Dòng tiền dịch chuyển từ đâu đổ vào bất động sản?

Đầu tư vào BĐS rủi ro cao?

Hiện nay, ngoài lý do quy hoạch, "cò" đẩy giá đất lên cao… theo ý kiến nhiều chuyên gia kinh tế, một phần còn do lãi suất cho vay BĐS giảm mạnh so với những năm trước, từ đó dòng tiền ào ạt đổ vào đất.

Thời gian gần đây, đất tăng giá chóng mặt lên từng ngày và đang diễn ra ở khắp các địa phương trên cả nước, đặc biệt là những nơi có quy hoạch. Các chuyên gia liên tục đưa ra cảnh báo cơn sốt đất có nguy cơ gây nhiều hệ lụy xấu cho thị trường BĐS và nền kinh tế, các nhà đầu tư lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai và giảm nguồn lực thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương...

Các chuyên gia cho rằng, đầu tư vào BĐS hiện nay rủi ro rất cao, đến một lúc nào đó “bong bóng” BĐS sẽ nổ. Bài học từ những cơn sốt đất ở Phú Quốc, sân bay Long Thành (Đồng Nai)... từng xảy ra nhiều hệ lụy, hàng trăm nghìn tỷ đồng được đổ vào đất đai nhưng đến nay vẫn đang... “ngủ đông”.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất do quy hoạch, cò đẩy giá đất lên cao, nhưng theo góc nhìn của của các chuyên gia kinh tế, cơn sốt đất và tình trạng tiền ào ạt đổ vào đất còn có lý do khác. Đó là các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà khiến dòng tiền luồn lách đổ vào bất động sản, trong khi đó lãi suất huy động liên tục hạ do cầu tín dụng giảm đang đẩy dòng tiền tiết kiệm ra nhanh hơn.

Thực tế, hiện có hàng chục ngân hàng đang chạy đua triển khai các gói cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay mua BĐS với lãi suất khá hấp dẫn, dao động từ khoảng 4,99 - 10%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay đang thấp nên nhiều người vay để đầu tư chứng khoán, BĐS..., điều này dễ dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS.

Lâu nay, Techcombank luôn là ngân hàng duy trì tỷ lệ cho vay kinh doanh BĐS và liên quan BĐS cao nhất thị trường khi tệp khách hàng của nhà băng này cũng chủ yếu là nhóm “đại gia” BĐS như Vingroup, Sungroup…(chiếm 70% thị phần).

Techcombank đang là nhà băng dẫn đầu về cả số dư và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản, ở mức 91.360 tỷ đồng và chiếm 33,4% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ đến cuối năm 2020.

Ngoài ra, một số nhà băng khác có tỷ trọng cho vay lĩnh vực này đạt 2 chữ số trong tổng dư nợ đến cuối năm 2020 như: VPBank với gần 28.400 tỷ đồng (12,8% tổng dư nợ); MSB với 9.020 tỷ đồng (chiếm 11,4%); Vietcapital Bank với gần 5.700 tỷ đồng (chiếm 14,2% tổng dư nợ )…

Làm gì để “xì hơi bong bóng” BĐS?

Hiện nay, dòng tiền đang đổ mạnh vào thị trường BĐS, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng nhận định: Dòng tiền không chỉ dịch chuyển một phần từ lợi nhuận chứng khoán sang, từ rút tiết kiệm trực tiếp đưa vào, tiền đổ vào BĐS còn thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS và “cơi nới” tín dụng của các nhà băng.

Cụ thể, thống kê từ Công ty Chứng khoán SSI, trong số các nhà đầu tư tiêu thụ trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, SSI Research cho biết 14 ngân hàng thương mại mà công ty này theo dõi (chiếm 76% thị phần tín dụng toàn hệ thống trừ Agribank) có số dư lớn nhất, khoảng 185.000 tỷ đồng đến cuối năm 2020, tăng 47% so với cuối năm liền trước.

Đáng chú ý, do "khát vốn", nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn về BĐS đã liên tiếp tung ra mức lãi suất trái phiếu cao lên tới trên 10%/năm. Cụ thể như Tập đoàn Novaland, HUD đưa ra mức 10,5%/năm; Sunshine Group đưa ra mức 11%/năm, Cty Phát Đạt đưa ra mức 14%/năm…

Trước câu hỏi làm gì để “xì hơi bong bóng” BĐS, hầu hết các ý kiến chuyên gia đều cho rằng vai trò của cơ quan quản lý là rất quan trọng, trong đó Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần theo dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động cho vay để ngăn chặn tình trạng tín dụng chảy vào BĐS.

Số liệu từ NHNN cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS đã duy trì xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây từ 26,76% năm 2018 xuống còn 21,53% năm 2019 và giảm mạnh trong năm 2020 xuống còn 9,97%, thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung của toàn ngành trong năm (khoảng 12,13%).

Bàn về định hướng điều hành chính sách tín dụng bất động sản trong năm 2021, ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết, NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Đặc biệt là đầu tư, kinh doanh BĐS, nhất là các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân...

Tuy nhiên, dưới góc nhìn cơ quan quản lý cho rằng, thực trạng tín dụng BĐS không đáng lo. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN cho biết, cùng với chứng khoán, bất động sản luôn được NHNN xếp loại vào nhóm tín dụng có rủi ro cao so với các ngành, lĩnh vực kinh tế khác. Chính vì vậy, nhiều năm trở lại đây, cơ quan quản lý tiền tệ luôn dùng các biện pháp để kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Cao Huyền