Thị trường BĐS quý II/2022: Đất nền “giảm nhiệt” nhưng vẫn “hot”

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nền kinh tế đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy quý II/2022, GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ; chỉ số tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư FDI hiện vào khoảng 10,06 tỷ USD, tăng 8,8% và xuất khẩu đạt 186 tỷ USD, tăng 17,3% so với cùng kỳ 2021.

Thị trường BĐS cũng có những tín hiệu phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm BĐS trên cả nước trong quý II/2022 đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên động thái kiểm soát huy động vốn vào BĐS, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch BĐS, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường.

Ảnh hưởng rõ nhất là nguồn cung BĐS triển khai 6 tháng đầu năm khá thấp. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý I/2022 số căn nhà ở thương mại hoàn thành chỉ khoảng 5.217 căn, giảm 46%, giao dịch căn hộ giảm 20% so với cùng kỳ 2021.

Theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong quý II/2022 đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021.

1. TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

2. 

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù mức độ quan tâm đến BĐS có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá BĐS TP. HCM vẫn duy trì xu hướng tăng trong quý vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho biết, yếu tố khiến giá BĐS TP. HCM vẫn tăng mạnh đến từ sự chênh lệch cung - cầu. Nhu cầu tìm kiếm BĐS trong quý II có xu hướng giảm so với cùng kỳ, nhưng so sánh với thời điểm 2019 thì vẫn tăng cao hơn.

Nếu xét trên phương diện nguồn cung, rào cản pháp lý và cấp phép xây dựng khiến lượng dự án chung cư triển khai trong 06 tháng đầu năm rất thấp dẫn đến nguồn cầu thực tế không đáp ứng tương xứng với nhu cầu mua của thị trường. Cầu nhiều cung thiếu đã tác động mạnh đến giá BĐS TP. HCM thời gian qua.

Thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý II/2019 - thời kỳ trước dịch Covid-19. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay không là nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm BĐS tập trung tại Hà Nội và TP. HCM. Tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư, do đó nhu cầu về nhà ở vẫn cao”.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 cho thấy mức độ quan tâm BĐS cho thuê ở Hà Nội và TP. HCM ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Xét trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm BĐS cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021. 

Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP. HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như: Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn thể hiện lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP. HCM trong năm 2021 đều giảm so với năm 2020. Nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố này lần lượt là 5,1% và 4,9% thì năm 2021 lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP. HCM).

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, theo ông Nguyễn Quốc Anh, xu hướng này diễn ra ở hầu hết các địa phương. Trong đó, mức độ quan tâm tới BĐS nghỉ dưỡng trong quý II/2022 tại Ba Vì (Hà Nội) giảm mạnh tới 66% so với cùng kỳ năm ngoái, Lương Sơn (Hòa Bình) 60%, Hòa Vang (Đà Nẵng) 60%.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, trong 02 năm qua mức độ quan tâm BĐS nghỉ dưỡng giảm mạnh bắt nguồn từ khung pháp lý "3 chưa". Đó là chưa có khái niệm cụ thể về BĐS du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh BĐS, chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án BĐS du lịch và chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp với hầu hết các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại.

Tuy vậy, số lượng dự án BĐS nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm nay tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể có tới 37 dự án, tăng mạnh so với con số 21 dự án ghi nhận trong quý II/2021.

Nguyên nhân là tiềm năng dài hạn từ thị trường du lịch, quỹ đất dồi dào ngoài ven và các tỉnh, TP du lịch so với khu vực trung tâm vốn đã đạt tới ngưỡng bão hòa.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng mong chờ khung pháp lý hoàn chỉnh như cấp giấy chứng nhận sử hữu qua các dự thảo luật trong thời gian tới.

Trong ngắn hạn, các dự án BĐS nghỉ dưỡng đối mặt với khó khăn, chi tiêu du lịch bị ảnh hưởng bởi biến động tiêu cực trên thế giới, tín dụng vào BĐS nghỉ dưỡng bị siết chặt do đây là loại hình BĐS vẫn mang nặng tính đầu cơ.

Trúc Mai