Màu mỡ quỹ đất vàng
Có thể nói, từ trước năm 2018 trở đi, bằng việc đề xuất, xây dựng các dự án theo hình thức BT, nhiều doanh nghiệp đã thâu tóm được một số quỹ đất vàng một cách “dễ thở”. Đơn cử, tại TP.HCM, cái tên Văn Phú Invest đã có nhiều được quỹ đất vàng nhờ góp mặt tại dự án đường kết nối Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1 (quận Thủ Đức). Dự án có tổng mức đầu tư 2.565 tỷ đồng, trong đó có tiền đền bù giải tỏa.
Đáng chú ý, qua việc thực hiện dự án này, Văn Phú Invest đã nắm được quỹ đất sạch khá lớn nằm rải rác ở quận trung tâm TP.HCM. Cụ thể, lô đất 129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh có diện tích 7.200m2, ước tính lô đất sạch có giá trị khoảng 1.200 tỷ đồng. Lô đất 132 Đào Duy Từ, quận 10, diện tích 10.618m2, ước tính lô đất (nếu đã có chủ quyền) có giá trị hơn 2.000 tỷ đồng.
Ngoài 2 lô đất có giá trị lớn nói trên, còn có lô đất 582 Kinh Dương Vương, P.An Lạc, quận Bình Tân có diện tích 11.463m2, từng được rao bán trên thị trường với giá 350 tỷ đồng. Lô 234 Lý Tự Trọng, quận 1 có diện tích 642m2 có giá trị ước tính khoảng 245 tỷ đồng. Nếu tính giá trị thị trường thì tổng giá trị các lô đất này sẽ mang lại cho Văn Phú Invest một giá trị tài sản cực lớn.
Dự án BT xây mới nhà thi đấu Phan Đình Phùng cho tới nay vẫn chưa khởi động gì, nhưng UBND TP.HCM phải kiến nghị xin thêm đất hoán đổi cho nhà đầu tư vì dự án đội vốn (Ảnh: Đình Du)
Tương tự với dự án Trung tâm Thể dục thể thao (TDTT) Phan Đình Phùng, để thanh toán hợp đồng BT này, TP.HCM đã giao 2 khu “đất vàng” ở trung tâm quận 1 tại địa chỉ số 257 Trần Hưng Đạo và 3 – 3bis Phan Văn Đạt cho nhà đầu tư.
Cho rằng giá trị hai khu đất vẫn chưa đủ thanh toán, mới đây thành phố tiếp tục kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao thêm khu đất tại số 448 đường Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 của Công ty CP ACC Thăng Long - nhà đầu tư BT được chỉ định thực hiện Dự án Xây dựng, cải tạo Doanh trại Sư đoàn bộ/f367/Quân chủng Phòng không - Không quân.
Ngày 12/1/2016, Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 80/TTg-KTN về việc chuyển mục đích sử dụng đất quốc phòng tại số 448 đường Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 để sử dụng làm đất đối ứng dự án BT.
Cần minh bạch giá trị đất hoán đổi
Câu hỏi mà dư luận đặt ra đó là: Liệu việc định giá các lô đất để hoán đổi có thật sự ngang bằng với giá trị dự án hay có sự ưu ái?
Theo Công văn số 80/TTg-KTN về việc chuyển mục đích sử dụng đất quốc phòng tại số 448 đường Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 để sử dụng làm đất đối ứng dự án BT, Bộ Quốc phòng phối hợp với UBND TP.HCM thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Ngày 17/10/2016, Bộ Quốc phòng thông tin về việc đã có quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Xây dựng, cải tạo Doanh trại Sư đoàn bộ/f367/Quân chủng Phòng không - Không quân (Dự án) và chỉ định Công ty CP ACC Thăng Long là nhà đầu tư Dự án.
Theo xác định giá trị chuyển đổi đất và tài sản trên đất của Bộ Quốc phòng, khu đất số 448 đường Nguyễn Tất Thành có giá trị đất và tài sản trên đất dự kiến là 50 tỷ đồng. Kết quả thẩm định giá của Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Sài Gòn Thái Dương xác định giá trị khu đất là 69,512 tỷ đồng.
Ngày 8/6/2016, Công ty CP ACC Thăng Long cam kết, trong trường hợp cơ quan chức năng của UBND Thành phố xác định giá trị khu đất nêu trên dưới 70 tỷ đồng thì nhà đầu tư vẫn đảm bảo giá trị hợp đồng BT thực hiện đối với các công trình cho Quân chủng Phòng không - Không quân là 70 tỷ đồng. Trường hợp giá trị khu đất nêu trên được xác định trên 70 tỷ đồng thì nhà đầu tư sẽ nộp phần chênh lệch cho Bộ Quốc phòng.
Tính đến ngày 15/12/2017, ngoài số tiền đã nộp cho Bộ Quốc phòng tương đương 30% giá trị khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành, nhà đầu tư đã hoàn thành 95% việc xây dựng các công trình BT. Như vậy, Bộ Quốc phòng cho biết, nhà đầu tư đã hoàn thành 95% nghĩa vụ tài chính để thực hiện chuyển đổi khu đất này.
Theo Báo cáo của UBND TP.HCM, nhà, đất số 448A đường Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 có diện tích đất 420 m2. Theo phương án phê duyệt của UBND Thành phố từ ngày 23/5/2008, đây là trụ sở mới UBND Phường 18, hiện đang là Trụ sở UBND Phường 18 và Phường đội Phường 18.
Nhà, đất số 448Biss đường Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 (gọi tắt là 448Biss) có diện tích đất 327 m2. Theo phương án phê duyệt của UBND Thành phố từ ngày 23/5/2008, khu đất được sử dụng làm kho tang vật Quận 4. Hiện, UBND Quận 4 tạm giao cho Công an Quận 4 sử dụng làm văn phòng Đội Cảnh sát trật tự Công an Quận 4.
Tính đến ngày 15/12/2017, ngoài số tiền đã nộp cho Bộ Quốc phòng tương đương 30% giá trị khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành, nhà đầu tư đã hoàn thành 95% việc xây dựng các công trình BT.
Qua 2 bước chọn phương án thiết kế và báo cáo phê duyệt nghiên cứu khả thi, tổng vốn đầu tư dự án đội lên 1.353 tỷ đồng và sau đó là 1.954 tỷ đồng, gồm chi phí thiết bị và lãi vay trong thời gian xây dựng.
Được biết, giá trị thị trường của hai lô đất trên hiện nay theo giới địa ốc là khoảng hơn 1.400 tỷ đồng. Chính vì vậy, một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, ở đây chưa thấy chính quyền thành phố làm rõ một vấn đề đó là hiện thành phố đã đánh giá lại giá trị thị trường của hai lô đất đã cấp cho nhà đầu tư chưa?
Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, cách làm BT như hiện nay đã tạo "lợi ích kép" cho nhà đầu tư. Cụ thể, khi nhận dự án, dự toán công trình là do nhà thầu đề xuất. Ngoài ra, các khu đất đắc địa cũng do nhà thầu đề xuất để thanh toán công trình. Cơ chế chỉ định thầu đã triệt tiêu yếu tố cạnh tranh. Trong khi đó, Nhà nước dường như chỉ còn giữ vai trò thẩm định nhưng khi thẩm định cũng khó đảm bảo yếu tố ngang giá.
Hải Đăng
