Thị trường bất động sản Việt Nam: Vừa đi qua chu kỳ biến động, có dấu hiệu hồi phục

Từ cuối năm 2022, Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đảo chiều vào khoảng quý 2 đến quý 4/2024. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%. Tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 72% môi giới nhận định biến động trong thị trường bất động sản hiện tại đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Ba bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về Luật. Nguồn cung NƠXH cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.”

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ bất động sản cải thiện

Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2. Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30% - 60%) đến mức rất tốt (>80%).

Thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc​. Theo dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m2 vào Q3/2024 so với mức 95 triệu đồng/m2 vào Q1/2021. Trong khi đó, giá đất nền tại khu vực này tăng lên mức 46 triệu đồng/m2 vào Q3/2024 so với mức 27 triệu đồng/m2 vào Q1/2021. Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn. Cụ thể, giá nhà riêng tăng lên mức 106 triệu đồng/m2 vào Q3/2024 so với mức 94 triệu đồng/m2 vào Q1/2021 và giá đất nền tăng nhẹ lên mức 17 triệu đồng/m2 vào Q3/2024 so với mức 13 triệu đồng/m2 vào Q1/2021.

Trong diễn biến khác, thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

Bất động sản Bình Dương có nhiều động lực phát triển

Tại thị trường bất động sản miền Nam, Bình Dương là tỉnh có tăng trưởng mức độ quan tâm nổi bật và giá bán ổn định. Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương quý 3/2024 dự kiến tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các địa phương khác như Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai có mức tăng từ 17% - 22%. Kinh tế công nghiệp từ lâu đã từ trụ cột trong phát triển thị trường bất động sản Bình Dương​. Xét về cơ cấu nền kinh tế của tỉnh trong 6 tháng đầu năm 2024, lĩnh vực Công nghiệp & Xây dựng chiếm tới 65%, Dịch vụ chiếm 26%. Tổng vốn FDI đăng ký cấp mới tại tỉnh lũy kế đến hết tháng 7/2024​ đạt 41,5 triệu USD, chỉ thấp hơn Hà Nội (43,6 triệu USD) và TP.HCM (58,1 triệu USD).

Tại Bình Dương, chung cư là phân khúc thu hút quan tâm lớn nhất cả bán và cho thuê, tập trung ở khu vực gần TP.HCM​. Cụ thể, mức độ quan tâm chung cư bán tại nhiều địa phương thuộc Bình Dương như Dĩ An, Thủ Dầu Một và Bàu Bàng trong Q3/2024 dự kiến tăng lần lượt 20%, 11% và 10% so với Q2/2024.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định động lực phát triển của thị trường bất động sản Bình Dương​ bao gồm nhiều yếu tố. Thứ nhất, là nhu cầu ở thực: Bình Dương đứng thứ hai cả nước về tỷ suất nhập cư với 26,4%. Ba yếu tố giúp tăng trưởng dân số Bình Dương gồm: mặt bằng giá tốt so với trung tâm TP.HCM, vị trí cửa ngõ giao thương và trung tâm công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Với những lợi thế trên, mức độ quan tâm bất động sản tại tỉnh chủ yếu đến từ nhu cầu người dân địa phương và lân cận.

Thứ hai là thế lớn về cơ sở hạ tầng, tỷ lệ đô thị hóa và triển vọng quy hoạch tích cực. Theo PCI (Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh) năm 2022, Bình Dương đứng thứ ba toàn quốc với tổng điểm 64. Tỷ lệ đô thị hóa của Bình Dương tính đến hết năm 2022 đứng thứ hai với 84%, chỉ sau Đà Nẵng với 88%, theo số liệu của Bộ Xây dựng. Trong thời gian tới, Bình Dương dự kiến đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ thị trường​, về cả chính sách chung và chính sách cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản Bình Dương chiếm ưu thế lớn so với các tỉnh trong cùng khu vực​. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng tin đăng bán và cho thuê trong 8 tháng đầu năm 2024 của Bình Dương luôn ở mức cao hơn hẳn so với các tỉnh ven TP.HCM khác như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước. Điều này cho thấy nguồn cung bất động sản của Bình Dương đang chiếm ưu thế lớn so với các tỉnh trong cùng khu vực. Dự kiến Bình Dương có nhiều dự án mới, đáp ứng thiếu hụt nguồn cung ở phía Nam, từ các chủ đầu tư uy tín​. Bên cạnh đó, giá bất động sản Bình Dương cũng ở mức cạnh tranh so với TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Với ưu thế đặc thù, thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương cũng dần phát triển liền theo các khu công nghiệp​. Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn, trước năm 2016, tỉnh chỉ có 92 dự án bất động sản dân dụng. Đến thời điểm hiện tại, con số đó đã tăng 277% lên 349 dự án. Thời điểm này, Bình Dương đang tập trung phát triển xanh hóa nền kinh tế, định hướng chuyển các khu công nghiệp sang mô hình thông minh – sinh thái.

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 và Tiêu điểm Bình Dương, Ông Oh Dongkun - Tổng Giám đốc Công ty Becamex Tokyu, chia sẻ: “Bình Dương là tỉnh luôn duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và đứng thứ ba cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Gần đây, Bình Dương cũng là tỉnh có thu nhập bình quân đầu người cao nhất Việt Nam. Đối với chúng tôi – nhà phát triển bất động sản FDI đã đồng hành cùng Bình Dương từ những ngày đầu, chính sách phát triển bền vững về cơ sở hạ tầng giao thông, chiến lược thành phố thông minh và những nỗ lực thu hút đầu tư công nghệ cao trong những năm gần đây của tỉnh là những yếu tố then chốt giúp duy trì tăng trưởng ổn định trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều thách thức hiện nay.”

Thu Trang