động sản tăng mạnh: 6,3 tỷ USD trong năm 2024 và 1,5 tỷ USD chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, chiếm gần 27% tổng FDI đăng ký. 
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt 90.000 tỷ đồng năm 2024, nhưng đầu năm 2025 chưa ghi nhận đợt phát hành mới nào.
Thách thức đang lộ rõ qua những con số: Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp bất động sản năm 2024 giảm 1,7%, chi phí hoạt động tăng hơn 31%. Quý I/2025, dù có dấu hiệu phục hồi (lợi nhuận tăng 63% so với cùng kỳ) nhưng lại giảm gần 59% so với quý trước.
Một điểm đáng lưu ý: Quý I/2025 chứng kiến nguồn cung nhà ở thương mại tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn chỉ bằng một nửa quý liền trước. Giao dịch tăng, nhưng quy mô nhỏ hơn, cho thấy phục hồi còn dè dặt. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là giá bất động sản tiếp tục leo thang. Giai đoạn 2019–2024, giá nhà tại Việt Nam tăng 59%, vượt Mỹ (54%), Úc (49%) và Nhật Bản (41%).
TS. Cấn Văn Lực cảnh báo: “Công chức phải mất gần 26 năm mới mua được một căn chung cư”, phản ánh rõ mức độ tiếp cận nhà ở đang ngày càng xa rời người dân. Vị chuyên gia chỉ ra có 6 nguyên nhân chính:
Thứ nhất, những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm.
Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng…
Thứ ba, sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.
Thứ tư, tình trạng "thổi giá", "làm giá" hay "té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội.
Thứ năm, hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm, phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời.
Thứ sáu, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu bất động sản) trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào thị trường này dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.
Triển vọng thị trường đang được nâng đỡ bởi các yếu tố cấu trúc quan trọng: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và chính sách quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Cùng với đó, đầu tư hạ tầng đồng bộ đang mở ra những vùng đất tiềm năng mới.
Dù còn nhiều điểm nghẽn, nhưng các chuyên gia cho rằng, năm 2025–2026 có thể là giai đoạn "hồi sinh" nếu doanh nghiệp và Nhà nước đồng lòng tháo gỡ những nút thắt cuối cùng về thủ tục, pháp lý và tài chính.
Hội nghị năm nay của VNREA không chỉ là dịp tổng kết và định hướng chiến lược, mà còn là nơi phản ánh những mối lo ngại, kỳ vọng và sáng kiến thực tiễn từ cộng đồng doanh nghiệp, nhà quản lý.
Cùng với sự đồng hành từ các bộ, ngành, doanh nghiệp bất động sản được kêu gọi chủ động thích ứng, nâng cấp nội lực, và hơn hết, coi việc phát triển thị trường là một hành trình dài hạn, không chỉ để kinh doanh mà còn vì một đô thị hiện đại, một xã hội bền vững.
Khánh Yên
