TP. Hồ Chí Minh cần kiểm soát đất “vàng”-Kỳ 2: Ai được hưởng lợi từ đất “vàng”?

Tp. Hồ Chí Minh cần kiểm soát đất “vàng”- Kỳ 1: Đất “vàng” bỏ hoang

“Mượn” pháp nhân để hưởng lợi hàng trăm tỷ đồng?

Hầu hết các khu đất “vàng” tại TP Hồ Chí Minh đều có nguồn gốc do nhà nước quản lý nhưng thông qua nhiều hình thức khác nhau chủ các tập đoàn kinh tế tư nhân, nước ngoài đã dần thâu tóm. Trong đó, các cái tên như Tập đoàn Kinh Đô (Kido), Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, BIDV… Một trong những hình thức đạt được hiệu quả lớn nhất cho việc thâu tóm đất “vàng” là thông qua góp vốn thành lập công ty cổ phần, mua lại phần vốn điều lệ của các cổ đông sáng lập, các tập đoàn đã “loại bỏ” được những quy định khắt khe của Luật Đất đai mà vẫn đạt được mục đích khi kiểm soát phần lớn giá trị của khu đất. 

Tại TP Hồ Chí Minh quỹ đất “vàng” ngày càng thu hẹp dần và giá trị thật những khu đất thường chênh lệch rất lớn so giá trị với vốn góp của cổ đông tại các công ty cổ phần. Ngay như trường hợp dự án Tháp SJC do Công ty CP Sài Gòn Kim Cương làm chủ đầu tư. Theo giấy chứng nhận kinh doanh số 4103007991 ngày 02-10-2007, do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp lần đầu cho Công ty CP Sài Gòn Kim Cương, với vốn điều lệ là 420 tỷ đồng, với bốn thành viên góp vốn. Cơ cấu vốn góp Công ty Vàng bạc đá quý Sài Gòn (Công ty SJC) đăng ký góp 168 tỷ đồng, chiếm 40% vốn điều lệ; Công ty CP Hùng Vương đăng ký góp vốn 126 tỷ đồng, chiếm 30% vốn điều lệ; Công ty CP Kinh Đô đăng ký 63 tỷ đồng, chiếm 15% vốn điều lệ; Công ty TNHH Một thành viên Chứng khoán ngân hàng Đông Á đăng ký góp 63 tỷ đồng, chiếm 15% vốn điều lệ. Trước đó, bốn thành viên sáng lập Công ty CP Sài Gòn Kim Cương đã thống nhất lập và ký biên bản ghi nhớ để cam kết các bên đồng ý hợp tác chiến lược, đầu tư xây dựng Tháp SJC (ngày 04-07-2007). 

Tuy vậy, chỉ sau một ngày (ngày 05-07-2007), Công ty CP Hùng Vương đã ký hợp đồng vay vốn 7.875.000 đô la Mỹ của Công ty CP Kinh Đô để góp vốn vào Công ty CP Sài Gòn Kim Cương, tương đương 30% vốn điều lệ. Cùng ngày, Công ty CP Hùng Vương ký hợp đồng đảm bảo khoản vay nêu trên với Công ty CP Kinh Đô, tài sản đảm bảo là toàn bộ cổ phần trong Công ty CP Sài Gòn Kim Cương. Số tiền vay này do Công ty CP Kinh Đô chuyển tiền nộp trực tiếp vào Công ty CP Sài Gòn Kim Cương. Tương tự, Công ty TNHH Một thành viên Chứng khoán ngân hàng Đông Á với lý do cân đối lại nguồn vốn vào thời điểm này đã bị vượt quá hạn mức đầu tư cho phép của Ngân hàng nhà nước đối với một tổ chức tín dụng, hơn nữa Công ty mới được thành lập nên có khó khăn về mặt tài chính, huy động vốn; đồng thời, xét thấy mục đích đầu tư thời điểm này không còn phù hợp với chủ trương của Công ty. Do đó, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đông Á thống nhất không tiếp tục đầu tư và nhường lại khoản đầu tư này cho bà Cao Thị Ngọc Dung. Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đông Á chỉ là đơn vị môi giới để bà Dung thực hiện góp vốn vào Công ty CP Sài Gòn Kim Cương. 

Vấn đề đặt ra là: Với những gì diễn ra thì liệu đây có phải là cách Công ty CP Kinh Đô và bà Cao Thị Ngọc Dung đã “mượn” pháp nhân để thâu tóm cổ phần tại Công ty CP Sài Gòn Kim Cương để đầu cơ, sau đó bán lại kiếm lời?. Theo tìm hiểu thì toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc Công ty CP Hùng Vương góp vốn vào Công ty CP Sài Gòn Kim Cương để thực hiện dự án Tháp SJC thực chất là tiền của Công ty CP Kinh Đô. 

Thực tế, tháng 2-2009, Công ty CP Sài Gòn Kim Cương đã đăng ký tăng vốn điều lệ từ 420 tỷ đồng lên hơn 586,1 tỷ đồng và do khó khăn về vốn lên tỷ lệ góp vốn của Công ty CP Hùng Vương, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đông Á đã được điều chỉnh theo. Đến tháng 9-2009, cả ba cổ đông tại Công ty CP Sài Gòn Kim Cương đã đồng loạt chuyển nhượng lại toàn bộ vốn góp cho ba người khác. Trong đó, bà Cao Thị Ngọc Dung đã thu về hơn 170,8 tỷ đồng, lợi nhuận 112,2 tỷ đồng; Công ty CP Kinh Đô và Công ty CP Hùng Vương đã thu về 850 tỷ đồng, lợi nhuận gần 557 tỷ đồng. 

