TP. Hồ Chí Minh: Khởi sắc nguồn cung thị trường bất động sản 06 tháng đầu năm 2022

Theo báo cáo của CBRE, cho thấy, 06 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản trên cả nước đã bật tăng mạnh trở lại, đặc biệt tại thị trường TP. Hồ Chí Minh nhiều phân khúc nguồn cung bất động sản khởi sắc.

Cụ thể, tại thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh, dù nửa đầu năm 2022 nguồn cung mới còn hạn chế so với năm 2021, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục ghi nhận sự hồi phục với tổng diện tích hấp thụ thuần khoảng 21.000 m2, tương đương 38% năm 2021. Tỷ lệ trống trung bình của Hạng A giảm 1,6 điểm phần trăm theo quý và 2,1 điểm phần trăm theo năm xuống còn 10,1%, chủ yếu nhờ vào khả năng hấp thụ mạnh mẽ của khu vực văn phòng Quận 7. Trong khi đó, tỷ lệ trống trung bình của Hạng B giữ nguyên ở mức 9,7%, gần như tương đương với cùng kỳ năm ngoái.

Ở thời điểm nửa đầu năm 2022, giá thuê văn phòng Hạng A là 44,9 USD/m2/tháng, tăng 0,15% theo quý và 6,6% theo năm. Gía thuê của văn phòng Hạng B ổn định ở mức 25,9 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,1% theo quý và tăng 3,3% theo năm.
Sáu tháng đầu năm 2022 cũng đánh dấu sự trở lại của văn phòng làm việc linh hoạt với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Các đơn vị vận hành vẫn đang tích cực tìm kiếm mặt bằng mới để mở rộng diện tích kinh doanh đáp ứng nhu cầu ngày một tăng lên của khách thuê. 

Do phần lớn nguồn cung mới của nửa sau năm 2022 đến từ khu vực ngoài trung tâm, giá thuê của cả hai hạng được dự đoán sẽ không có nhiều sự điều chỉnh cho đến năm 2024. Tỷ lệ trống Văn phòng Hạng A sau một giai đoạn có sự cải thiện từ Qúy 2/2021 được dự đoán sẽ dần tăng lên, chạm mức hơn 25% trong năm 2024 khi xuất hiện một làn sóng Văn phòng Hạng A mới xuất hiện. Trong khi đó, tỷ lệ trống Văn phòng Hạng B dự kiến cũng có xu hướng tăng trong 2 năm tới nhưng sẽ sớm trở lại mức cân bằng với giai đoạn năm 2021 ở quanh mức 9% khi nguồn cung dần giảm đi.

Trong khi đó, tại thị trường bán lẻ, TP. Hồ Chí Minh chưa ghi nhận nguồn cung mới và tổng nguồn cung hiện tại đạt gần 1.1 triệu m2 NLA.

Nhận xét về tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ trong 6 tháng đầu năm 2022, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc - Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: “Thị trường kỳ vọng sẽ tăng mạnh khi nhu cầu thuê tăng đáng kể. Các trung tâm thương mại đã bắt đầu làm mới cơ cấu khách thuê của mình để nâng cấp trải nghiệm mua sắm cho khách hàng”.

Giá thuê tại cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm tại TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2022. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm đạt mức đỉnh mới tại 206 USD/m2/tháng, tăng khoảng 50% theo năm, gấp hơn 7,5 lần so với giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm (27 USD/m2/tháng) (Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ). Đáng chú ý, giá thuê tại một số địa điểm đắc địa ở khu vực trung tâm thậm chí được ghi nhận lên tới 250-350 USD/m2/tháng.

Thị trường bán lẻ quý này chứng kiến hoạt động mở rộng sôi nổi của các nhà bán lẻ trong Quý 2 năm 2022. Theo đó, TP. Hồ Chí Minh, chào đón sự gia nhập mới và hoạt động mở rộng của các thương hiệu, đặc biệt là sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, dịch vụ ăn uống. 

CBRE ghi nhận khoảng 40% số thương hiệu mở cửa hàng mới trong qúy II năm 2022 tại Crescent Mall Quận 7, nổi bật là Hermès Beauty và Som Tum Thai, Skechers. Đáng chú ý, Guerlain Ultimate Boutique cũng đã khai trương cửa hàng đầu tiên tại Đông Nam Á vào tháng 6 năm nay. Những cái tên đáng chú ý khác là Digibox với Đại lý ủy quyền đầu tiên của Apple tại Việt Nam tại Estella Place Quận 2 và Baccarat tại Khách sạn Sheraton Sài Gòn, Quận 1. Ngoài ra, sắp tới thị trường sẽ chào đón thêm nhiều thương hiệu quốc tế thuộc các lĩnh vực thời trang, F&B, nội thất…

Về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc - Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam chia sẻ: “CBRE kỳ vọng rằng với nhu cầu thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục được duy trì, các gian hàng cho thuê ở khu vực trung tâm thành phố và dọc các tuyến phố chính sẽ được săn đón nhiều trong thời gian tới, dẫn đến việc giá thuê ở khu vực này vẫn sẽ tiếp tục trên đà tăng.”. 

Tại thị trường bất động sản Công nghiệp Việt Nam, trong nửa đầu năm 2022, mặc dù chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị và chính sách Zero Covid của chính phủ Trung Quốc, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế. Hàng loạt các dự án khu công nghiệp, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương. Nhu cầu hỏi thuê dần phục hồi, theo đó, lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng CBRE nhận được lần lượt tăng 10% và 7% so với cùng kỳ.

Cuối cùng là thị trường căn hộ bán TP. Hồ Chí Minh, sau đại dịch, bất động sản nhà ở vẫn được xem là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP.Hồ Chí Minh. Sau một quý trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt trong quý II năm 2022. Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Khu Đông, đặc biệt là TP. Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới nhờ các giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Grand Park.

Nguồn cung mới tăng vọt khiến số căn bán được tăng tương ứng. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bất chấp sự bùng nổ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, trung bình ở mức 72%.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp: USD/m2 (chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy), thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát.

Cùng với sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường dự kiến chào đón khoảng 22.000 căn hộ trong năm nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP. Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM dự kiến tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. 

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam: “Sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và mức giá tăng cao tại TP. Hồ Chí Minh”.

Nguyễn Tùng