GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay giá nhà tăng chủ yếu là “giá ảo” chứ không phải tăng giá thật.

So với năm 2010, giá nhà ở đã tăng gấp đôi, thậm chí hơn thế, nhưng không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu. “Thực tế, giá nhà tăng không hẳn bắt nguồn từ việc cung thiếu, rồi mọi người đổ xô đi mua. Hiện nay, nhiều người muốn bán nhà cũng không bán được!” - GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

"Giá nhà đã cao đến mức mà trung lưu cũng không thể trụ nổi. Việc giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại giảm thấp là một hiện tượng mang tính nghịch lý so với tiêu chí của cơ chế thị trường", GS. Đặng Hùng Võ nói.

“Giá nhà chỉ tăng khi thị trường sốt, không có chuyện giá nhà tăng khi thị trường đang nguội lạnh, đó là quy luật của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, chúng ta lại rơi vào tình trạng giá nhà tăng, thậm chí khá mạnh, khi thị trường không có giao dịch. Rất bất thường và không đúng quy luật” - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Về giải pháp, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giá bán bất động sản hoàn toàn có thể tính toán được trên cơ sở chi phí thực tế: giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, hạ tầng… Từ đó, cơ quan quản lý có thể xác định lợi nhuận hợp lý của một dự án.

Tuy nhiên, theo ông, trên thực tế, giá bán hiện nay đã bị đẩy cao vượt khung chi phí này, dẫn đến tạo ra “giá ảo”. Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc nhận diện giá ảo không hề khó. Điều quan trọng là chính sách phải đi theo hướng tính toán giá nhà bán trên thị trường để từ đó áp dụng thuế phù hợp. Thay vì chỉ đánh thuế thu nhập dự án, qua đó góp phần kiểm soát tình trạng tăng giá bất hợp lý.

Đối với nguyên nhân giá chung cư tăng cao, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng có cả yếu tố cung – cầu và yếu tố đầu cơ.

Về cung cầu, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chung cư vốn được coi là loại hình có thể kéo giá xuống gần với thu nhập của người dân, bởi trên cùng một thửa đất có thể xây tới 30 tầng, mở rộng quỹ đất theo chiều cao. Về nguyên tắc, chung cư phải có mức giá phù hợp với thu nhập, ít nhất là từ giới trung lưu cho tới giới có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn bị ách tắc từ giai đoạn 2018 – 2020 đến nay chưa được giải quyết xong. Không ít dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến khi nộp thì phải theo giá mới, kéo kế hoạch tài chính đội lên. Cùng với đó là nguồn cung nhà ở nói chung từ sau giai đoạn Covid-19 suy giảm mạnh, vì nhiều dự án bị dừng phê duyệt do vướng pháp lý. Tất cả những điều đó dẫn đến việc nguồn cung bị giảm.

Nhưng điều quan trọng hơn, theo ông là hiện tượng thổi giá từ các doanh nghiệp bất động sản và đội ngũ môi giới. Tình trạng khan hiếm được phóng đại, giá bị đẩy lên nhanh chóng trong khi giao dịch thực tế rất ít. “Quan hệ cung cầu hiện nay không thể tạo ra tình trạng giá nhà tăng chóng mặt trong khi giao dịch gần như không có. Giá tăng cao như vậy, làm sao người dân có thể bỏ tiền ra mua?” - vị Giáo sư phân tích.

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định rằng, thị trường chung cư hiện đang chịu tác động kép: Vừa khan hiếm nguồn cung, vừa bị chi phối bởi "giá ảo". Điều này khiến thanh khoản giảm và đã tác động mạnh đến thị trường.

Theo khảo sát  thời gian qua, giá rumor (giá dự kiến) của nhiều dự án chung cư Hà Nội hầu hết đều dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2 trở lên. 

Một dự án tại địa bàn phường Đại Mỗ, giá chung cư mở bán dao động 80-120 triệu đồng/m2. Tại phường Từ Liêm, một dự án chung cư nằm ngay đường Lê Quang Đạo có giá mở bán khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Một dự án tại phường Việt Hưng cũng có giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một dự án ở khu vực phường Cầu Giấy dự kiến có giá từ 150 triệu đồng/m2. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - đánh giá, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tiền và nhà đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2025, giá bán bất động sản trên cả nước tiếp tục tăng trong hai năm qua, trong đó tăng mạnh nhất là đất với mức tăng 44% và chung cư tăng 42% so với quý I/2024.

Nguyên nhân được cho là do nhiều chủ đầu tư đồng loạt đẩy mạnh triển khai bán hàng, tranh thủ chốt giao dịch trước tháng Ngâu. Bên cạnh đó, loạt dự án hạ tầng được khởi công, khánh thành nhân dịp kỷ niệm 80 năm Quốc khánh cũng góp phần kích thích nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại các khu vực có công trình mới.

Thu Trang