Dấu hiệu trục lợi từ đất “vàng”

Phân tích về việc chuyển nhượng vốn và thu về hàng trăm tỷ đồng của các cô đông sáng lập tại Công ty CP Sài Gòn Kim Cương. LS Nguyễn Văn Quynh, Đoàn Luật sư Hưng Yên cho rằng: “Đây rõ ràng là dấu hiệu của sự trục lợi từ đất “vàng” từ việc góp vốn thành lập công ty cổ phần hoặc đầu cơ mua lại cổ phần của các cổ đông”. LS Quynh đã đặt ra câu hỏi: Ba cổ đông sáng lập này đã làm được những gì mà lại được hưởng khoản lợi nhuận lên đến 669 tỷ đồng?.

Trong khi đó, về nguồn gốc và quá trình sử dụng khu đất tại tứ giác Lê Lợi – Nam Kỳ Khỏi Nghĩa – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Trung Trực, Quận 1 có tổng diện tích 3.805m2, để thực hiện dự án Tháp SJC có hai phần: Phần đất thứ nhất, có diện tích 2.003m2 có nguồn gốc Công ty SJC nhận chuyển nhượng của Công ty Cosevina vào năm 1992, đến năm 2005 được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (nguồn gốc sử dụng đất nhà nước có thu tiền sử dụng đất); Phần đất thứ hai, có diện tích 1.802m2 do các tổ chức, cá nhân khác đang quản lý sử dụng. Ngày 03-04-2008, UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 1501/QĐ-UBND thu hồi đất để tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng chuẩn bị thực hiện dự án xây dựng Tháp SJC. Sau hàng loạt những công đoạn như bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận cho Công ty CP Sài Gòn Kim Cương thuê đất, hình thức sử dụng đất, duyệt đơn giá thuê đất… Ngày 31-1-2012, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh ký hợp đồng cho thuê đất với Công ty CP Sài Gòn Kim Cương, giá tiền thuê đất 5.715.400 đồng/m2/năm, với hình thức sử dụng đất của dự án: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; phương thức nộp tiền thuê đất: Thanh toán tiền thuê đất hàng năm và việc thuê đất chấm dứt khi bên thuê đất bị cơ quan nhà nước thu hồi đất theo Điều 38, Luật Đất đai 2003 (nay là điều 64, Luật Đất đai 2013). Thực tế, đến nay khu đất này vẫn chỉ là bãi đất trống, được quây kín và các cổ đông chiến lược vẫn đang ung dung hưởng lợi lên đến hàng trăm tỷ đồng?. 

Dấu hiệu trục lợi thấy được rất rõ từ việc thành lập công ty cổ phần để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp, thương mại, dịch vụ, căn hộ cho thuê tại số 8-12 Lê Duẩn, Quận 1 và Công ty Kinh Đô hiện đang lắm giữ 50% vốn điều lệ. Thực tế, ngay sau khi cổ phần Công ty CP Đầu tư Lavenue, không cần phải vốn góp mà bốn công ty thuộc Bộ Công thương nhượng quyền đầu tư phát triển dự án và chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho Công ty Kinh Đô thì mỗi công ty đã hưởng lợi 50 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, việc “lướt ván” của bốn công ty thuộc Bộ Công thương trong phi vụ này cũng chỉ “ăn” được một khoản rất nhỏ trong giá trị thật của cả khu đất “vàng” tại số 8-12 Lê Duẩn. Theo đánh giá của Thanh tra Chính phủ tại kết luận số 645/KL-TTCP ngày 4-5-2018, về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp, thương mại, dịch vụ, căn hộ cho thuê tại số 8-12 Lê Duẩn, hiện giá đất tại khu vực đường Lê Duẩn khu trung tâm thành phố có giá khoảng trên 400 triệu đồng/m2, mức giá này dựa vào kết quả trúng đấu giá tại khu đất số 23 Lê Duẩn trước đó là Trung tâm Xổ số Kiến thiết TP Hồ Chí Minh, phường Bến Nghé, Quận 1 (hai mặt tiền) của Tập đoàn Tân Hoàng Minh có diện tích 3.020m2 (55x55) giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng, tương đương 470 triệu đồng/m2. Nếu đấu giá khu đất 8-12 Lê Duẩn có vị trí tốt hơn (ba mặt tiền) diện tích 4.896 m2 sẽ thu về trên 2.000 tỷ đồng. 

Đến thời điểm này, tại khu đất 8-12 Lê Duẩn chủ đầu tư mới chỉ đóng được hai cọc thăm dò và toàn bộ khu đất đang dùng làm bãi giữ xe. Như vậy, chỉ cần đặt phép tính đơn giản với con số hơn 2.000 tỷ đồng mà trừ đi vốn góp ban đầu là 775 tỷ đồng vốn điều lệ của Công ty CP Đầu tư Lavenue thì các cổ đông có thể hưởng lợi đến hơn 1.250 tỷ đồng ?.

( Kỳ 3: Hàng loạt sai phạm nghiêm trọng cần được xử lý )

Nhóm PV